İdare kiracılarından bazılarının, sözleşmelerde yer alan kullanım alanlarına ruhsata aykırı açık veya kapalı kullanım alanları ilave ettikleri görülmüştür.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 15’inci maddesinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinde yer alan hükümlerin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise;

“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

…

İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” denilmektedir.

Diğer yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32’nci maddesinde; Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu durumun öğrenilmesi üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilirek yapının mühürlenerek inşaatın derhal durdurulacağı ve durdurmanın, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılacağı ve bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını isteyeceği, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata

uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mührün, belediye veya valilikçe kaldırılacağı ve inşaatın devamına izin verileceği, aksi takdirde; ruhsatın iptal edileceği, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan binanın, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılacağı ve masrafının yapı sahibinden tahsil edileceği belirtilmiştir.

Yine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İdari müeyyideler” başlıklı 42’nci maddesinde; Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre hesaplanacak idari para cezalarının uygulanacağı ifade edilmiştir.

Yukarıda yer verilen düzenlemelerden; İdarenin ruhsata aykırı açık alanlardan ecrimisil alması gerektiği, işgal edilen taşınmaz malın tahliyesi için mülki amire talepte bulunulması ve mülki amirce söz konusu taşınmazın 15 gün içinde tahliye ettirilmesinin esas olduğu, kapalı alanlar için ise, 3194 sayılı İmar Kanun’un 32’nci maddesine göre işlem tesis edilerek yapı tatil tutanağının tanzim ettirilmesi ve yine aynı Kanun’un 42’nci maddesine göre para cezasının uygulanması ve kaçak yapının yıktırılarak masrafının yapı sahibinden alınması gerektiği anlaşılmaktadır.

İdare tarafından 2886 sayılı Kanun uyarınca kiraya verilen taşınmazların gerek ihale ilan metinleri ve kiralamaya ilişkin şartnamelerinde gerekse sözleşmelerinde kiraya verilen alanların nev’i, kullanım amacı ve bu yerlerin kaç metrekare olduğu belirtilmektedir. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi için yapılan ihalelerde istekliler tarafından teklif edilen bedeller ilanda belirtilen kullanım alanı ve kullanım amacı için verilen tekliflerdir. İhale öncesinde belirlenen mevcut kullanım alanlarının sözleşme sonrası kiracılar tarafından genişletilmesi hem kişiler lehine haksız kazanca sebep olabilecek, hem de ihale öncesi belediye tarafından belirlenen kiralamaya ilişkin şartların ihaleden sonra değiştirilmesi anlamını taşıyabilecektir.

İdare hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan 2886 sayılı Kanun uyarınca ihale yoluyla kiraya verilenlerin sözleşme ve şartnamelerinde kiraya verilen yerlerin kullanım amacı ve kullanım alanlarının ne kadar olduğu belirtilmektedir. İhaleler söz konusu dokümanlara göre yapılmakta ve hem İdare hem de kiracılar imzalanan sözleşme ile şartnamelerde yazılı hususlara uymayı taahhüt etmektedir.

Yapılan incelemede; İdarenin hüküm ve tasarrufu altında bulunan 124 adet taşınmazın çeşitli tarihlerde sözleşme imzalanarak kiraya verildiği görülmüştür. Kiraya verilen söz konusu

taşınmazlardan örnek olarak seçilen 10 tanesi yerinde fiili ve fiziki denetime tabi tutulmuş, yerinde yapılan incelemelerde 10 kiracıdan 9’unun kiraladıkları taşınmazların işyeri açma ve çalışma ruhsatında yer alan kullanım alanlarını kapalı alan ilave etmek ve/veya açık alana yayılmak suretiyle genişlettikleri ve söz konusu işgallere rağmen Belediye tarafından ecrimisil tahakkuk ettirilerek bu işgalcilerin söz konusu yerlerden çıkarılmadığı, bunun yerine geçmişe dönük olarak tespit edilen ecrimisillerin kiralama yöntemi şeklinde kullanılarak ileriye dönük de uygulanıp işgallerin devam ettirildiği ve bu suretle mevzuata aykırı hareket edildiği, kapalı alanlar için ise; yukarıda yer verilen imar mevzuatı uyarınca herhangi bir işlem yapılmadığı tespit edilmiştir. Bahsi geçen kiracılara ilişkin detaylı bilgi aşağıdaki tabloda yer almaktadır:

Tablo 11: Ruhsata Aykırı Kullanım Alanı Olan Taşınmazlar

Yukarıda yer verilen alan ve işgaller incelendiğinde; bazı kiracıların işin sözleşme ve şartnamelerine aykırı olarak kiraladıkları taşınmazların sahip olduğu alandan dahi daha geniş alanları işgal ettikleri görülmektedir. İşgal edilen alanın büyüklüğü ne olursa olsun ihale öncesi belirlenen alanın ihale sonrasında sözleşme imzalandıktan sonra genişletilmesi sözleşme ve şartname hükümlerine aykırı olduğu gibi ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması temel

ilkelerine de aykırıdır. Bu husus, ihalede teklif veren diğer isteklilerin aleyhine bir sonuç oluşmasına da sebebiyet vermektedir. Ayrıca yukarıda da belirtildiği üzere söz konusu açık ve/veya kapalı fazla alan kullanımları, ilgisine göre 2886 sayılı Kanun’un 75’inci madde hükümleri ve 3194 sayılı Kanun’un 32 ve 42’inci madde hükümlerine de açıkça aykırılık teşkil etmektedir.

Öte yandan, ecrimisil bir kiralama yöntemi olmadığı gibi olağan bir taşınmaz yönetim şekli de değildir. İşgale uğrayan ve sonradan tespit edilen kamuya ait taşınmazlar için fuzuli şagilden bunun bedelinin bir tazminat suretinde alınmasıdır. İşgal edilen taşınmaz malın tahliyesi için mülki amire talepte bulunulması ve mülki amirce söz konusu taşınmazın 15 gün içinde tahliye ettirilmesi esastır. İşgal eden kişinin ödemesi için tespit edilen ecrimisil bedelinin kira ödemesi gibi değerlendirilerek geleceğe dönük olarak uygulanması, 2886 sayılı Kanun’un satış ve kiralamalarda ihale yoluna gidilmesi gerektiğini ifade eden amir hükümlerine aykırıdır.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından, bulguda bahsi geçen işletmelerin İmar Kanunu’na ve projesine aykırı olarak yaptığı üniteler ile ilgili gerekli işlemlerin yapılmasının İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden talep edildiği, Kanun'un uygulanmasına müteakip kira sözleşmeleri ile ilgili işlemlere yön verileceği, ayrıca açık alan işgallerinin kaldırılmasının Zabıta Müdürlüğünden istendiği ifade edilmiştir.

Sonuç olarak, mevzuat hükümleri uyarınca; açık alanlarda işgal edilen yerler için ecrimisil tahakkuk ettirilerek işgallere son verilmesinin sağlanması ve ecrimisilin kiralama yöntemi şeklinde kullanılmaması, kapalı alan işgalleri için ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32’nci maddesine göre işlem tesis edilerek yapı tatil tutanağının tanzim ettirilmesi ve yine aynı Kanun’un 42’nci maddesine göre para cezasının uygulanması ve kaçak yapının yıktırılarak yıkım masrafının yapı sahibinden alınması gerekmektedir.