2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde;

“Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.” hükmü,

“Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde;

“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz.

Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.” hükmü yer almaktadır.

Mevzuat hükümleri değerlendirildiğinde; kamu idarelerinin satım ve kiraya verme işlerinin 2886 sayılı Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği anlaşılmaktadır. 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü maddesinin birinci fıkrası, taşınmaz malların kiraya verilmesinde kira süresine on yıllık üst sınır getirmiştir. Ancak, burada on yıllık üst sınırın sözleşme süresi için geçerli olduğuna dikkat edilmesi gerekir. Bu sürenin, ihalenin on yıla kadar geçerliliğini koruyacağı anlamına gelmemektedir.

Nitekim 2886 sayılı Kanunu’na göre kiraya verilen taşınmazların, kira süresi sonunda ancak yeniden ihale düzenlenerek kiraya verilebileceği; yargı kararlarında da yer almaktadır.

Sayıştay Genel Kurulunun, 21.1.1993 tarih ve 4761/1 sayılı Kararı’nda;

“Genel ve katma bütçeli idareler, özel idare ve belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğini” belirtmiştir.

Danıştay 10’uncu Dairesinin, 19.12.1991 tarih ve 1989/2736 E. 1991/3850 K. sayılı Kararı’nda;

“2886 Sayılı Devlet İhale Yasasının 64. Maddesinde, bu yasa kapsamındaki idarelerin taşınır ve taşınmaz mallarını kiraya verme süreleri belirlenmiş olup; kira süresinin bitimi üzerine taşınmaz malın yeniden kiraya verilebilmesi, ancak yeniden ihale yapılması halinde mümkün bulunmaktadır. 2886 Sayılı Yasaya göre ihale yapma zorunluluğu yönünden taşınmaz malın “musakkaf” olup olmaması önem taşımamaktadır.

Musakkaf yapıların kiralanması hususunu düzenleyen 6570 Sayılı Yasa da, 2886 Sayılı Yasadan kaynaklanan ihale yapma zorunluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.” hükmü yer almaktadır.

İdarenin daha önce 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na aykırı olarak kiraya verdiği aşağıdaki tabloda belirtilen taşınmazlarını, yine 2886 sayılı Kanun ve 5393 sayılı Belediye Kanunu hükümlerine aykırı olarak ihaleye çıkılmadan encümen kararlarıyla kira sürelerinin uzatıldığı ve aynı kişilerin kullanımında bırakılmasının sağlandığı tespit edilmiştir.

Tablo 7: Encümen Kararıyla Kira Süreleri Uzatılan Taşınmazlar

Yukarıda belirtildiği üzere; İdarenin ihale yapmaksızın meclis veya encümen kararları ile kira sürelerini uzatması mevzuata aykırıdır. Kira süresi biten taşınmazların kiraya verilme işlemlerinin mevzuatın emrettiği şekilde düzeltilmesi gerekmektedir.

Kamu idaresi cevabında; “11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesiyle birlikte 18.5.1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış olup kamuya ait tüm kiralamalarda 6098 sayılı yasa hükümleri uygulanmaktadır. 6098 sayılı yasanın 347. maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” hükmü bulunmaktadır.

Dolayısıyla, kira süresi biten kira sözleşmeleri 6098 sayılı TBK’nun 347. maddesine istinaden 10 yıllık uzama dönemlerine girdiğinden dolayı dönemsel kira bedelleri sözleşme hükümlerine göre belirlenerek kiracılara bildirilmekte olup, yapılan işlemler 6098 sayılı yasa hükümlerine göre yapılmaktadır.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 03.02.2009 tarih, 2008/21012E. 2009/1236K. Sayılı kararında; Kira sözleşmesinin bitim tarihinde kiracı, belediyeye ait taşınmazı boşaltmazsa, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilmeli, aksi takdirde işgalin devam etmesi halinde ecrimisil alınması gerektiği ifade edilmiştir. Bulguda, kira süresi biten taşınmazların yeniden ihale yapılmaksızın aynı kişilere kiraya verilmesine ilişkin yapılan eleştiriler göz önünde bulundurularak bundan sonraki süreçte daha hassas davranılacaktır.” denilmiştir.

Sonuç olarak 10.09.1983 tarih ve 18161 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nda idareler tarafından yapılacak kiralamaların nasıl olacağı, ihalelerinde nelere dikkat edileceği, bu kurallara kimlerin tabi olacağı gibi hususlara ilişkin hükümler getirilmiştir.

Söz konusu Kanun’un “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinde Kanun kapsamına dâhil olduğu,

“Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde “Kira” tanımının taşınır ve taşınmaz malların ve hakların kiralanmasını veya kiraya verilmesini ifade ettiği, hüküm altına alınmıştır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 64’üncü maddesinde, ihale sonucu kiraya verilerek sözleşme yapılan bir taşınmazın sözleşme süresi sonunda tekrar ihale yapılmak suretiyle kiralanması gerektiği belirtilmektedir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiraya verilen gayrimenkullerin, kira süresi sonunda ancak yeniden ihale düzenlenerek kiraya verilebileceği ve 6570 sayılı Kanun'daki süre uzatımları hükümlerinin ihale düzenlenmesine engel olmayacağı hususu Danıştay ve Sayıştay kararlarında yer almaktadır.

Sayıştay Genel Kurulu, 21.01.1993 tarih ve 4761/1 sayılı Kararı’nda; genel ve katma bütçeli idareler, özel idare ve belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 Sayılı Kanun'a göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

Danıştay 10. Dairesi’nin 19.12.1991 tarih ve 1989/2736 E., 1991/3850 K. sayılı ilamında;

“2886 Sayılı Devlet İhale Yasası’nın 64’üncü maddesinde, bu yasa kapsamındaki idarelerin taşınır ve taşınmaz mallarını kiraya verme süreleri belirlenmiş olup; kira süresinin bitimi üzerine taşınmaz malın yeniden kiraya verilebilmesi, ancak yeniden ihale yapılması halinde mümkün bulunmaktadır. 2886 sayılı Yasaya göre ihale yapma zorunluluğu yönünden taşınmaz malın “musakkaf” olup olmaması önem taşımamaktadır. Musakkaf yapıların kiralanması hususunu düzenleyen 6570 Sayılı Yasa da, 2886 Sayılı Yasadan kaynaklanan ihale yapma zorunluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.” denilmektedir.

Yeni Borçlar Kanunu ile ilgili olarak, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/2506 E. , 2015/3710 K. sayılı ilamında;

“Hükme esas alınan 25/01/2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın 2886 Sayılı Yasa uyarınca

ihale ile kiraya verildiği anlaşılmaktadır. (6570 Sayılı Yasanın 14. maddesi) TBK.nun 339’uncu maddesi Hazine, Belediye, Vakıflar Genel Müdürlüğü ve İl Özel İdaresi tüzel kişileri tarafından ihale yoluyla kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanamaz. Davalı tarafından sözleşmenin süre bitiminde yenilenmeyeceği 16/01/2013 tarihli ihtarla bildirildiğine göre sözleşmenin 31/01/2013 tarihi itibariyle sona erdiğinin ve bu tarihte davacının fuzuli işgalci olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek, 2886 sayılı Kanun hükümlerinin gayrimenkul kiraları, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye gibi konularda uygulanmaya devam edileceği hüküm altına alınmıştır.

Mevzuat hükümleri ve mahkeme kararlarının değerlendirilmesi neticesinde, kira süresi dolan belediyeye ait gayrimenkullerin 2886 sayılı Devlet ihale Kanunu hükümlerine uygun olarak ihale yapılmaksızın kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması mümkün görülmemektedir. Mahkeme içtihatlarında, her ikisi de özel kanun olan 2886 sayılı Kanun ve 6570 sayılı Kanunun çatışması durumunda dahi 2886 sayılı Kanuna öncelik tanınmış iken, yeni olmasına karşın genel bir kanun olan 6098 sayılı Borçlar Kanunu (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6570 sayılı Kanunun 14’üncü maddesindeki düzenlemeyi benimsemiştir) hükümlerinin 2886 sayılı Kanuna göre ihaleyle kiraya verilen taşınmaz hakkında da uygulanabileceğini ifade etmek mümkün görülmemektedir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılan ihalenin şartname ve sözleşme hükümlerine göre sonuçlandırılması ve taşınmaz kaç yıllığına kiralanmışsa kira süresinin bitiminde yasal yollarla tahliyelerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde taşınmazların kiralamalarının bir yıllığına ihaleye çıkarılıp, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre işlem tesis edilmek suretiyle on yıllarca sözleşmenin uzaması, taahhüt edilen ve şartnamelere göre teklif sunulan ihale mantığına aykırılık oluşturacağı gibi, kamu düzeni ile ilgili amir hükümler içeren 2886 sayılı Kanun'a ve bu Kanun'da gösterilen temel ilkelere aykırılık teşkil edecektir.

2886 sayılı Kanun'a göre ihale edilerek kiraya verilen taşınmaz malın kira süresi sonunda sözleşme süresinin kendiliğinden veya mevzuata aykırı olarak encümen veya meclis kararlarıyla uzatılarak aynı kişiye ihale yapılmaksızın kiraya verilmesi bu kiracıların fuzuli şagil durumuna düşmelerine sebep olacaktır.

Kira sözleşmesi sona eren gayrimenkullerin, kira sürelerinin sonunda kanundaki usullerle tahliye edilmesi, fuzul-i şagil durumuna düşen kişiler varsa bunlar hakkında 5393

sayılı Belediye Kanunu ve 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahliye talebinde bulunulması, günümüz koşullarına göre belirlenmiş rayiç bedellerle tekrar ihaleye çıkılması gerekmektedir.

Bulgu konusu tespitin devam edip etmediği takip eden denetimlerde izlenecektir.