Karar Künyesi
Emlak Vergisi uygulamalarına yönelik incelemelerde tespit edilen hususlara aşağıda yer verilmiştir.
Emlak Vergisine Tabi Bazı Binaların İnşaat Sınıflarının Hatalı Tespit Edilmesi
Belediye sınırları içerisinde emlak vergisine tabi olan binaların inşaat sınıflarının hatalı belirlendiği, aynı bina içerisinde bulunan dairelerin farklı inşaat sınıfları üzerinden vergilendirildiği görülmüştür.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Vergi Dairesince Yapılacak İşlem” başlıklı 31’inci maddesinde; vergi değerlerinin takdirinde şehir ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli, maliyet bedeli, kira veya yıllık istihsal değeri gibi
normlar ile uyulacak usul ve esasların, mükelleflerden ve üçüncü şahıslardan istenecek bilgiler Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikte belirtileceği hükmüne yer verilmiştir.
Söz konusu maddede bahsedilen yönetmelik ibaresi 02.07.2018 tarihli ve 700 sayılı KHK’nin 59’uncu maddesiyle Kanuna işlenmiş olup, eski hali “Tüzük” şeklindedir. Bakanlar Kurulunca bu kapsamda Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük 15.03.1972 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur.
Anılan Tüzük’ün “Binaların İnşaat Sınıflarına Göre Ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde; bina sınıflarının lüks, birinci sınıf, ikinci sınıf, üçüncü sınıf ve basit inşaat olmak üzere beşe ayrıldığı; binaların hangi sınıfa gireceğinin belirlenmesinde binanın yapılış tarzının, işçiliğinin, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsinin, kalitesinin ve benzeri hususlarının dikkate alınacağı, inşaat sınıflarının tayinine esas alınacak niteliklerin Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan olunacağı ifade edilmiştir.
Nitekim Maliye Bakanlığı tarafından 15.12.1982 tarih ve 17899 tarihli Resmi Gazete’de “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel” yayınlamış, 01.03.1983 tarih ve 17974 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 14 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile de binaların sınıflandırılmasında izlenecek yol ayrıntılı olarak tarif edilmiştir. Söz konusu Tebliğ’de binanın gireceği sınıfın, binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi ve kalitesi gibi özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyıp taşımadığına bakılarak belirleneceği; binada anılan özelliklerden yarıdan fazlasının olmaması halinde, bu defa özellikleri itibariyle en yakın olduğu sınıfın beyan edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Örneğin bina, ikinci sınıf inşaata ilişkin özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyorsa ikinci sınıf olarak beyan edileceği; binanın 5 özelliği ikinci sınıfa, 4 özelliği üçüncü sınıfa, 1 özelliği de birinci sınıfa dahil ise, söz konusu bina ikinci sınıfa daha yakın olduğu için ikinci sınıf olarak beyan edilmesi gerektiği yine aynı Tebliğ’de açıklanmıştır
Bina inşaat sınıflarının doğru tespit edilmesi binaların vergi değerinin tespitinde önem arz etmektedir. Emlak Vergisi Kanunu’nun “Vergi Değeri” başlıklı 29’uncu maddesine göre, binaların vergi değeri, bina inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değerinden oluşmaktadır. Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “İnşaat Maliyet Bedelinin Hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesine göre; inşaat maliyet bedeli, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunmaktadır. Yine 20’nci maddeye göre, metrekare normal inşaat maliyet bedelleri; binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre,
Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıklarınca birlikte belirlenmekte ve uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunmaktadır.
Her bütçe yılından önce Resmi Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği eklerinde yer verilen “Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetveller” incelendiğinde, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin bina sınıflarına göre belirlendiği görülmektedir. Bina sınıfının, olması gerekenden daha düşük bir sınıf olarak belirlenmesi; inşaat maliyet bedelinin, dolayısıyla bina vergi değerinin olması gerekenden daha az miktarda hesaplanmasına, kurum tarafından daha az miktarda emlak vergisi tahakkuk ve tahsilatı yapılmasına sebebiyet verecektir.
Emlak vergisi bildirimlerinin yapı ruhsatları ve yapı kullanım izin belgeleri ile karşılaştırılması suretiyle yapılan incelemelerde; binalara ait yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgelerinde yüzme havuzu, kat kaloriferi, açık otoparkı, asansörü veya jeneratörü bulunan binaların emlak vergisi tahakkuk ve tahsilatlarının lüks ya da en azından birinci sınıf inşaat üzerinden yapılması gerekirken üçüncü sınıf ya da ikinci sınıf inşaat üzerinden yapıldığı; bunun yanında aynı bina içerisinde bulunan dairelerin farklı inşaat sınıfları üzerinden vergilendirildiği ve bu durum İdarenin gelir kaybına neden olduğu tespit edilmiştir.
İdarenin emlak vergisine ilişkin gelir kaybını önlemek için bina inşaat sınıflarının mevzuatın öngördüğü biçimde tespit edilmesi gerekmektedir.
Emlak Vergisinin Bina Yerine Arsa Üzerinden Tahakkuk Ettirilmesi
Bina yerine arsa üzerinden tahakkuku ve tahsilatı yapılan emlak vergisi bildirimlerinin bulunduğu görülmüştür.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre binaların bina vergisine, arsa ve arazilerin de arazi vergisine tabi olduğu ifade edilmiş, binalara ilişkin vergi nispetinin, meskenlerde %0,1 diğer binalarda %0,2, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %0,2 ve %0,4; arazi ve arsalara ilişkin olarak da vergi nispetinin sırasıyla %0,1 ve %0,3; büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde
%0,2 ve %0,6 olarak uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Bina üzerinden alınan vergiye esas oluşturan matraha, arsa ve arazi değerinin dışında 15.03.1972 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe konulan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük gereği belirlenen çeşitli maliyet kalemleri
ile paylar da dahil edildiğinden bina vergisi matrahı arsa veya arazi vergisi matrahından daha yüksek olmaktadır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanun’un 3’üncü maddesinde; binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin bina vergisinin mükellefi olduğu hükme bağlanmıştır. Bu hüküm uyarınca, özellikle kaçak yapılarda tapu kayıtlarında bina maliki gözükmese bile binaya malik gibi tasarruf edenlerin mükellef olarak bina üzerinden emlak vergisi ödemeleri gerekmektedir. Nitekim 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesinde de vergiyi doğuran olayda işlemin gerçek mahiyetinin esas olduğu vurgulanmıştır. Dolayısıyla vergiyi doğuran olay binanın kullanımı olduğundan binanın kaçak yapı olması ya da yapı kullanma izninin bulunmaması, verginin bina üzerinden alınması gerekliliğini değiştirmemektedir. Zira 1319 sayılı Kanun’un 19’uncu maddesinde de inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren arsa/arazi vergisi mükellefiyetinin sona ereceği ifade edildiğinden bu tarih itibarıyla verginin bina üzerinden alınması gerekmektedir.
Dolayısıyla yapı ruhsatı alınarak üzerine bina, konut, işyeri, imalathane gibi yapı ve tesis inşa edilen arsalar ile yapı kullanma izni olmayıp fiili kullanım durumu bina olan arsaların emlak vergisinin bina üzerinden hesaplanması gerekmektedir.
Yapı Kontrol Müdürlüğünden alınan yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri ile Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden yapılan incelenmeler neticesinde; yapı kullanma izni olan binalar ile yapı kullanma izni olmayıp fiili kullanım durumu bina olan yerlerin emlak vergisinin arsa üzerinden tahakkuk ve tahsil edilmeye devam edildiği tespit edilmiştir. Niteliği gereği bina olan yerlerin emlak vergisinin bina vergisi yerine arsa vergisi üzerinden alınması İdare açısından gelir kaybına sebebiyet vermektedir.
İdarenin gelir kaybını önlemek ve mevzuata uygunluğu sağlamak için yapı kullanma izin belgesi alınan binalar için bu belgenin alındığı; yapı kullanma izni olmayıp fiili kullanım durumu bina olan yerler için ise bu yerlerin fiilen bağımsız bölüm olarak kullanılmaya başlandığı tarihten itibaren arsa vergisi yerine bina vergisi alınması gerekmektedir.
Bina Vergisinin Hesabında Asansör, Kalorifer ve Klima Farklarının Vergi Değerine İlave Edilmemesi
Belediye sınırları içinde bulunan bazı binaların emlak vergisine esas vergi değerleri hesaplanırken asansör, kalorifer veya klima tesisatı farklarının hesaplamaya dâhil edilmediği ve emlak vergisinin eksik tahakkuk ettirildiği görülmüştür.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Mevzu” başlıklı 1’inci maddesine göre, Türkiye sınırları içerisinde bulunan binaların bu Kanun hükümlerine göre bina vergisine tabi olduğu; “Bina Tabiri” başlıklı 2’nci maddesinde bina tabirinin, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tamamını kapsadığı hüküm altına alınmıştır.
Mezkûr Kanun’un “Matrah” başlıklı 7’nci maddesinde, bina vergisinin matrahının, binanın bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeri olduğu belirtilmiş; “Vergi Değeri” başlıklı 29’uncu maddesinde ise binaların vergi değerinin, bina inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değeri esas alınarak yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedel olduğu belirtilmiştir.
Kanun’un 29’uncu maddesinde bahsedilen ve 31’inci madde uyarınca hazırlanan Yönetmelik’te; binaların vergi değerlerinin takdirinde şehir ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli, maliyet bedeli, kira veya yıllık istihsal değeri gibi normlar ile uyulacak usul ve esaslar belirtilmektedir.
Söz konusu maddede bahsedilen Yönetmelik ibaresi 02.07.2018 tarihli ve 700 sayılı KHK’nin 59’uncu maddesiyle Kanuna işlenmiş olup eski hali “Tüzük” şeklindedir. Bu kapsamda Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük 15.03.1972 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak 01.03.1972 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Emlak Vergine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “İnşaat Maliyet Bedelinin Hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesinde, hesaplanan metrekare normal inşaat maliyet bedeline, ilan olunan bedelde nazara alınmamış ise, kalorifer veya klima tesisatı için % 8, asansör tesisatı için ayrıca %6 oranında ilave yapılacağı belirtilmiştir.
Ayrıca 49 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin “Binalarda Vergi Değerinin Hesabı” başlıklı 3.1.2. bölümünde; bina vergi değerinin hesaplanmasında binanın dıştan dışa yüzölçümü ile bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakamın çarpılarak ortaya çıkacak tutara varsa asansör için %6, kalorifer veya klima tesisatı için de %8 fark ilave edileceği belirtilmiştir.
Emlak ve İstimlak Müdürlüğünden alınan emlak vergisi bildirim örnekleri ile Yapı Kontrol Müdürlüğü’nden alınan yapı kullanma izin belgeleri incelendiğinde, belediye sınırları içerisinde bina vergisine tabi mükelleflerin asansör, kalorifer veya klima tesisatının yapı kullanma izin belgelerinde işaretlendiği ancak bu tesisatlar için oluşan farkın ise vergi değeri hesaplamasına dahil edilmediği, bunun sonucunda da emlak vergilerinin eksik tahakkuk
ettirilerek gelir kaybına sebep olunduğu tespit edilmiştir.
İdarenin gelir kaybını önlemek ve mevzuata uygunluğu sağlamak için ilçe sınırları içerisinde binaların vergi değerlerinin asansör, kalorifer veya klima tesisatı farklarının da ilave edilmesi suretiyle hesaplanması gerekmektedir.
Şartları Taşımadığı Halde Bazı Bina ve İşyerlerinin Emlak Vergisi Geçici Muafiyetinden Faydalandırılması
Beş yıllık muafiyet süresi geçmiş olmasına rağmen mesken olarak kullanılan bazı bina ve apartman daireleri ile mevzuatta yer almamasına rağmen ticari işyerlerinin Emlak Vergisi geçici muafiyetinden faydalandırıldığı görülmüştür.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Geçici Muaflıklar” başlıklı 5’inci maddesinin
(a) bendinde; mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin vergi değerinin ¼’ünün, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılacağı; bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartıyla, satın alma veya sair suretle iktisap olunması halinde de yukardaki muaflık hükmünün kalan süre için uygulanacağı; binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyetin bu halin vuku bulduğu yılı takip eden bütçe yılından itibaren düşeceği hükmüne yer verilmiştir.
Emlak vergisi bildirimleri üzerinde yapılan incelemelerde, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl geçmiş olmasına rağmen mesken olarak kullanılan bina ve apartman dairelerinin büyük kısmının muafiyetlerinin kaldırılmadığı, ayrıca mevzuatta yer almamasına rağmen bazı ticari işyerlerinin de geçici muafiyetten faydalandırıldığı tespit edilmiştir.
İdarenin gelir kaybını önlemek ve mevzuata uygunluğu sağlamak amacıyla mesken olarak kullanılan inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl geçen bina ve apartman daireleri ile işyerlerinin geçici muafiyetten faydalandırılmaması gerekmektedir.
İndirimli Bina Vergisi Uygulamasından Şartları Taşımayan Kişilerin Yararlandırılması
Sosyal Güvenlik Kurumu kayıtlarında aktif sigortalı olarak görünen kişilerin indirimli (sıfır) bina vergisi oranı uygulamasından yararlandırıldığı görülmüştür.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Nispet” başlıklı 8'inci maddesinde Cumhurbaşkanının, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır.
İndirimli emlak vergisi uygulamasına ilişkin oranları belirleme yetkisi önceden Bakanlar Kurulu’nda iken, bu yetki 02.07.2018 tarih ve 700 sayılı KHK’nin 59'uncu maddesiyle Cumhurbaşkanı’na devredilmiştir. Dolayısıyla hiçbir geliri olmayanlar ile emekli aylığından başka gelire sahip olmayanların brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskenleri için indirimli emlak vergisinden yararlanabileceği belirtilmiştir.
Konu hakkında 31.12.2003 tarihli ve 25333 (3. Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 38 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde, hiçbir geliri olmadığını beyan eden mükelleflerin, indirimli vergi oranından yararlanabilmeleri için hizmet karşılığı elde edilen ücret geliri, ticari, sınai ve mesleki faaliyet geliri, tarımsal faaliyet geliri, menkul ve gayrimenkul geliri, faiz ve temettü geliri veya benzeri türde bir gelirinin olmaması gerektiği belirtilmiş olup mükelleflerin daha sonradan yukarıda sayılan türden bir gelir elde etmeleri veya ikinci bir mesken binasına sahip olmaları halinde ise bu durumun belediyeye bildirilmesi zorunlu tutulmuştur.
Aynı şekilde mezkur Tebliğ’de sosyal güvenlik kurumlarından emekli, dul, yetim, ölüm ve maluliyet aylığı alanların, bu aylıkları dışında başka gelirlerinin bulunması halinde bunlara ait meskene indirimli vergi oranının uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Konu hakkında 12.5.2005 tarihli ve 25813 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan bir başka Genel Tebliğ olan 44 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin “II- Hiçbir Geliri Olmadığını Beyan Eden Mükelleflerin Geliri veya İkinci Bir Meskeni Bulunduğunun Tespit Edilmesi Halinde Yapılacak İşlemler” başlıklı bölümünde ise; indirimli vergi oranından yararlanma şartlarını taşımadığı halde gerçek dışı taahhütte bulunmak suretiyle indirimli vergi oranından yararlanan mükellefler ile durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken verginin cezalı olarak ve gecikme faizi ile birlikte alınacağı açıklanmıştır.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, ülke sınırları içerisinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskene sahip olup hiçbir geliri olmayanlar ile gelirleri sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların indirimli emlak vergisi oranından yararlanacağı; indirimli vergi oranından yararlanma şartlarını taşımadığı halde gerçek dışı taahhütte bulunmak suretiyle indirimli vergi oranından yararlanan mükellefler ile durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken verginin cezalı olarak ve gecikme faizi ile birlikte alınacağı ifade edilmektedir.
Yukarıda yapılan açıklamalara karşın yapılan incelemelerde; Sosyal Güvenlik Kurumu kayıtlarında aktif sigortalı olarak görünen 106 mükellefin indirimli (sıfır) bina vergisi oranı uygulamasından yararlandırıldığı tespit edilmiştir.
İndirimli bina vergisi oranından yararlanan mükelleflerin mevzuatta öngörülen şartları taşıyıp taşımadığı düzenli olarak kontrol edilerek idarenin gelir kaybına uğramasının önlenmesi gerekmektedir.