2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde;

“Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.”

Mezkûr Kanun’un“Kiralarda Sözleşme Süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde;

“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesimümkündür.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.” hükümleri yer almaktadır.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümlerinin çerçevesinde; kamu idarelerinin satım ve kiraya verme işlerinin 2886 sayılı Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği anlaşılmaktadır. 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü maddesinin birinci fıkrası, taşınmaz malların kiraya verilmesinde kira süresine on yıllık üst sınır getirmiştir. Ancak, burada on yıllık üst sınırın sözleşme süresi için geçerli olduğuna dikkat edilmesi gerekir. Bu sürenin, ihalenin on yıla kadar geçerliliğini koruyacağı anlamına gelmemektedir.

Nitekim 2886 sayılı Kanun’una göre kiraya verilen taşınmazların, kira süresi sonunda ancak yeniden ihale düzenlenerek kiraya verilebileceği; yargı kararlarında da yer almaktadır.

Sayıştay Genel Kurulunun, 21.1.1993 tarih ve 4761/1 sayılı kararında;

“Genel ve katma bütçeli idareler, özel idare ve belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğini” hükmüne yer verilmiştir.

Danıştay 10’uncu Dairesinin 19.12.1991 tarih ve 1989/2736 E. 1991/3850 K. sayılı kararında;

“2886 Sayılı Devlet İhale Yasasının 64. Maddesinde, bu yasa kapsamındaki idarelerin taşınır ve taşınmaz mallarını kiraya verme süreleri belirlenmiş olup; kira süresinin bitimi üzerine taşınmaz malın yeniden kiraya verilebilmesi, ancak yeniden ihale yapılması halinde mümkün bulunmaktadır. 2886 Sayılı Yasaya göre ihale yapma zorunluluğu yönünden taşınmaz malın “musakkaf” olup olmaması önem taşımamaktadır.

Musakkaf yapıların kiralanması hususunu düzenleyen 6570 Sayılı Yasa da, 2886 Sayılı Yasadan kaynaklanan ihale yapma zorunluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.” hükmüne yer verilmiştir.

2018 mali yılına ilişkin hesap ve işlemlerin incelenmesi sonucunda; İdarenin bir yıl süreyle kiraya verdiği 444 adet taşınmazın, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 5393 sayılı Belediye Kanunu hükümlerine aykırı olarak yeniden ihaleye çıkılmadan encümen kararları ile kira sürelerinin uzatıldığı ve bu usule süreklilik kazandırıldığı ve söz konusu taşınmazların aynı kişilerin kullanımına verildiği tespit edilmiştir.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri uyarınca, idarenin ihale yapmaksızın encümen kararları ile kira sürelerini uzatması mevzuata aykırıdır. Kira süresi biten taşınmazların kiraya verilme işlemlerinin mevzuatın emrettiği şekilde düzeltilmesi gerekmektedir.

Kamu idaresi cevabında; “Denizli Büyükşehir Belediyesine ait gayrimenkuller 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre açık ihale usulü yoluyla kiraya verilmektedir. Bilindiği gibi; kira sözleşmelerine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Dolayısıyla, taşınmazların başlangıçta 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nu hükümlerine uygun olarak ihale suretiyle kiraya verildiği, kira sözleşmelerinin yasal prosedür çerçevesinde Belediye Encümen kararına dayalı olarak rayiçlere, emsal kira bedellerine ve enflasyona göre yeniden belirlenerek kira süresinin uzatıldığı bu aşamadan sonra kira sözleşmesi ile ilgili olarak idarenin Borçlar Kanunu 339. maddesine tabi olduğu hususu göz önüne alınmalıdır.

Kira sözleşmelerinin sona ermesinden sonra mevcut kiracıların sözleşme şartlarını yerine getirmesi durumunda taşınmazların tahliye edilmesi 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun

347. maddesine göre;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

mümkün olmamakta, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitimi nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi bildirimde bulunarak sona erdirme hakkı bulunmamakta, İdare ancak ve ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının

bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilmekte, bu nedenle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 75. maddesi hükmüne göre sözleşmelerde bulunan ilgili hüküm gereğince Belediye Encümenince günün rayiçlerine, emsal kira bedellerine ve enflasyona göre yeniden belirlenen kira bedellerini kabul eden kiracıların sözleşmeleri bir yıl süreyle temdit edilmekte olup; kamu zararına sebebiyet verilmemektedir. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi‟nin 05.06.2003 tarih ve 2003/2882 E. 2003/7415 K. sayılı ilamı.)

Ayrıca; Belediyeye ait gayrimenkullerin kiraya verilmesinde, Yargıtay’a intikal eden konularda 2886 sayılı Kanunun değil, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun hükümlerine göre karar verilmesi nedeniyle, 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun hareket edip, içinde kiracı olan taşınmazın yeniden ihale ile kiraya verilmesi durumunda çıkacak ihtilaf özel hukuk kuralları gereği yargıya intikal edeceği için, Yargıtay Kararları emsal alınarak kira artışı yapılmasında mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.

Emsal Sayıştay Kararları;

Sayıştay 4. Daire Başkanlığının 23.12.1997 tarih ve 28516 sayılı kararında; Belediyeye ait gayrımenkullerin kiraya verilmesinde, Yargıtay'a intikal eden konularda 2886 sayılı Kanunun değil, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerine göre karar verilmesi nedeniyle, 2886 Kanunun hükümlerine uygun olarak hareket edip, içinde kiracı olan taşınmazın yeniden ihale ile kiraya verilmesi durumunda çıkacak ihtilaf özel hukuk kuralları gereği yargıya intikal edeceği için Yargıtay kararları emsal alınarak kira artırımı yapılmasında mevzuata aykırı bir husus bulunmadığı hükmü verilmiştir.

Sayıştay 6. Daire Başkanlığının 27.08.2013 tarih-27 sayılı kararı ve 05.11.2013 tarih- 153 nolu ilam/32 nolu kararında; “Büyükşehir Belediyesi mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre ihale yoluyla kiraya verilen taşınmaz malların, kira süresi sonunda yeni bir ihale düzenlenmeksizin süre uzatımı yoluyla aynı kişilere kiraya verilmesinde, 2011 yılı için yürürlükte bulunan, anılan mevzuat hükümlerine aykırılık bulunmadığı” hükmü verilmiştir.

10 yıllık zaman dilimi içinde kalmak kaydıyla, sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak yıllık uzatımlar yapılmaktadır. 10 yıl dolduğunda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yeniden ihaleye çıkılmaktadır.

Bu sebeplerle; Belediyemizin gayrimenkullerinin kiralanmasında ve 1 yıl süreyle

temdit edilmesi uygulamalarında mevzuata aykırılık veya usulsüzlük bulunmamaktadır.” denilmiştir.

Sonuç olarak Başkanlığımıza gönderilen kamu idaresi cevabında; Sayıştay daire kararları ile mevzuata aykırı bir husun bulunmadığı ifade edilmiştir. Sayıştay 6. Dairesinin 5.11.2013 tarihli 32 Sayılı Kararında; “2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesi, “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesi hükümleri ile Sayıştay Genel Kurulu’nun “Genel ve Katma Bütçeli İdareler, Özel İdare ve Belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 sayılı kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 sayılı Kanun Hükümlerinin mi, yoksa 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümlerinin mi uygulanacağı hususunda çıkan tereddüt” konusunda aldığı 21.03.1993 tarih ve 4761/1 sayılı Kararı uyarınca belediyelerin sahibi oldukları gayrimenkul ve hakları kiralama işlemleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yürütülecek olup bunların söz konusu kanunda belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde belirlenecek ihale yöntemlerinin biriyle kiralanması gerekmektedir. İhale aşamasında belirlenen sözleşme süresinin bitiminde yeni kira bedeli belirlenerek sözleşme süresinin uzatılabilmesi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda bu konuda yetki veren herhangi bir hüküm bulunmadığından, mümkün olmayıp, anılan Sayıştay Genel Kurulu Kararı uyarınca, süre bitiminde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri çerçevesinde yeniden ihale düzenlenmesi gerekmektedir.

Buna göre, … Büyükşehir Belediyesi mülkiyetinde bulunan ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre ihale yoluyla kiraya verilen taşınmaz malların, kira süresi sonunda yeni bir ihale düzenlenmeksizin süre uzatımı yoluyla aynı kişilere kiraya verilmesinde, 2011 yılı için yürürlükte bulunan, anılan mevzuat hükümlerine aykırılık bulunmaktadır. Ancak, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Kamu zararı” başlıklı 71’inci maddesinin 1’inci fıkrasında;“(Değişik birinci fıkra: 25/4/2007-5628/4 md.) Kamu zararı; kamu görevlilerinin kasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan mevzuata aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunmasıdır.” denilmekte olup bahse konu durumda ... Büyükşehir Belediyesi mülkiyetinde bulunan söz konusu taşınmazların 2886 sayılı Kanun uyarınca düzenlenecek bir ihale yoluyla kiralanmak yerine kira süresi sonunda süre uzatımı yoluyla aynı kişilere kiraya verilmesi sonucu kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunduğuna ilişkin olarak Denetçisince somut bir kanıt ortaya konmadığı ve kamu zararı hesabı yapılmadığından konuyla ilgili olarak dairemizce yapılacak işlem bulunmadığına…” hükümleri yer almaktadır.

İlgili karardan 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerinin değil 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinin geçerli olduğu fakat kamu zararının tespitinin somut olarak yapılmamasından dolayı denecek bir şey bulunmadığı anlaşılmaktadır. Diğer ilgili Sayıştay Daire Kararında ise, 6098 sayılı Kanun kapsamında yapılan kira artışı ile eğer mevzuatta belirtildiği şekilde ihale yapılıp ve oluşacak kira artışı kıyaslamasının yapılamamasından dolayı kamu zararı konusunda denilecek birşey olmadığı hükmü ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinin uygulanmamasının mevzuata aykırı olduğu hükmü bulunmaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiraya verilen gayrimenkullerin, kira süresi sonunda ancak yeniden ihale düzenlenerek kiraya verilebileceği ve 6570 sayılı Kanun’daki süre uzatımları hükümlerinin ihale düzenlenmesine engel olmayacağı hususu Danıştay ve Sayıştay kararlarında yer almaktadır.

Sayıştay Genel Kurulu, 21.01.1993 tarih ve 4761/1 sayılı Kararı’nda; genel ve katma bütçeli idareler, özel idare ve belediyeler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşlar tarafından 2886 Sayılı Kanun'a göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

Bulgumuzda yer verilen Danıştay 10. Dairesinin ilamı ile 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nu hükümlerine göre kira süresi biten taşınmaz malın yeniden kiraya verilebilmesinin ancak yeniden ihale yapılması halinde mümkün olduğu ve musakkaf yapıların kiralanması hususunu düzenleyen 6570 sayılı Kanun’da, 2886 sayılı Kanun’dan kaynaklanan ihale yapma zorunluluğunu ortadan kaldıramayacağı kararı verilmiştir.

6098 sayılı Borçlar Kanunu ile ilgili olarak, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/2506

E. , 2015/3710 K. sayılı ilamında;

“Hükme esas alınan 25/01/2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın 2886 Sayılı Yasa uyarınca ihale ile kiraya verildiği anlaşılmaktadır. (6570 Sayılı Yasanın 14. maddesi) TBK.nun 339’uncu maddesi Hazine, Belediye, Vakıflar Genel Müdürlüğü ve İl Özel İdaresi tüzel kişileri tarafından ihale yoluyla kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanamaz. Davalı tarafından sözleşmenin süre bitiminde yenilenmeyeceği 16/01/2013 tarihli ihtarla bildirildiğine göre sözleşmenin 31/01/2013 tarihi itibariyle sona erdiğinin ve bu tarihte davacının fuzuli işgalci olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle davanın reddine karar

verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek, 2886 sayılı Kanun hükümlerinin gayrimenkul kiraları, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye gibi konularda uygulanmaya devam edileceği hüküm altına alınmıştır.

Mevzuat hükümleri ve mahkeme kararlarının değerlendirilmesi neticesinde, kira süresi dolan belediyeye ait gayrimenkullerin 2886 sayılı Devlet ihale Kanunu hükümlerine uygun olarak ihale yapılmaksızın kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması mümkün görülmemektedir. Mahkeme içtihatlarında, her ikisi de özel kanun olan 2886 sayılı Kanun ve 6570 sayılı Kanunun çatışması durumunda dahi 2886 sayılı Kanuna öncelik tanınmış iken, yeni olmasına karşın genel bir kanun olan 6098 sayılı Borçlar Kanunu (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6570 sayılı Kanunun 14’üncü maddesindeki düzenlemeyi benimsemiştir) hükümlerinin 2886 sayılı Kanuna göre ihaleyle kiraya verilen taşınmaz hakkında da uygulanabileceğini ifade etmek mümkün görülmemektedir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılan ihalenin şartname ve sözleşme hükümlerine göre sonuçlandırılması ve taşınmaz kaç yıllığına kiralanmışsa kira süresinin bitiminde yasal yollarla tahliyelerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde taşınmazların kiralamalarının bir yıllığına ihaleye çıkarılıp, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre işlem tesis edilmek suretiyle on yıllarca sözleşmenin uzaması, taahhüt edilen ve şartnamelere göre teklif sunulan ihale mantığına aykırılık oluşturacağı gibi, kamu düzeni ile ilgili amir hükümler içeren 2886 sayılı Kanun'a ve bu Kanun'da gösterilen temel ilkelere aykırılık teşkil edecektir.

2886 sayılı Kanun'a göre ihale edilerek kiraya verilen taşınmaz malın kira süresi sonunda sözleşme süresinin kendiliğinden veya mevzuata aykırı olarak encümen veya meclis kararlarıyla uzatılarak aynı kişiye ihale yapılmaksızın kiraya verilmesi bu kiracıların fuzuli şagil durumuna düşmelerine sebep olacaktır.

Kira sözleşmesi sona eren gayrimenkullerin, kira sürelerinin sonunda kanundaki usullerle tahliye edilmesi, fuzul-i şagil durumuna düşen kişiler varsa bunlar hakkında 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahliye talebinde bulunulması, günün koşullarına göre belirlenmiş rayiç bedellerle tekrar ihaleye çıkılması gerekmektedir. Bulgu konusu tespitin devam edip etmediği takip eden denetimlerde izlenecektir.