Meri mevzuatı uyarınca İdare ve ilgili bakanlığın avan projesini inceleme ve onay verme zorunluluğu bulunan Bakırköy Belediyesi Zeytinlik 18 pafta 564 ada 181 parsel üzerinde yapılan yapılarla ilgili olarak avan proje incelenerek onaylanmış, ancak sonraki süreçte avan projelere göre uygulama projelerinde değişiklikler ile yapı alanlarında artışlar olmasına karşın, İdare ve ilgili bakanlıklardan yeni hallerine göre onay alınmamıştır. Öte yandan, İdarece; 5216 sayılı Kanun’un 11’inci maddesi gereğince denetim yetkisi de bulunmasına rağmen, söz konusu projelerin sonraki aşamalarına ilişkin imar uygulamaları herhangi bir incelemeye tabi tutulmamış ve takibi de yapılmamıştır.

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 11’inci maddesinde;

“Büyükşehir belediyesi, ilçe (…)(2) belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye yetkilidir. …

Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların giderilmesi için ilgili belediyeye üç ayı geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde eksiklik ve aykırılıklar giderilmediği takdirde, büyükşehir belediyesi eksiklik ve aykırılıkları gidermeye yetkilidir.

Büyükşehir belediyesi tarafından belirlenen ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, gerekli işlem yapılmak üzere ilgili belediyeye bildirilir. Belirlenen imara aykırı uygulama, ilgili belediye tarafından üç ay içinde giderilmediği takdirde, büyükşehir belediyesi 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42 nci maddelerinde belirtilen yetkilerini kullanma hakkını haizdir. …”

3194 sayılı Kanun’un 32’inci maddesinde ise;

“Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti… veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) …

…

Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. …

(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır” hükümleri yer almaktadır.

Bu hükümlere göre, büyükşehir belediyesince tespit edilen imara aykırı uygulama, ilgili belediye tarafından üç ay içinde giderilmediği takdirde, imar kanunundaki cezaların idaresince uygulanarak büyükşehir belediyesi hesaplarına ödettirilmesi gerektiği düşünülmektedir.

Bakırköy Belediyesi Zeytinlik 18 pafta 564 ada 181 parsel üzerinde yapılan yapılarla ilgili olarak onaylanan avan projenin yürürlükteki imar mevzuatına aykırılıklar içerdiği, gerek uygulama projelerinin avan projeye, gerekse yapı uygulamasının imar mevzuatına aykırılıklar taşıdığı anlaşılmaktadır. Şöyle ki:

Bahsi geçen yapının müracaat tarihinde geçerli olan mevzuatına göre, bodrum katlardaki inşaatların bağımsız bölüm olarak yer almasından dolayı emsal hesabına dahil edilmesi gerekirken emsal hesabına dahil edilmediği, kıyı kanunu hükümlerinin dikkate alınmadığı, imar mevzuatı ile planlar arasındaki aykırılıkların giderilmeden uygulamaya geçildiği görülmektedir.

Ruhsat müracaat tarihinde yürürlükte olan İmar Yönetmeliği’nde (Madde 2), “Tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, bu Yönetmelikte yer alan diğer hususlar, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.” denilmektedir. Bu hükme göre tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümlere mutlaka uyulmalıdır.

Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal) konusu, Yönetmelik’in tanımlar başlıklı ikinci bölümünün 16’ncı maddesinde yer almıştır. Bu maddede;

“(Değişik: RG 13/7/2000 - 24108) Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar, iç yüksekliği 1.80 m.yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu ve hidrofor bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.” denildiğinden bodrum katlar, katlar alanına dahildir. Bodrum katlar ile ilgili olarak Yönetmelik’te 32 ve 51’inci maddelerde özel düzenlemeler de yapılmıştır. Emsal alanına dahil edilmeyecek kullanımlar arasında yer almadığından, bodrum katlar bağımsız bölüme konu edildiğinde emsal hesabında dikkate alınır. Planda aksine bir hüküm mevcut ise, bu hükmün Yönetmelik’in 8’inci maddesine göre, mevzuata uygun hale getirilmesi zorunludur. Yönetmelik’in yapı ruhsat işlemleri başlıklı 57’inci maddesinde, yapı projelerinin kanun ve yönetmelikteki plan hükümlerine göre hazırlanacağı da belirtilmiştir.

Anılan yapıya ilişkin avan projede, emsale dahil alan 254.990,91 m2 olarak hesaplanmıştır. Ancak, 1. bodrum katlarda 6 adet bağımsız bölüm yer almasına rağmen, 1 bodrum katın tamamı emsal hesabına dahil edilmemiştir. 01 bloğun 1.bodrum kattaki emsale dahil olması gereken alanı yaklaşık 900-950 m2 olup diğer bloklarda da aynı durum mevcuttur. Tüm blok planlarında 1. bodrum katta kat bahçeleri ile birlikte bağımsız bölümler yer almaktadır. Bu durumda otel ve mescit blokları hariç yaklaşık 7000-7700 m2 civarında emsali aşan inşaat yapılmış bulunmaktadır. Ayrıca, emsal hesabında dikkate alınmayacağına dair herhangi bir hüküm bulunmamasına rağmen, duvar gibi yapı alanlarının da emsal hesabında dikkate alınmadığı görülmektedir.

Avan proje üzerinde anılan uygunsuzluklar olmasına rağmen, uygulama projesinde avan projeden de sapılmış olduğu, zemin + 1 kattan ibaret mescit bloğunun kat sayısının arttırılması gibi diğer alanlarda da farklılıkların olduğu görülmektedir. Söz konusu farklı uygulamalar için, yılındaki mevzuat gereğince, proje değişiklikleri için büyükşehir belediyesinden herhangi bir izin ve onay alınmadığı anlaşılmıştır.

Anılan alandaki yapıda bahsedilen aykırılık ve uygulama farklılarının giderilmesi için herhangi bir inceleme ve tespitin yapılarak gerekli yaptırımların uygulanması gerekirken uygulanmadığından kurum gelirlerinde artışın önüne de geçilmiş bulunmaktadır.

Yukarıda yer alan denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından; 2012 yılından itibaren avan proje üzerinden yapılan inceleme ve onayların mevzuata uygunluğu iddia edilmiş olsa da, avan projede birden fazla bodrum katlar bağımsız bölüm olarak yer aldığı halde, projenin hangi gerekçe ile mevzuata uygun bulunduğu gibi hata ve aykırılılar açıklanmamakta, avan projeden sonraki uygulama projeleri ve yapı ruhsatlarının avan projeden farklılaşması ve yapılan uygulamaların mevzuata aykırılıklarının değerlendirilmesi ve kanuni müeyyidelerin uygulanması ile ilgili tatmin edici bilgiler verilmemektedir. Öte yandan, idare cevabında, personelin yetersizliği nedeniyle tüm imar uygulamalarının kontrol edilemediği ileri sürülmekle birlikte, söz konusu proje gibi önemli büyüklükteki, kent siluetini etkileyici, göz önünde olan ve avan proje onay zorunluluğu olan imar uygulamalarının kontrol ve denetiminin yapılmaması, personel yetersizliği ile açıklanması makul görülmemiştir.

Netice olarak; yukarıda yapılan açıklamalar uyarınca, büyükşehir belediyesinin görev alanında yer aldığından, avan projesi onaylanan yapılara öncelik tanınarak, ilçe belediyelerinin imar uygulamalarının iş programı ve çalışma takvimine bağlanarak düzenli olarak denetlenmesi, mevzuatında özel olarak yer alan düzenlemeler gereğince ön proje veya diğer şekillerde izin ve onaya bağlanan işlerde, söz konusu denetimlerin, proje değişikliklerini içerecek şekilde yapının her aşamasında uygulanması gerektiği değerlendirilmiştir.