Bir arsa üzerine inşaat yapılabilmesi için öncelikle projenin çizilmesi, bu proje ve diğer evraklarla birlikte ilgili belediyeden yapı ruhsatı alınması gerekmektedir. İnşaat henüz tamamlanmadan projesine uygun olarak bağımsız bölümlere ayrılabilmekte, her bir bağımsız

bölümünün maliki belirlenebilmektedir. Yapılan taksimin tapuya tescil edilmesi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce yapılacak yapının daire numaraları ve bu dairelerin kimlere ait olduğunu gösteren resmi senet hak sahiplerine verilebilmektedir. Uygulamada buna kat irtifakı tapusu denilmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Genel Hükümler” başlıklı Birinci Bölümünün “II – Tarifler” alt başlıklı 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde;

“Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi)” denilmekte,

“III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği” başlıklı 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasında kat irtifakının bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı ifade edilmektedir.

Mezkûr Kanun’un “Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması” başlıklı İkinci Bölümünün “A) Genel kural” başlıklı 10’uncu maddesinde ise kat irtifakının resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğacağı belirtilmiştir.

İdareye ait taşınmazların incelenmesi neticesinde; 20.01.2009 tarih ve 46 sayılı Encümen Kararı ile mülkiyeti özel bir şahsa ait olan Esenyurt ilçesi Akevler Mahallesi (Esenyurt köyü/mahallesi) 134 ada 19 parselde tesis edilmiş kat irtifakına göre 10’uncu blokta bulunan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 ve 9 numaralı konutların tamamı ile 10 numaralı konutun 15/17 hissesinin, Esenyurt Belediyesine ait bulunan 3134 ada 2 parsel sayılı 1.000 m2 alanlı taşınmazla trampa edilmesine karar verildiği görülmüştür. Trampa işlemi sonucunda söz konusu bağımsız bölümler İdare adına, bunun karşılığında mezkûr Karar’da belirtilen arsa ise özel şahıs adına tapuda tescil edilmiştir.

Tesis edilen kat irtifakına ilişkin inşaat projesi ilgili tapu müdürlüğünden resmi yazı ile istenmiş, tapu müdürlüğünden gelen cevabi yazıdan 134 ada 19 parsel üzerinde 10 bloktan oluşan bir sitenin yapılacağı, buna ilişkin inşaat projesinin tapu müdürlüğüne sunularak tescil işleminin yapıldığı ve İdare adına tescilli 10’uncu bloğun toplam inşaat alanının 1312,2 m2 olduğu anlaşılmıştır.

Yerinde yapılan denetim çalışmaları sonucunda İdarenin hisselerinin tamamına sahip olduğu 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 ve 9 numaralı konutlar ile hissesinin 15/17’ine sahip olduğu 10 numaralı konutun içerisinde bulunduğu 10’uncu bloğun, yapının müteahhiti tarafından hiç yapılmadığı, söz konusu bağımsız bölümlerin tapuda tescilinin bulunmasına rağmen gerçekte hiç olmadığı tespit edilmiştir.

Bir diğer ifadeyle, İdare kendi adına tescilli bulunan ve trampaya konu edilen 1.000 m2’lik arsasını söz konusu özel şahsa vererek kendi yükümlülüğünü yerine getirmiş, ancak söz konusu özel şahıs kat irtifakına konu dairelerin bulunduğu 10’uncu bloğu inşa etmeyerek kendi yükümlülüklerini yerine getirmemiş, bu suretle İdare zarara uğratılmıştır.

Esenyurt ilçesi Akevler Mahallesi 134 ada 19 parselde yer alan 14.478 m2 alanlı arsa üzerinde hali hazırda 9 bloktan oluşan etrafı duvarlarla çevrili bir site bulunmaktadır. İdarenin, söz konusu arsa üzerinde 10 farklı bağımsız bölümden kaynaklı toplam 168/1970 arsa payı vardır. İdare adına irtifak hakkı bulunan 10’uncu bloğun, yapı müteahhidi tarafından inşa edilmemiş olması sebebiyle İdare söz konusu taşınmazından istifade edememekte, arsa üzerinde bulunan diğer 9 adet blok ise İdareye ait bloğun yapılmaması sebebiyle artan yeşil alandan da istifade etmektedirler.

Trampa işleminin yapıldığı 2009 yılından bu yana hatalı işlemin düzeltilmesine yönelik İdare tarafından herhangi bir adım atılmamış, trampa işleminde yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişi hakkında herhangi bir işlem tesis edilmemiştir. Bunun sonucunda İdarenin herhangi bir şekilde istifade edemediği, diğer kişilerin ücretsiz bir şekilde istifadesine bırakılan arsa üzerinde tapuda kayıtlı ancak fiili olarak var olmayan İdare malı 10 adet bağımsız bölüm oluşmuştur. Yukarıda açıklanan sebepler doğrultusunda hatalı işlemin düzeltilmesine yönelik işlem tesis edilmemesinde hukuka uyarlık görülmemiştir

Kamu idaresi cevabında; özetle raporda belirtilen hususlarda araştırma yapılarak Belediyenin mülkiyet hakkını koruduğu 134 ada 19 parselde idare kendi adına tescilli bulunan ve trampaya konu edilen 1000 m2lik arsasını söz konusu özel şahsa vererek kendi yükümlüğünün yerine getirmiş olduğu ancak söz konusu şahıs kat irtifakına konu dairelerin bulunduğu 10. Bloğu inşa etmeyerek kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğinden konunun hukuken araştırıldıktan sonra idarenin uğradığı zararın tazmini konusunda yasal işlemlere başlanacağı bildirilmiştir.

Sonuç olarak Kamu idaresi cevabında, yüklenicinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğinden konunun hukuken araştırıldıktan sonra idarenin uğradığı zararın tazmini konusunda yasal işlemlere başlanacağı belirtilmiş, ancak düzeltmenin yapıldığına ilişkin kanıtlayıcı herhangi bir bilgi ve belge gönderilmemiştir. Bu nedenle bulgu konusu tespitin devam edip etmediği takip eden denetimlerde izlenecektir.