Üniversitenin kiracılarla yapmış olduğu kira sözleşmelerinde ihale dokümanına aykırı hükümlerin bulunduğu, söz konusu hükümlerin de Kurumun aleyhine olacak şartlar içerdiği, öte yandan bu durumun kiracılar karşısında Kurumu dezavantajlı duruma getirdiği görülmüştür.

Ticari alanların kiraya verilmesi ihalelerinde, Kurumun “taşınmaz kira şartnamesinin”

15 inci maddesine göre, üst üste iki kira taksitinin vadesinde ödenmemesi halinde kira sözleşmelerinin fesih olacağı hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu hüküm taşınmaz kira şartnamesine aykırı olarak “taşınmaz kira sözleşmesinin” 13 üncü maddesine, üst üste iki kira taksitinin vadesinde ödenmemesi ve bu durumun ancak yıl içinde üç kez tekrarlanması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği şeklinde yansımıştır.

Söz konusu iki hüküm birbiriyle çelişmekte olup, uygulama sırasında tarafları tereddüde sevk etmekte ve ihtilaf sebebi olmaktadır. Nitekim kiracıların kira ödeme sürelerine bakıldığında taksitlerin 3’ er aylık sürelerle peşin olarak ödendiği görülmektedir. Bu durumda 1 taksit üç aylık ödeme süresini kapsamakta olup üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi 6 aylık kira süresini içermektedir. Bu durumun 3 kez tekrarlanması için 18 aylık bir süreye ihtiyaç bulunmaktadır. Hal böyle olunca, sözleşmenin feshedilmesi için kira taksiti ödememe ihlalinin yıl içinde 3 kez tekrarlanması gerektiğinden sözleşme hükmünün ihlali için 18 ay gibi bir zaman geçmesi öngörülmektedir. Bir yılın 12 ay olduğu düşünüldüğünde söz konusu ihlalin yıl içinde gerçekleşme imkânı olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu bağlamda, taşınmaz kira şartnamesinde iki taksitin vadesinde ödenmemesi ihlali fesih için yeterli iken sonradan yapılan sözleşmede söz konusun ihlalin yılda 3 kez tekrarlanması halinde fesih olacağı hükmüne yer verilmesi anlaşılamamıştır. Üniversitenin kiracılar ile sözleşmelerini genel itibariyle 10 yıl üzerinden yaptığı düşünüldüğünde, söz konusu hüküm çerçevesinde 10 yıl boyunca kira borçlarını ödemeyenlerin sözleşmelerinin feshedilmesi bu şartlar altında olanaksız görünmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 352 nci maddesinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına kiracı tarafından sebep olunması durumunda kiraya verenin, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği hüküm altına almıştır.

Söz konusu borçlar kanunu hükmü bu yönde iken, yine aynı Kanun’ un 27 nci maddesinde, Kanunun emredici hükümlerine aykırı sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğu belirtilmiştir. İki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, Üniversitenin sözleşme hükmünün Türk Borçlar Kanunu’ nun 352 nci maddesinin emredici hükmüne aykırı olduğu açıktır. Kanun’ un emredici hükümlerine aykırı sözleşmelerin hükümsüz olacağı göz önüne

alındığında Üniversite ile kiracı arasında yapılan sözleşme maddesinin hükümsüz olduğu değerlendirilmektedir.

Bu minvalde, 352 nci madde hükmü gereğince, dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin Üniversitenin lehine olacağı değerlendirilmektedir. Aksi durumda sözleşmeye konulmuş bir hüküm sebebiyle kira borcunu ödemeyen kiracılar karşısında Üniversitenin 10 yıl boyunca dezavantajlı durumda kalmasına ve kamunun mali kaybına neden olunacaktır.

Kamu idaresi cevabında, şartnamelerin sehven değiştirildiği ve günümüzde bu durumu içermeyen yeni şartnamelerin hazırlanmış olduğu ifade edilmiştir. Ayrıca gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesi gerekse 27 nci maddesine aykırı olan sözleşme ve şartname maddesinin hükümsüz olduğu belirtilmiş olup hâlihazırda bulguda da değinilmiş olan söz konusu hususa iştirak edilmiştir.

Kirasını mevzuata uygun olarak ödemeyen işletmelere ilişkin olarak Borçlar Kanunu’nun 27 ve 352 nci maddelerinin gözönünde bulundurulması, bu doğrultuda kirasını mevzuata uygun olarak ödemeyen işletmelerle ilgili olarak Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesine göre gerekli işlemlerin tesis edilmesi gerekmektedir.