Kültür AŞ, “İstanbul Kitapçısı” adı altında faaliyette bulunmak üzere kiraladığı taşınmazlarda herhangi bir faaliyette bulunmamasına karşın, boş tutulan bu yerler için şirket bütçesinden kira ödemesinde bulunmuştur.

Kültür AŞ, 02.02.2018 tarihli ve 2018/22 sayılı Yönetim Kurulu Kararı ile İstanbul Kitapçısı şubelerinin bilinirliği ile satış verimliliğini artırmak ve yeni şubeler oluşturmak amacıyla Fatih-Eminönü bölgesinde kitap-kafe ve hediyelik eşya satış yeri şeklinde işletilmek üzere yeni yerler kiralanmasına ve/veya satın alınmasına karar vermiş ve buna istinaden bahsi geçen bölgede yer alan 4 adet taşınmazı kiralamıştır.

Kültür AŞ’nin kitap-kafe ve hediyelik eşya yeri işletmek üzere kiraladığı yerler 5 ve 10 yıllığına kiralanmıştır. Bu yerlerin Kira Sözleşmelerinde kiralanan yerlerin başta İstanbul Kitapçısı ve Hediyem İstanbul şubeleri olmak üzere, ancak, bunlarla sınırlı olmaksızın diğer kültür ve sanat alanı olarak da kullanılabileceği; buralarda yapılacak her türlü tadilat ve tamirat işlerine ilişkin masrafların Kültür AŞ’ye ait olacağı; kiralanan yerlerin elektrik, su, doğalgaz başta olmak üzere her türlü çevre temizlik vergisi, stopaj vs. vergi ve ödemelerinin de Kültür AŞ’ye ait olacağı; sözleşme bedelinin her yıl TÜİK tarafından belirlenen 12 aylık ÜFE ortalaması dikkate alınarak artırılacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla, her türlü masraf vs. Kültür AŞ üzerinde bırakılmıştır.

Şirketin hesap ve işlemlerinin incelenmesi neticesinde, bahsi geçen taşınmazlara ilişkin olarak Kültür AŞ tarafından kiralama amacına uygun hiçbir işlemin yapılmadığı, söz konusu yerlerin boş halde bulunduğu ve faaliyete geçirilmediği tespit edilmiş, dolayısıyla boş tutulan bu yerler için kira bedeli ve diğer sabit giderlere katlanılması nedeniyle şirketin zarara uğratıldığı kanaatine varılmıştır.

Her ne kadar 26.09.2019 tarihinde alınan Yönetim Kurulu Kararı ile “4 adet kagir apartmana kira tarihlerinden günümüze kadar İstanbul Kitapçısına dönüştürülmesi anlamında hiçbir işlem yapılmayarak boş tutulmuş olması, yeni dönemle birlikte etkin olarak uygulamaya konulan tasarruf tedbirleriyle çelişecek şekilde bu 4 adet kagir apartmanın getirmiş olduğu ağır kira yükü sebebiyle İstanbul Kitapçısı şube sayısının artırılması hususunda alınan 02.02.2018 tarih ve 2018/22 sayılı yönetim kurulu kararının iptaline, bu kapsamda yukarıda belirtilen 4 adet kira sözleşmesinin feshedilmesine;…. kiraya verenlere makul süre tazminatı olarak 3 aylık kira bedelinin ödenmesine” karar verilmiş olsa da bu durum Kira Sözleşmelerine dayanılarak ödenen kira bedelleri ile bu yerlere ilişkin sabit masraflar (elektrik, su, doğalgaz vb.) ve tadilat ve tamirat masraflarına katlanılması durumunu değiştirmemektedir.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 369’uncu maddesine göre yönetim kurulu üyeleri ve yönetimle görevli üçüncü kişiler, görevlerini tedbirli bir yöneticinin özeniyle yerine getirmek ve şirketin menfaatlerini dürüstlük kurallarına uyarak gözetmek yükümlülüğü altındadırlar. Şirketin menfaatini gözetmek, yönetim kurulunun şirketle ilgili işlem yapan kişileri gözetleme ve denetleme görevini de kapsamaktadır. Özen ve bağlılık yükümlülüğü, yönetim yetkisinin başkasına devredilmiş olup olmamasından bağımsız olarak yönetim kuruluna gözetim ve denetim görevi yüklemektedir.

Kültür AŞ tarafından kiralanan 4 adet taşınmaz, kiralama amacı olan İstanbul Kitapçısı ve Hediyem İstanbul şubesi olmak üzere değerlendirilmediği gibi, kültür ve sanat faaliyetlerinde kullanılmak amacına da hizmet etmemiş, hiçbir işlem yapılmayarak boş bir halde bekletilmiş ve bu taşınmazlar için her ay kira bedeli ve sabit giderler ödenmiştir. Bir başka deyişle şirket menfaatleri gözetilmeyerek şirketin zarara uğramasına sebebiyet verilmiştir.

Yukarıda yer alan denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından: Cağaloğlu Kitapçılar Projesi kapsamında kiralanan binaların planlanan şekilde kullanılması düşünülse de İstanbul Kitapçısı şubelerinin zarar etmesiyle şube sayısının düşürülmesi ve yeni dönemle birlikte etkin olarak uygulamaya konulan tasarruf tedbirlerinin kiralanan taşınmazların planlanan şekilde kullanılmasını imkânsız kıldığı; kira sözleşmelerinin devam etmesi varsayımı altında ödenecek kira bedeli, yapılacak tadilat, fatura ve sair masraflar dikkate alındığında, bu sözleşmelerin devamının Şirketin menfaatleri açısından karlı olmayacağının tespit edildiği ve bu nedenle İstanbul Kitapçısı şube sayısının arttırılması hususunda alınan kararın iptaline ve mevcut kira sözleşmelerinin feshedilmesine karar verildiği; fesih bildirileri içinse Türk Borçlar Kanunu’nun 325’inci maddesinde yer alan “Kiracının sözleşmeden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder” hükmü ve konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.06.2018 tarih, 2017/3331 E.- 2018/6999 K. sayılı “Taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre 3 ay belirlenmiş olup kiracının belirlenen 3 aylık süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir” ilamı gereğince makul süre kavramının 3 ay olarak dikkate alındığı ve bu süreye göre işlem yapıldığı, böylece de Cağaloğlu Kitapçılar Sokağı Projesi kapsamında kiralanan taşınmazların kira sözleşmelerinin iptal edilerek izleyen dönem kira giderlerinden 14.475.108,00 TL tasarruf edildiği ve ayrıca diğer sabit gider masrafları ile tamirat ve tadilat masraflarına da katlanılmadığı; dolayısıyla şirketin faaliyet ve projelerinde kullanılacak taşınmazlar için daha titiz planlamaların yapılması ve bu faaliyetler için kiralanacak yerlerin etkin bir şekilde kullanılması, atıl bırakılmaması ve gereksiz yere kira vb. giderlere katlanılmaması için gerekli dikkat ve özenin gösterildiği ifade edilmiştir.

İdare değerlendirmesinde, İstanbul Kitapçısı ve Hediyem İstanbul şubesi olarak kullanılmak üzere kiralanan ancak amacına uygun şekilde kullanılmayan ve boş bırakılan bu yerler için yapılan kira sözleşmeleri nedeniyle Şirketin gerek kira ödemelerine, gerekse kiralanan yerlere ilişkin sabit masraflara (elektrik, su, doğalgaz vb.) ve bu yerlere ilişkin tadilat ve tamirat masraflarına katlandığı dikkate alındığında sözleşmelerin feshedilmesinin ve mülk sahiplerine bu fesihten kaynaklı olarak 3 aylık kira bedeli ödenmesi durumunun, sözleşmelerin devamı durumunda karşılaşılacak maliyetle kıyaslandığında katlanılabilir olduğu ve bu yerlerin

boş olarak atıl vaziyette kaldığı da dikkate alındığında kira sözleşmelerinin feshedilmesinin şirket açısından makul olduğu anlaşılmaktadır. Ancak, sözleşmenin feshedilmesi daha önce boş olarak atıl durumda olan bu yerler için ilgili dönemlerde ödenen kira vb. diğer ödemeler yoluyla şirketin zarara uğramasına açıklık getirmemektedir.

Sonuç olarak, şirket faaliyet ve projelerinde kullanılacak taşınmazlar için daha titiz planlamaların yapılması ve bu faaliyetler için kiralanacak yerlerin etkin bir şekilde kullanılması, atıl bırakılmaması ve yersiz olarak kira vb. giderlere katlanılmaması için gerekli dikkat ve özenin gösterilmesi gerekmektedir.