Karar Künyesi
İmar Mevzuatına Aykırılık Teşkil Eden Fiil ve Hallere İlişkin Düzenlenen Yapı Tatil Zaptlarının Usulüne Uygun Olarak Düzenlenmemesi
İmar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallere ilişkin düzenlenen bazı yapı tatil zaptlarının ve bu zaptlara ilişkin Encümen kararlarının usulüne uygun olmadığı gerekçesiyle idari yargıda iptal edildiği ancak iptal kararı üzerine yapı tatil zaptlarının iptal kararındaki
gerekçe dikkate alınarak tekrar düzenlenmediği görülmüştür.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Yapı ruhsatiyesi” başlıklı 21 inci maddesinde;
“Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır…” ,
Aynı Kanun’un “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci maddesinde;
“Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (...) (3) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshasıda muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.”
denilmektedir.
Aynı Kanun’un 42 nci maddesinde ise, Kanunda belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari müeyyideler sayılmış olup; belediye sınırları içinde ruhsat alınmaksızın, ruhsat ve eki projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapılar için Kanunun 42 nci maddesinde belirtilen kriterlere göre, yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine,
durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre idari para cezası uygulanacağı belirtilmiştir.
Konyaaltı Belediyesi tarafından imar mevzuatına aykırı fiil ve hallere ilişkin düzenlenen yapı tatil zaptları üzerinde yapılan incelemede; ceza tutarının objektif olarak belirlenmesinde Kanunun 42 nci maddesinde belirtilen kriterlerin göz önünde bulundurulmadığı, gözlem ve tahmine dayalı şekilde bazı hesaplamaların yapıldığı, somut ve ayrıntılı ölçümlere yer verilmediği, yapı sınıflarının belirtilmediği ve bazı belirsizlikler içerdiği görülmüştür.
İdari Yargı Tarafından İdari Para Cezalarıyla İlgili İptal Kararında Yer Alan Gerekçe Doğrultusunda Tekrar Yapı Tatil Zaptı Düzenlenmemesi
İmar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallere ilişkin düzenlenen bazı yapı tatil zaptlarının ve bu zaptlara ilişkin encümen kararlarının usulüne uygun olmadığı gerekçesiyle idari yargıda iptal edildiği ancak iptal kararı üzerine yapı tatil zaptlarının iptal kararındaki gerekçe dikkate alınarak tekrar düzenlenmediği görülmüştür.
İmar mevzuatına aykırılık gerekçesiyle Belediye tarafından düzenlenen yapı tatil zaptları üzerine, encümen tarafından idari para cezası uygulanmasına karar verilmektedir. Söz konusu bazı Encümen kararları ve para cezaları ile bunlara dayanak olan yapı tatil zaptlarının iptal edilmesine yönelik, yapı sahiplerince idari yargıda dava yoluna gidilmiştir.
Söz konusu idari para cezalarına ilişkin encümen kararları ile bunlara dayanak olan yapı tatil zaptları; idari yargı tarafından uyuşmazlığın esasına girilmeden, yapı tatil zaptlarının Kanunun 42 nci maddesinde belirtilen usule uygun düzenlenmemesi sebebiyle iptal edilmiştir. İdari yargı tarafından iptal edilen para cezalarına ilişkin encümen kararları ile bunlara dayanak olan yapı tatil zaptları hukuken varlığını yitirmiştir.
Ancak yapılan incelemede, usulüne uygun tutulmadığı gerekçesiyle iptal edilen yapı tatil zaptlarının, yargı kararında yer alan gerekçe doğrultusunda tekrar düzenlenmediği görülmüştür.
Dolayısıyla iptal gerekçeleri de göz önünde bulundurularak imar mevzuatına aykırılıklara neden olan fiil ve eylemlere yönelik, Kanun’un 42 nci maddesinde belirtildiği şekliyle, yapı tatil zaptlarının yeniden tutanağa bağlanması gerekmektedir.
Kamu idaresi cevabında; “İdari yargıda cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca iptal
edilen encümen kararları ile ilgili olarak söz konusu aykırılıkların kim tarafından yapıldığı mahkeme tarafından da tespit edilememiştir. Tarafımızca alınan encümen kararları 3194 sayılı İmar Kanununun 42. Maddesinde geçen “Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere
…idari para cezaları uygulanır: … ” ibaresine esas olarak düzenlemekte olup yapı sahibi, müteahhit ve fenni mesul bilgileri yapı ruhsatından, yapı ruhsatı bulunmayan yerlerde ve iskandan sonra yapılan aykırılıklarda yapı sahibi bilgisi ilgili tapu kayıt suretinden alınarak idari para cezası uygulanmaktadır. Bazı hallerde aykırılığın bulunduğu yapı yada bağımsız bölüm çeşitli sebeplerle tapuda çok defa el değiştirdiğinden aykırılığın kim tarafından yapıldığı tespit edilememektedir. Dolayısıyla encümen kararının cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca iptal edilmesi sonrası aykırılığın kimin tarafından yapıldığının tespitinin tarafımızca mümkün olmamasından ve mahkeme tarafından da tespit edilememesinden dolayı tekrar encümen kararı alınamamıştır. Ayrıca cezaların şahsiliği ilkesi dışındaki hususlardan dolayı iptal edilen encümen kararlarında mahkeme kararından sonraki sürede bazı ada parsellerde aykırılıkların yapı ruhsatına bağlanarak giderildiği, bazı ada parsellerde de (Şayıştay görevlisine sunulan ve yazımız ekinde bulunan listenin 1,2,3,4,6,7,10,13,15,17,19,25 ve 26. sırasındaki ada parseller) 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde uyarınca belirtilen düzenlemeye istinaden Yapı Kayıt Belgesi alındığı tespit edilmiştir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar tebliğinin 6. maddesinin 3. fıkrasında “ Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” denilmesine istinaden de söz konusu ada parsellerle ilgili olarak tekrar encümen kararı düzenlenmemiştir.
Denetim raporunun bulgu 12. maddesi imar mevzuatına aykırı fiil ve hallere ilişkin düzenlenen yapı tatil zaptları üzerinde yapılan incelemede; ceza tutarının objektif olarak belirlenmesinde Kanunun 42’nci maddesinde belirtilen kriterlerin göz önünde bulundurulmadığı, gözlem ve tahmine dayalı şekilde bazı hesaplamaların yapıldığı, somut ve ayrıntılı ölçümlere yer verilmediği, yapı sınıflarının belirtilmediği ve bazı belirsizlikler içerdiği görülmüştür.” denilmektedir.
Bağımsız bölümlerde ikamet edilmesinden, içeriye alınmama, herhangi bir muhatap bulamama vb. durumlarında idari para cezasına temel teşkil eden aykırılıkların metrekaresinin tespiti için mekân içerisine girilememesi sebebiyle dışarıdan tespitler
yapılmıştır.
Sayıştay denetimine sunulan (yazımız ekinde bulunan) ve rapora esas teşkil eden listenin 25. ve 26. sırasındaki ada parsel aynı olup bu maddelerde 2 adet bağımsız bölüm için düzenlenen yapı tatil zaptları dışarıdan yapılan gözlemler sonucunda düzenlenmiştir.
Söz konusu bağımsız bölümler dubleks bağımsız bölümler olup dışarıdan yapılan tespitlerde onaylı mimari projesindeki kullanılmaması gereken alanların yerinde kullanıldığı açılan pencere ve kapılardan kolaylıkla tespit edilebilmektedir.
Onaylı mimari projesine aykırı olarak kullanılan alanlar dışarıdan görünebildiği için mimari proje üzerinden hesap yapılabilmektedir. Çünkü söz konusu bağımsız bölümler iskanlı olup iskân belgesinin de yapının ruhsat eki projelere uygun olmasına istinaden düzenlendiği düşünülürse, dışarıdan yapılan kontrollerde tespit edilen aykırılıklara istinaden bağımsız bölümle ilgili iskandan sonra yapılan ve iskanlı alanlar dışında kalan ruhsata aykırı kısımların metrekaresi onaylı mimari projesi üzerinden tespit edilebilir. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42’nci maddesinde “Para cezalarına konu olan alanın hesaplanmasında, aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınır.” denilmekte olup yapı tatil zaptında çatı katıyla ilgili aykırılık belirtilmesine istinaden yapılan aykırılıktan (aykırılık çatı arası olarak görünen kapalı alanlara pencere ve kapı açılması) çatı katı etkilendiği için çatı katının ölçüleri mimari proje üzerinden alınarak idari para cezasına esas metrekare hesaplanabilmektedir.
Yapı tatil zaptı üzerinde bulunan “yaklaşık” ibaresi aykırı alan metrekare değerlerinin virgülden sonraki kısımlarının alta veya üste tamamlanmasından dolayı kullanılmaktadır. Aykırılığın gerçekleştiği yapının veya bağımsız bölümün yapı sınıfı yapı tatil zaptında belirtilmeyip encümene havale edilen imar cezası hesaplama raporunda yapı sınıfı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42’nci maddesinin (c) bendindeki ceza artış nedenleri vb. hususlar belirtilerek para cezası hesaplanmaktadır.
Aykırılığın gerçekleştiği yapının veya bağımsız bölümün ruhsatlı mimari projesi bulunması durumunda ruhsatlı mimari projenin kroki olarak yapı tatil zaptına sığmaması nedeniyle ölçümler mimari proje üzerinden yapılmakta, aykırılıklar mimari proje üzerinde gösterilebilmektedir. Ruhsatlı mimari projesi bulunmayan yapı veya bağımsız bölümlerde aykırılıkla ilgili olarak yapı tatil zaptına kroki çizilmektedir.” denilmektedir.
Sonuç olarak kamu idaresi cevabında idari yargıda cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca iptal edilen encümen kararları ile ilgili olarak söz konusu aykırılıkların kim tarafından
yapıldığının mahkeme tarafından da tespit edilemediği, encümen kararının cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca iptal edilmesi sonrası aykırılığın kimin tarafından yapıldığının tespitinin mümkün olmamasından ve mahkeme tarafından da tespit edilememesinden dolayı tekrar encümen kararı alınamadığı, ayrıca cezaların şahsiliği ilkesi dışındaki hususlardan dolayı iptal edilen encümen kararlarında mahkeme kararından sonraki sürede bazı ada parsellerde aykırılıkların yapı ruhsatına bağlanarak giderildiği, bazı ada parsellerde de 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde uyarınca belirtilen düzenlemeye istinaden yapı kayıt belgesi alındığının tespit edildiği,
Yapı mahallinde idari para cezasına temel teşkil eden aykırılıkların metrekaresinin tespiti için herhangi bir muhatap bulunamaması ve mekân içerisine girilememesi sebebiyle dışarıdan tespitlerin yapıldığı,
Bazı durumlarda onaylı mimari projesine aykırı olarak kullanılan alanlar dışarıdan görünebildiği için mimari proje üzerinden hesap yapılabildiği, çatı katıyla ilgili aykırılık belirtilmesine istinaden yapılan aykırılıklarda ölçülerin mimari proje üzerinden alınarak idari para cezasına esas metrekare hesaplanabildiği,
Aykırılığın gerçekleştiği yapının veya bağımsız bölümün yapı sınıfının yapı tatil zaptında belirtilmeyip encümene havale edilen imar cezası hesaplama raporunda yapı sınıfı, ceza artış nedenleri vb. hususlar belirtilerek para cezası hesaplandığı,
Aykırılığın gerçekleştiği yapının veya bağımsız bölümün ruhsatlı mimari projesi bulunması durumunda ruhsatlı mimari projenin kroki olarak yapı tatil zaptına sığmaması nedeniyle ölçümlerin mimari proje üzerinden yapıldığı, aykırılıkların mimari proje üzerinde gösterilebildiği, ruhsatlı mimari projesi bulunmayan yapı veya bağımsız bölümlerde aykırılıkla ilgili olarak yapı tatil zaptına kroki çizildiği,
Belirtilmiştir.
İmar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallere ilişkin düzenlenen bazı yapı tatil zaptları ve bu zaptlara ilişkin encümen kararları usulüne uygun olmadığı gerekçesiyle idari yargıda iptal edilmektedir. Ancak iptal kararı üzerine yapı tatil zaptları iptal kararındaki gerekçe dikkate alınarak tekrar düzenlenmemektedir.
Kamu idaresi cevabında, uygulamada yapı tatil zaptlarının düzenlenmesinde karşılaşılan bazı zorluklar belirtilse de, yapı tatil zaptlarında bilgilerin tam olarak ve usulüne
göre doldurulması zorunludur.
Bazı ada parsellerde 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı kayıt belgesi alındığının tespit edilmesi üzerine yapı ruhsatına aykırılıkla ilgili tekrar karar alınmadığı belirtilse de, söz konusu ada ve parsellerde yapı kayıt belgesi verilmesi ile ilgili söz konusu düzenleme öncesinde yapı ruhsatına aykırılık durumları sabit olduğundan, yapı kayıt belgesi verilmesi ile ilgili düzenleme öncesinde bu aykırılıklarla ilgili tekrar yapı tatil zaptlarının düzenlemesi ve encümen kararlarının alınması gerekirdi.
Sonuç itibarıyla, imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallere ilişkin düzenlenen yapı tatil zaptlarının usulüne uygun olarak düzenlenmesi, idari yargı tarafından idari para cezalarıyla ilgili iptal kararında yer alan gerekçe doğrultusunda tekrar yapı tatil zaptı düzenlenmesi gerekmektedir. Bulgu konusu hususlar takip eden yıl denetimlerinde izlenecektir.