Kiralama ihalesi yapılan Belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan bazılarının tahmini kira bedellerinin piyasa rayiçlerine (gerçek değere) göre belirlenmediği, tahmini bedel hesaplamalarına esas dayanakların dosyalarında yer almadığı ve kira süresi sona eren bazı taşınmazların yeni bir ihale yapılmaksızın kira bedelinde belirli bir artış yapılmak suretiyle aynı kişilere yeniden kiraya verildiği görülmüştür.

1. Tahmini Kira Bedellerinin Tespitinde Rayiç Bedelin Esas Alınmaması

   Belediyeler mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesinde 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olup kiralama işlemlerini ihale yoluyla yine bu Kanun'da belirtilen esas ve usullere göre gerçekleştirmek zorundadır.

   Gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz kiralamalarının ihale edilmesinden önce idarece bir takım idari işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunlardan birisi, ihalenin tahmin edilen bedelinin tespit edilmesidir. Bu yolla idare, taşınmazının kira değerini tahmin ederek ihale işlemi başlatıp başlatmama kararını verebileceği gibi ihaleyi asgari hangi bedel üzerinden sonuçlandırabileceğine ilişkin bir bilgi elde edecektir. 2886 sayılı Kanun'a göre gelir getirici ihalelerin, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere en yüksek teklif sahibi kişiye verilmesi gerekmektedir.

   İhaleye çıkılmadan önce asgari bir tahmini bedelin belli edilmesi ve ihale kararının ve onayının bu bilginin ışığında verilmesi işin doğası gereğidir. 2886 sayılı Kanun'un 2'nci maddesine göre bu Kanun'un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarda ve zamanda karşılanması esastır. Aynı şekilde, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu'na göre bir kamu kaynağı olan gelirlerin elde edilmesinde görevli ve yetkili olanların, bu kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden ve kullanılmasından sorumludur. Bu ilkelere uygun bir ihale ise ancak işin niteliğine ve ticari hayatın gerekliliklerine göre her türlü araştırmanın yapılması ve bunun sonuçlarının ihale sürecine yansıması ile mümkün olacaktır.

   Bu doğrultuda tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak 2886 sayılı Kanun'un “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9'uncu maddesinde yapılan düzenlemelere göre, tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilecek veya ettirilecek; işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacaktır. Bu soruşturmalar sonucunda belirlenmiş olan tahmini bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap cetvelinde gösterilecek ve ihale dosyası arasında saklanacaktır.

   Her ne kadar kanun koyucunun, tahmin edilen bedele ilişkin soruşturmaların işin özelliğine göre gerektiğinde yapılacağını belirtmiş olmasından hareketle, bahsi geçen soruşturmaların yapılıp yapılmaması konusunda idarelerin takdir hakkına sahip olduğu düşünülse bile, takdir hakkının sınırsız olmadığı, kamu hizmetinin gerekleri ve kamu yararı amacı taşıması gerektiği malumdur. Bu nedenle, tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak gerekli araştırmaların yapılarak, objektif ve somut bir biçimde gerekçelendirilmesi gerekmektedir.

   Kira bedeli tahmin edilen bedel esas alınarak yapılan ihale sonucunda belirlendiğinden, taşınmazların piyasa değerinden kiralanmasında, bedel tespiti çalışmalarının mevzuatta öngörülen şekilde yapılması önem arz etmektedir. Kanun maddesinde belirtilen iş ve işlemlerin, işinin ehli olmak şartıyla en az üç kişiden oluşacak komisyon marifetiyle yürütülmesi, piyasa fiyatı araştırma sürecinde resmi kurumlarca bildirilen emsal bedellere riayet edilmesi, gerekmesi halinde gayrimenkul değerleme şirketlerinden hizmet almak suretiyle taşınmaz değerlerinin belirlenmesi, piyasa fiyatı araştırma süreci sonunda ilgili taşınmazın bedeli hakkında oluşan kanaatin bir rapora bağlanarak komisyon üyeleri tarafından imza altına alınması gerekmektedir.

   Belediyenin kiraya verdiği 205 adet taşınmaz varlığından 2023 yılında ihalesi yapılan 15 adet taşınmaz kiralamasına ilişkin dosyaların incelenmesi sonucunda; tahmini bedel tespit komisyonu oluşturulmadığı, kiraya verilecek taşınmazların tahmin edilen bedel tespiti için ticaret odası, sanayi odası, borsa, emlakçı gibi kuruluşlardan görüş alınmadığı, dosyalarında tahmin edilen bedelin nasıl belirlendiğine ilişkin bir belgenin bulunmadığı ve taşınmazların tahmin edilen bedellerinin günün rayiçlerinin altında kaldığı tespit edilmiştir. Örneğin: Gökçeören Mahallesindeki 224,87 m2 arsa ve hizmet binasının yıllık 700,00 TL bedel ile K.K.’ye; 3.319’ar m2 iki adet yazıhane ve dükkanın yıllık 600,00 ve 700,00 TL bedeller ile H.K.’ye; Güvercinlik Mahallesindeki 32.683,32 m2 arazinin yıllık 20.000,00 TL bedelle

   B.A.’ya; 3.320,47 m2 köy meydanının yıllık 6.100,00 TL bedelle Ö.P.’ye; Camicedit Mahallesindeki 3.319’ar m2 beş adet yazıhane ve dükkanın yıllık 3.000,00 TL bedelle M.K.Ş’ye, yıllık 3.500,00 TL bedelle ... A.Ş’ye, yıllık 300,00 TL bedelle G.K.'ye, 3.900,00 TL bedelle E.K'ye ve yıllık 2.100,00 TL bedelle M.S.’ye; Şehitlioğlu Mahallesindeki 37.819,24 m2 arazinin A.E.’ye; Akgün Mahallesindeki 8.755 m2 kapalı pazar yerinin yıllık 160.000,00 TL bedelle M.S.’ye; ve Akgün Mahallesindeki 13.675,84 m2 arsanın yıllık 33.500,00 TL bedelle

   ... A.Ş.’ye kiralandığı tespit edilmiştir.

   Benzer şekilde 2023 yılından önce ihalesi yapılan Kula Evi, kahvehane, dükkân, depo gibi taşınmazlardan 23 adedinin 2023 yılına ait yıllık kiralarının 135,00 TL ile 1.836,00 TL arasında olduğu görülmüştür.

   Belediye encümen ve meclisi tarafından taşınmazların tahmini kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan genellikle Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranı civarında belirlenmesi varlıkların gerçeğe uygun değeri (rayiç bedeli) üzerinden kiraya verilmesine engel olmaktadır.

   Tahmin edilen bedelin tespit edilmesi işlemlerinde, Kanun'da belirtilen mercilerden bilgi edinilmesine yönelik olarak gerekli araştırmaların yapılması ve araştırma sonuçlarının rayiç bedel dikkate alınarak tahmin edilen bedelin dayanağı olarak ihale dosyasında saklanması gerekmektedir.

2. Taşınmaz Kira Bedellerinin Piyasa Rayiçlerine Göre Güncellenmemesi

İhale yoluyla kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin güncellenmesi için dava açılmadığı tespit edilmiştir.

Kula Belediyesine devredilen Kula ilçesi Akgün Mahallesindeki 42 ada 6 parselde bulunan Kula … “Butik Otel”, Manisa İl Özel İdaresi tarafından 14.04.2008 tarihinde 20 yıllığına ... A.Ş.’ye yıllık 13.000,00 YTL ile kiralanmıştır.

04.02.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344’üncü maddesinin 3’ncü fıkrasında; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.<span>” hükmü yer almaktadır.</span>

Yukarıdaki mevzuat hükmüne göre, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerindeki bedellerin her 5 yılda yeniden belirlenmesi gerekmektedir. Yasa koyucu madde hükmü ile zamanla değişen ekonomik şartlar karşısında kira bedelinin rayiç bedelin altında kalmaması ve hak mahrumiyetine sebebiyet verilmemesini amaçlamıştır. Ancak yukarıda bahsedilen taşınmazın kirası rayiç seviyesinin altında kalmıştır. Taşınmazın bulunduğu muhitteki emsallerinin altında kaldığı değerlendirilen kira bedellerinin mevzuata uygun olarak güncellenmesi gerekmektedir.