Karar Künyesi
Belediye mülkiyetindeki bazı taşınmazların on yıldan uzun sürelerle kiraya verildiği ve bazı taşınmazların kira süresinin bitiminde yeniden ihale yapılmaksızın Encümen kararlarıyla kiralamaların belirli sürelerle uzatıldığı görülmüştür.
Bazı Taşınmazların On Yıldan Fazla Süreyle Kiraya Verilmesi
Belediye mülkiyetindeki taşınmazların on yıldan uzun sürelerle kiraya verilmesiyle, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda öngörülen on yıllık sözleşme süresi üst sınırının aşıldığı görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun “Kapsam” başlıklı 1'inci maddesinde, belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği belirtilmiştir.
Söz konusu Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde;
“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin (Ek ibare: 20/2/2001 – 4628/17 md.) ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin (Ek ibare: 18/4/2001 – 4646/13 md.) ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür.” denilmektedir.
Madde metninde, kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin, on yıldan çok olamayacağı, ancak bazı hususi durumlarda bu sınırın aşılabileceği belirtilmiş, süre uzatımı ile ilgili herhangi bir hükme yer verilmemiştir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nda üç yıla kadar kiralamalarda belediye encümeni, üç yıldan fazla kiralamalarda belediye meclisi yetkili kılınmıştır. Ancak taşınmazın kira süresinin hiçbir halde 10 yıldan fazla olamayacağı 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü madde hükmünün gereğidir. Taşınmazların üç yıldan fazla olarak kiraya verileceği durumlarda meclis kararında taşınmazın kaç yıllığına kiraya verileceği belirlenecek ve bu sürenin bitiminde yeniden ihaleye çıkılacaktır. Sürenin bitiminde kiracının tahliyesinde 5393 sayılı Kanun’un 15’inci ve 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesine göre işlem yapılması gerekmektedir.
İdare tarafından taşınmazların kira süresinin sonunda Encümen kararı ile sözleşme süresinin uzatılması suretiyle de 10 yıldan uzun süre ile kiralamalar yapılamayacağı açıktır. Taşınmazını bu şekilde kiraya veren Belediye, 10 yıllık uzama süresinin sonunda bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilecektir.
Ancak bazı belediye taşınmazlarının 2886 sayılı Kanun’un 45’inci maddesi hükmüne göre 20 yıl süre ile kiraya verildiği, nitelik itibarıyla da söz konusu Kanun'da on yıldan fazla kiraya verilmesine müsaade edilen turistik tesis, enerji üretim ve iletim tesisleri ile doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerden olmadığı tespit edilmiştir.
Örneğin, mülkiyeti Kula Belediyesine ait Acısu mevkiinde 9.882 m2 arsa ile bu taşınmaz içinde bulunan binaların ... Ltd. Şti.’ne kiralanmasına ilişkin 06.02.2006 tarihli sözleşmenin 1’inci maddesinde; “…11.06.1997 tarihli kira sözleşmesinin bazı hükümleri değiştirilerek taraflarca yenilenmek suretiyle uzatılmıştır.” denilmiştir. Aynı sözleşmenin 2’nci maddesinde ise kira bitiş tarihi 10.06.2016 olarak kabul edilmiştir. Ayrıca, Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarihli ve 79 no.lu Kararı ile 10.03.2006 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesine ek olarak “ek kira sözleşmesi” düzenlenmiş ve mülkiyeti Kula Belediyesine ait ... ada ... parselde bulunan taşınmaz 16.03.2026 tarihine kadar ... Madensuyu A.Ş.’ye kiralanmıştır. Ek Kira Protokolünün 1’inci maddesinin (D) bendinde, “Bu Ek Kira Sözleşmesinin imzalanmasından sonra, Kula Belediyesi, A.Ş. aleyhine Kula Sulh Hukuk Mahkemesinin 201/495 esas sayılı dosyası ile açmış olduğu tahliye davasından feragat edecek, taraflar bundan böyle, birbirleri aleyhine, kira dönemi sonu olan 16 Mart 2026 tarihine kadar, tahliye davası ile kira bedelinin tespiti davası açmayacaklardır.<span>” ifadesine yer verilmiştir. Ancak, Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.</span>
Kula Zaferiye ve Seyitali Mahallelerindeki 14 adet yeşil alanın 2008, 2011 ve 2021 tarihlerinde 15, 12 ve 10 yıl süreyle kiraya verildiği ve halen aynı kişilere kiralamaların devam ettiği tespit edilmiştir.
Yine, 2023 yılında yapılan taşınmaz kiralama ihalelerinin incelenmesi sonucunda, 06.04.2023 tarihli ve 39 no.lu Meclis Kararı ile Gökçeören Mahallesi Benzin İstasyonunun 10 yıllığına kiralanması, 05.05.2023 tarihli ve 55 no.lu Meclis Kararı ile de ilçe içerisindeki bazı dükkanların 15 yıllığına kiralanması konusunda Belediye Encümenine yetki verildiği görülmüştür.
Kurum cevabında, üç yılı aşan kiralama süresi için Belediye Meclisinde karar alındığı, tekrarlanmaması için gerekli bilgilendirmelerin yapıldığı belirtilmiştir. Üç yılı aşan kiralama yetkisinin Belediye Meclisine ait olduğu açıktır. 2886 sayılı Kanun hükmü gereği kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi on yıldan çok olamaz. On yıldan fazla süreyle kiralama işlemleri mevzuata aykırıdır.
Sonuç olarak, 2886 sayılı Kanun çerçevesinde, belediyelerin on yıldan fazla süreli taşınmaz kiralama ihale yetkisi bulunmamaktadır. Bu sebeple, Kanun'a uygun olmayan idari işlemlerin düzeltilerek mevzuata uygun hale getirilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Bazı Taşınmazların Kira Sürelerinin İhale Yapılmaksızın Encümen Kararıyla Uzatılması
Belediye tarafından kiraya verilmiş olan bazı taşınmazlardan kira süresi sona erenler için yeniden ihaleye çıkılmadığı, encümen kararı ile kira sözleşmelerinin belirli sürelerle uzatıldığı görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18’inci maddesi uyarınca, belediyeye ait taşınmazların üç yıldan fazla süre ile kiralanmasına karar vermek yetkisi belediye meclisine; aynı Kanun’un 34’üncü maddesi uyarınca, süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek yetkisi belediye encümenine ait olup taşınmazların 3’üncü kişilere kiralanması işlemlerinin 2886 sayılı Kanun’un 35’inci maddesinde sayılan ihale usullerine uygun olarak yürütülmesi gerekmektedir.
Yine Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinde, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi takdirde işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği hükme bağlanmıştır.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümlerine göre, kiralama süreleri biten taşınmazların 2886 sayılı Kanun hükümleri uyarınca yeniden ihaleye çıkmak suretiyle kiraya verilebileceği, kira sürelerinin ihale olmaksızın encümen kararıyla uzatılmasının mümkün olmadığı anlaşılmaktadır.
Diğer taraftan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” üst başlıklı bölümünün “Uygulama Alan” başlıklı 339’uncu maddesinde; “…Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” üst başlıklı bölümün 347’ nci maddesinde ise; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” denilmektedir.
Belediyenin taşınmaz kiralama işlemleri üzerinde yapılan incelemede; bazı taşınmaz kiralamalarının encümen kararıyla ihale edildiği, ancak 3 veya 5 yıllık kira süreleri bitmesine rağmen ve konut ve çatılı işyerlerinden olmadıkları halde yeni bir ihale yapılmaksızın Encümen Kararlarıyla bedelde bir artış yapılmak suretiyle kira sürelerinin uzatıldığı, bu şekilde on yılı aşan kiralamaların olduğu tespit edilmiştir.
Kurum cevabında, kiracılık ilişkisinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri doğrultusunda sona erdirilmesi için Kaymakamlık’a başvuru yapıldığı, fakat Borçlar Hukuku çerçevesinde değerlendirilmesi yapılmasının gerektiği, kamu zararı oluşturmamak amacıyla tahliye işleminin gerçekleştirilmediği, önerilerin sonraki süreçte dikkate alınacağı ifade edilmiştir. Ancak, bulguda da belrtildiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nda konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında on yıllık süre sonunda kira sözleşmelerinin sona ereceği belirtildiği halde kira sürelerinin uzatıldığı; yine konut ve çatılı işyerlerinden olmayan yeşil alanların ihale yapılmaksızın kira sürelerinin uzatıldığı görülmüştür. Önerilerin sonraki süreçte dikkate alınacak olması sözkonusu işlemlerin mevzuata aykırılığnı gidermemektedir.
Taşınmaz kiralamalarında, kiralama işlemi ihale dokümanında yer alan ve sözleşmeyle karara bağlanan sürelerle sınırlı olup bu süre bittiğinde, konut ve çatılı işyerlerinin kiraya verilmelerinde ise on yılı aşan süre sonunda, 2886 sayılı Kanun’un 35’inci maddesinde sayılan ihale usullerinden birisiyle yeniden ihaleye çıkılması gerekmektedir.