Taşınmazların kiraya verilmesi ve satılmasına ilişkin tahmini bedellerinin tespitinde taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınmadığı; piyasa rayiçlerine uygun olmayan tahmini kira bedelinin hemen hemen aynısıyla ihalelerin kazanıldığı; Belediye tarafından yapılabilecek basit fiyat araştırmaları (sözlü beyanlara dayanan) için değerleme şirketlerine bilirkişi ücreti ödendiği; bilirkişi raporlarının piyasa rayiçlerine uygun olmayan kira bedellerine dayanak oluşturmak için kullanıldığı tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 9'uncu maddesinde, tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği; işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulabileceği; bu bedelin gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirileceği hükmolunmuştur.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 12'nci maddesinde ise,

Tahmin edilen bedelin, bedel tespit komisyonunca tespit edileceği ve karara bağlanacağı;

Bedel tespit ve takdirinde taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınacağı;

Bedel tespit ve takdir edilirken gerektiğinde bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatların, ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabileceği;

Tahmin edilen bedelin, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşlarına tespit ettirilebileceği;

Hükümleri yer almaktadır.

Bu hükümlere göre, tahmini kira bedellerinin Belediye bedel tespit komisyonlarınca belirlenmesi esastır. İdarece bedel tespit ve takdir edilirken gerektiğinde bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar, ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabilir.

Tahmin edilen bedel; Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşlarına tespit ettirilebilir. Ancak işin özelliğinin tahmin edilen bedelin değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmesini zorunlu kılması gerekir.

Yıldırım Belediyesi'ne ait taşınmazlarının kiraya verilmesinde, işin özelliği gerektirmediği ve fiyat araştırmaları bedel tespit komisyonlarınca yapılabileceği halde bilirkişilere ücret ödenmektedir. Belli bir uzmanlık gerektirmeyen ve basit fiyat araştırmalarına dayanan tahmini kira bedelleri, değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmektedir.

Örneğin; Piremir Mahallesi iki katlı çay bahçesine ilişkin değerleme raporunda tahmini kira bedeli tespiti için yapılan çalışmalarda, park içindeki bir büfenin kiracısı ile kır düğünü alanı kiracısına ne kadar kira ödediğinin sorulduğu belirtilmektedir. Bu şekilde basit fiyat araştırması İdare tarafından daha sağlıklı bir şekilde yapılabileceği gibi; sözlü beyanlara dayanan fiyat araştırmasının hukuki geçerliliği de bulunmamaktadır.

Ayrıca bölgedeki iki emlak komisyoncusuna ise, kafenin (çay bahçesi) kirasının ne kadar olabileceği sorulmuştur. Burada da yine hukuki geçerliliği olmayan sözlü beyanların esas alındığı görülmektedir.

Bunun gibi belli bir uzmanlık gerektirmeyen basit fiyat araştırmaları Belediye tarafından mevzuata uygun olarak daha sağlıklı bir şekilde yapılabilir. Belediye tarafından yapılabilecek basit fiyat araştırmaları için bilirkişi ücreti ödenmesi mevzuata uygun değildir.

Öte yandan bilirkişi raporları amacı dışında kullanılmaktadır. Tahmini kira bedelleri ile taşınmaz satış bedellerinin tespitinde bilirkişilerden yararlanılmasının amacı, tahmini bedellerin gerçek piyasa rayiçlerine uygun olmasını sağlamaktır.

İdarenin uygulamalarında ise, bilirkişi raporları piyasa rayiçlerinin altındaki taşınmaz kiralama ve satışlarına dayanak oluşturmak üzere kullanılmaktadır.

Kamu idaresinin cevabında, bulguda yer alan “basit fiyat araştırmaları” ifadesi kullanılarak, bulgu konusunun basit olduğu iddia edilmektedir. Oysa “basit fiyat araştırmaları” bilirkişi kullanılmasını gerektirmeyen sözlü beyanlara dayanan fiyat araştırmalarını ifade etmektedir. Taşınmazların gerçek piyasa rayiçlerinin çok altındaki bedellerle kiraya verilmesi veya satılmasının önemsiz bir konu olduğunu iddia etmek mümkün değildir.

Örneğin; Kurban Pazarı olarak adlandırılan 53.246 metrekare taşınmazın tahmini satış bedeli bilirkişi raporuna dayanılarak 30.000.000 TL olarak belirlenmiş ve tek katılımlı ihale sonucunda, 30.050.000 TL bedelle satılmıştır. Bu taşınmaza ilişkin bilirkişi raporunda, “DSİ Bölge Müdürlüğünden taşınmazla ilgili sözlü olarak bilgi alındığı; taşınmazın dere yatağında bulunmasından dolayı yapılaşmaya açılamayacağı; bundan dolayı da değerinin düşük olduğu” belirtilmektedir.

Oysa sözlü beyana dayanan bu değer tespitinin hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Belediye tarafından Devlet Su İşleri Bölge Müdürlüğünden resmi olarak bilgi alınması ve taşınmazın durumunun belgelendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca dere ıslah çalışması yapılması halinde, taşınmazın yapılaşmaya açılıp açılamayacağı da belgelendirilmelidir.

Taşınmazların gerçek piyasa rayiçlerinin çok altındaki bedellerle kiraya verilmesi veya satılması, basit bir konu olmadığı gibi; kamu zararı doğurabilecek niteliktedir.

Tahmini kira bedelleri piyasa rayiçlerine uygun olarak belirlenmemektedir. Örneğin; 03.09.2020 tarihinde yapılan Siteler Mahallesi Kanal Caddesinde bulunan çay bahçesi, lokanta ve düğün salonunun 3 yıl süre ile kiraya verilmesi ihalesinde tahmini kira bedeli aylık 5.000 TL olarak belirlenmiştir. Oysa başka bir belediyenin (Bursa) 24.08.2016 tarihinde yapılan ihalede (ILN00412251) sadece düğün salonu için belirlediği tahmini kira bedeli aylık 8.000 TL' dir.

Hamamlıkızık Mahallesi 51.800 metrekare piknik ve mesire alanına ilişkin tahmini kira bedelinin tespitinde, sadece muhtarlıktan fiyat alınmıştır. Piknik ve mesire alanı için 14.03.2016 tarihinde 3 yıllık sözleşme yapılmış olup, 2019 yılı aylık kirası 557 TL' dir.

Yiğitler Mahallesi 14.815 metrekare araç teşhir yeri (2019 yılı aylık kirası 6.213 TL) ile Kaplıkaya Mahallesi 630 metrekare balık restoranın (2019 yılı aylık kirası 9.312 TL) tahmini kira bedellerinin tespitinde, piyasa rayiçleri araştırılmamıştır.

Kamu idaresinin cevabında, mevzuat hükümlerine yer verilerek, bu hükümlere göre bilirkişi kullanıldığı belirtiliyorsa da; bulguda bilirkişi kullanılamayacağına ilişkin bir ifade yer almamaktadır. Ancak yukarıda belirtildiği gibi bilirkişi kullanılmasını gerektirmeyen sözlü beyanlara dayanan fiyat araştırmaları için bilirkişi ücreti ödenmektedir. Tahmini kira bedelleri ile taşınmaz satış bedellerinin tespitinde bilirkişilerden yararlanılmasının amacı, tahmini bedellerin gerçek piyasa rayiçlerine uygun olmasını sağlamaktır. Sözlü beyanlara dayanan fiyat araştırmalarının gerçek piyasa rayiçlerini yansıtması mümkün değildir. Sözlü beyanları almak uzmanlık gerektirmemektedir.

Taşınmazların kiraya verilmesine ve satılmasına ilişkin tahmini kira bedellerinin tespitinde taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınması; ihalelerde rekabetin sağlanması; Belediye bedel tespit komisyonlarınca yapılabilecek belli bir uzmanlık gerektirmeyen sözlü beyanlara dayalı fiyat araştırmaları için değerleme şirketlerine bilirkişi ücreti ödenmemesi; taşınmazların gerçek piyasa rayiçlerinin çok altındaki bedellerle kiraya verilmemesi ve satılmaması gerekmektedir.