2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre kiralama ihalesi yapılan taşınmazların kira bedellerinin günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmadığı ve düşük kaldığı görülmüştür.

Belediyeler mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesinde 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olup kiralama işlemlerini ihale yoluyla yine bu Kanun'da belirtilen esas ve usullere göre gerçekleştirmek zorundadırlar.

Gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz kiralamalarının ihale edilmesinden önce idarece bir takım idari işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunlardan birisi, ihalenin tahmin edilen bedelinin tespit edilmesidir. Bu yolla idare, taşınmazının kira değerini tahmin ederek ihale işlemi başlatıp başlatmama kararını verebileceği gibi ihaleyi asgari hangi bedel üzerinden sonuçlandırabileceğine ilişkin bir bilgi elde edecektir. 2886 sayılı Kanun'a göre gelir getirici ihalelerin, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere en yüksek teklif sahibi kişiye verilmesi gerekmektedir.

İhaleye çıkılmadan önce asgari bir tahmini bedelin belli edilmesi ve ihale kararının ve onayının bu bilginin ışığında verilmesi işin doğası gereğidir. 2886 sayılı Kanun'un 2'nci maddesine göre bu Kanun'un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarda ve zamanda karşılanması esastır. Aynı şekilde, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu'na göre bir kamu kaynağı olan gelirlerin elde edilmesinde görevli ve yetkili olanların, bu kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden ve kullanılmasından sorumludur. Bu ilkelere uygun bir ihale ise ancak işin niteliğine ve ticari hayatın gerekliliklerine göre her türlü araştırmanın yapılması ve bunun sonuçlarının ihale sürecine yansıması ile mümkün olacaktır.

Bu doğrultuda tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak 2886 sayılı Kanun'un “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9'uncu maddesinde yapılan düzenlemelere göre, tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilecek veya ettirilecek; işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacaktır. Bu soruşturmalar sonucunda belirlenmiş olan tahmini bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap cetvelinde gösterilecek ve ihale dosyası arasında saklanacaktır.

Belediye tarafından 2886 sayılı Kanun’a göre ihalesi yapılan taşınmaz kiralamalarına ilişkin dosyaların incelenmesi sonucunda, tahmin edilen bedelin tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmediği, kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin altında olduğu tespit edilmiştir. Kira sözleşmelerinin incelenmesinde, Belediyenin 1 yıl ile 3 yıl arasında kiraya verilen 54 adet taşınmazının 2023 yılındaki aylık kira bedellerinin 140,00 TL ile 6.050,00 TL arasında olduğu görülmüştür. Taşınmazlara ait kira bedelleri, Tahmini Bedel Tespit Komisyon Raporuyla Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan TÜFE veya ÜFE oranları hesaplanarak ve emlak ofislerinden fiyat araştırması yapılmak suretiyle belirlenmekle birlikte, emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı anlaşılmıştır. Belediye mülkiyetindeki taşınmazların tahmini kira bedellerinin bu bedellerin taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle belirlenmediği; bunun sonucunda kira bedellerinin günün emsal ve rayiçlerine göre düşük kaldığı değerlendirilmektedir.

Taşınmazların bedel tespitine ilişkin olarak gerekli araştırma ve soruşturma evrakları dosyalarına eklenmemiş olup, kira bedelleri piyasa rayiçlerinin oldukça aşağısında kalmaktadır. Kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olarak tahmin edilen bedelin tespit edilmesi işlemlerinin mevzuatın öngördüğü çerçevede ilgili kurumlardan gerekli araştırmaların yapılarak yürütülmesi ve araştırma sonuçlarının tahmin edilen bedelin dayanağı olarak ihale dosyasında saklanması gerekmektedir.

Sonuç olarak, kiralama ihalesi yapılan taşınmazların tahmini bedellerinin tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedellerin esas alınması gerekmektedir.