“Maçka Parkı ve Yakın Çevresi Kentsel Tasarım Projesi 1. Etap” projesi kapsamında kalan Şişli İlçesi, Harbiye Mahallesi, 768 ada 5 parsel sayılı 15.338 m2’lik taşınmazın, 24.06.2006 tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi İmar Planına göre korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı olarak nitelenen ve “bölge parkı" lejantında kalan 8.035,60 m2’lik kısmının kamulaştırılması işleminde hatalı uygulamalar tespit edilmiştir.

Belediye Encümeni 07.09.2022 tarihli Şişli İlçesi, Harbiye Mahallesi, 768 ada, 5 parsel sayılı taşınmazın “Maçka Parkı ve Yakın Çevresi Kentsel Tasarım Projesi I. Etap” projesi kapsamında 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi İmar Planında "Bölge Parkı" alanında kalması nedeniyle, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi hususunda kamu yararı kararı almıştır.

Encümen Kararı 768 ada 5 parsel sayılı taşınmazın tamamının kamulaştırılmasının kamu yararına olacağına ilişkindir. Şöyle ki; taşınmazın bölge parkı lejantında kalan 8.035,60 m2’lik alanı İstanbul’un en önemli konser alanlarından biri olarak kullanılmakta plan dışı kalan alanda ise alışveriş merkezi bulunmaktadır.

Kamulaştırma işlemlerinden önce taşınmaz mülkiyet bilgileri şu şekildedir;

‌Tablo 35: Kamulaştırma İşleminden Önce Taşınmaz Mülkiyet Bilgileri

Encümenin aldığı kamulaştırma kararından hemen sonra 08.09.2022 tarihinde Başkanlık Kıymet Takdir Komisyonunca sadece A.K. ve M.K’ye ait toplam 9.586,26 m2’lik alanın kıymet takdiri m2 başına 36.000,00 TL olarak hesaplanarak 345.105.000,00 TL değer biçilmiştir.

Aynı gün yani 08.09.2022 günü İdarenin Kamulaştırma Müdürlüğü tarafından A.K. ve M.K’ya kamulaştırma bedelinde uzlaşmaya çağrı yapılarak, “Kamulaştırma Kanunu’nun 8’inci maddesine göre 768 ada 5 parsel sayılı 15.338,00 m2 alanlı taşınmazın 8.035,60 m2’lik kısmında tarafınıza ait hissenin pazarlık suretiyle (uzlaşma ile) bedelinde anlaşarak satın alınması düşünülmektedir” beyanında bulunulmuştur.

02.01.2023 tarihinde düzenlenen uzlaşma tutanağı çerçevesinde, hak sahipleri A.K. ve M.K’ya ait hissenin listesi aşağıda sunulacak olan 18 adet imarlı arsa (17 tam-1 hisseli pay) ve 1 hisseli kâgir apartman karşılığı 338.000.000,00 TL bedel üzerinden başa baş trampasında anlaşmaya varılmıştır.

Yapılan kamulaştırma işlemi sonucunda mülkiyet bilgileri şu şekilde değişmiştir.

‌Tablo 36: Kamulaştırma İşlemi Sonrası Taşınmaz Mülkiyet Bilgileri

‌Tablo 37: Kamulaştırma Bedeli Karşılığı Devri Gerçekleştirilen Taşınmazlar

Takdir edilen değerlere ilişkin değerlendirmeye geçmeden önce, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma şartları” başlıklı 3’üncü maddesinde;

“İdareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya belirli hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler”;

5393 sayılı Kanun’un 34’üncü maddesinin (g) bendinde; “Belediye encümeninin görev ve yetkileri şunlardır:

…

g) Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek”;

2942 sayılı Kanun’un “Onay mercii” başlıklı 6’ncı maddesinde;

“Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır”;

Aynı Kanun’un “Satın alma usulü” başlıklı 8’inci maddesinde; “…

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

…

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır

…

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.”;

Aynı Kanun’un “Kısmen kamulaştırma” başlıklı 12’nci maddesinde,

“Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur”;

“Trampa yolu ile kamulaştırma” başlıklı 26’ncı maddesinde;

“Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz<span>”; hükümleri göz önüne alınarak,</span>

Yapılan incelemede;

İdarenin iç yazışma dosyaları ve ilgililerce düzenlenen uzlaşma öncesi kabul beyanlarında Konser alanı olarak kullanılan ve kamulaştırılmak istenen bölge parkı lejantındaki 8.035,60 m2’lik alan ile birlikte üzerinde AVM kurulu plan dışı alanın da kamulaştırılması yönündeki irade beyanlarının dikkate alınmadan yalnızca ilgililer A.K. ve M.K’ya ait hisselerin kısmi kamulaştırılması yönündeki kamu yararı olgusunun niteliği anlaşılamamaktadır.

Bu durumun 2942 sayılı Kanun’un 6’ıncı maddesindeki Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur hükmüne de aykırılık teşkil ettiği düşünülmektedir.

Ayrıca, kamulaştırma karşılığı hak sahiplerine trampa edilen taşınmazların trampa edilebileceğine ilişkin de meclis kararı bulunmamaktadır.

Yine tüm yazışma dosyalarında belirtildiği gibi kamulaştırma alanı dışında kalan alanın artan kısmının yararlanmaya elverişli olmadığı belirtilmeli ve 12’nci madde esaslarında bu kısmın da kamulaştırılma zorunluluğu yerine getirilmelidir.

Bununla birlikte; İdarece A.K. ve M.K.’ya 08.09.2022 tarihinde kamulaştırma tebliğinde bulunulmuş, adı geçenler birlikte imzaladıkları 29.12.2022 tarih 2018227 sayılı dilekçe ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12’nci maddesi uyarınca kamulaştırmaya konu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan 7.302,40 m2’lik kısmının da plansız alanda kalması ve yararlanmaya elverişli durumda olmaması nedeniyle tamamının kamulaştırılmasını ve mülkiyeti Belediyeye ait uygun bir gayrimenkul/gayrimenkuller ile trampa yapılması halinde uzlaşma yolu ile Belediyeye devrini talep etmişlerdir. Anlaşıldığı üzere ilgililer, kamulaştırma kararını içeren idari işlem kendilerine tebliğ edildikten yaklaşık 3 buçuk ay sonra talepte bulunmuştur. Yasa gereğince belirlenen on beş günlük hak düşürücü süre geçmiş olduğundan bir başka usul hatası daha hâsıl olmuştur.

Bahsi geçtiği üzere uzlaşma sonucunda, kamulaştırma kararı verilen taşınmazda hissedarlardan yalnızca bir kısmının hissesi trampa edilmiş olup diğer hissedarlar için ilgili müdürlükler tarafından ne gibi bir tasarrufta bulunulduğu beyan edilmemiştir. Ancak;

07.09.2022 tarih 5149 sayılı Kamulaştırmaya ilişkin Encümen kararı, plan bazlı bir kamulaştırma kararı içerirken dosya arasında yer alan evraklardan yalnızca iki hissedarın üzerinde yoğunlaşma yaşandığı görülmekte ve bu haliyle de idari işlemin amaç unsurundaki objektiflik kriteri zedelenmektedir.

Ayrıca, İdare mülkiyetindeki taşınmazlarına takdir edilen bedellerin piyasa gerçekleri ile bağdaşmadığı düşünülmektedir. Taşınmaz değerlemesi her ne kadar sübjektiflik içerse de Kamulaştırma Kanunu’nun 8’inci maddesi konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak; taşınmazın, cins ve nev’i, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını her bir ölçünün etkisi açıklanmak şartıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri kullanmak kaydıyla gerçeğe en yakın değerin hesaplanmasını zorunlu kılmaktadır.

İdarenin trampada kullandığı mülkiyetindeki taşınmazların değerinin piyasa ortalamasından düşük belirlendiği düşünülmektedir.

Bu bağlamda; İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası (İEKO) ile yapılan yazışmalar, yapılan saha araştırmaları ve internet sitelerinde yer alan yakın mahal satılık ilanları verileri sonucunda ortaya çıkan 2023 yılı ortalama satış rayiçleri şu şekildedir:

‌Tablo 38: İEKO ve Yakın Mahal Satılık İlanları Ortalama Metrekare Bedelleri

Yukarıda yer verilen tablo incelendiğinde; İdarece taşınmazlara takdir edilen değer ile İEKO ve yakın mahal satılık ilanları ortalama değerleri arasında ciddi düzeyde fark olduğu görülmektedir. Bu taşınmazlar ise yukarıda adı geçen kişilere trampa karşılığında devredilmiştir.

Yukarıda yer verilen denetim tespiti üzerine İdare tarafından özetle; ilgililerinin talebi üzerine plansız alandaki hisseleri de dahil olmak üzere taşınmazın tamamındaki hisselerinin kamulaştırıldığı bu durumun da 04.01.2023 tarih 218-214 sayılı İBB Encümen Kararında açıkça belirtildiği, kamulaştırmadan arta kalan ve yararlanmaya elverişli olmayan kısım için yapılan kamulaştırma işlemi yeni bir işlem (kamulaştırma) olmayıp önceki kamulaştırma işleminin devamı niteliğinde olduğundan arta kalan bu kısmın kamulaştırılması için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına da gerek bulunmadığından bulguda belirtilen 2942 sayılı Kanun’un 6'ncı maddesine de aykırılık bulunmadığı, nitekim İdarece 2021 yılında benzer şekilde yapılan kısmi kamulaştırma işlemlerinde de kamulaştırmadan arta kalan ve yararlanmaya elverişli olmayan kısım için ayrıca kamu yararı kararı alınmadığı arta kalan kısımların da kamulaştırılması hususunda 31.03.2021 tarih ve 1213-1206 sayılı, 01.09.2021 tarih ve 3344-3326 sayılı Encümen Kararlarının oy birliği (işbu muhalefet şerhini de imzalayan üyelerden o tarihte de üye olanların da imzasıyla) ile alındığı belirtilmiştir.

Ancak, bu durumun kamulaştırma yönlü alınan idari işlemin şekil ve konu bakımından sakatlanmasına neden olduğu düşünülmektedir. Bulguda da beyan edildiği üzere Encümen Kararı, 768 ada 5 parsel sayılı taşınmazın tamamının kamulaştırılmasının kamu yararına olacağına ilişkindir. İdare yalnızca bölge parkı lejantında kalan ve konser alanı olarak kullanılan alan üstünden kamulaştırma işlemlerini gerçekleştirmiş plan dışı alana Encümen Kararının aksine müdahalede bulunmamıştır. Plan dışı alanda Kamulaştırma Kanunu'nun 6'ncı maddesinde belirtildiği gibi onaylı imar planı veya ilgili bakanlıklarca özel plan veya proje olmadığı için kamulaştırma yönlü kamu yararı kararı alınan Encümen Kararı ile uygulama arasında çelişki meydana gelmiştir.

İdarece ayrıca, kamulaştırma karşılığı hak sahiplerine trampa edilen taşınmazların trampa edilebileceğine ilişkin de meclis kararı bulunmadığına ilişkin tespitin hatalı olduğu, Meclisin görev ve yetkileri arasında trampaya ilişkin bir düzenlemenin bulunmadığı, ek olarak yine 2023 yılında yapılan kamulaştırma işleminde trampa edilen taşınmazlara ilişkin Meclis Kararı alınıp alınmayacağı hususunda Hukuk Müşavirliğinden görüş sorulduğu gelen cevabi görüş ile “Müdürlükçe satın alma yolu ile kamulaştırma işlemi yapılırken trampa usulünün kullanılabilmesinin mümkün olduğu ve söz konusu işlemlerin Belediye Encümenince yürütüleceği yasal düzenlemelerde açık olup, ayrıca trampa ile kamulaştırma işlemi gerçekleştirilirken Belediye Meclisinden yetki alınmasına gerek olmadığı düşünülmektedir.” denildiği beyan edilmiştir.

Ancak; bulguda da belirtildiği üzere kamulaştırma kararı üzerine, İstanbul'un gelişimi açık ve değerli en önemli mahallerinde yer alan 19 adet taşınmaz 1 adet taşınmaz karşılığı İstanbul Büyükşehir Belediye mülkiyetinden çıkarılarak işlem tesis edilmiştir. Belediye Kanunu'nun 18/e maddesinde meclise açıkça, "e) Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek." yetkisi verilmiş ve 34/g maddesinde Encümene, "g) Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek." şeklinde yol gösterilmiştir. Dolayısıyla Encümenin trampa yollu kamulaştırmaya ilişkin kamu yararı kararı alırken trampaya sokacağı taşınmazlara ilişkin Meclis Kararı alınması gerekmektedir.

İdarece ayrıca; bulguda yer alan, "ilgililer, kamulaştırma kararını içeren idari işlem kendilerine tebliğ edildikten yaklaşık 3 buçuk ay sonra talepte bulunmuştur. Yasa gereğince belirlenen on beş günlük hak düşürücü süre geçmiş olduğundan bir başka usul hatası daha hâsıl olmuştur. Bahsi geçtiği üzere uzlaşma sonucunda, kamulaştırma kararı verilen taşınmazda hissedarlardan yalnızca bir kısmının hissesi trampa edilmiş olup diğer hissedarlar için ilgili müdürlükler tarafından ne gibi bir tasarrufta bulunulduğu beyan edilmemiştir. Ancak; 07.09.2022 tarih 5149 sayılı Kamulaştırmaya ilişkin Encümen kararı, plan bazlı bir kamulaştırma kararı içerirken dosya arasında yer alan evraklardan yalnızca iki hissedarın üzerinde yoğunlaşma yaşandığı görülmekte ve bu haliyle de idari işlemin amaç unsurundaki objektiflik kriteri zedelenmektedir.” tespitinin hatalı olduğu ifade edilmiştir.

Şöyle ki; Kamulaştırma Kanunu’nun 12’nci maddesinde, “Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.” denilerek malikin otuz gün içinde başvurması halinde kamulaştırmayı yapan idareye kamulaştırma zorunluluğu getirmektedir. Nitekim bu süre, yüksek yargı içtihatlarında da görüleceği üzere malik açısından hak düşürücü süredir.

Malik açısından yasada başvuru süresi düzenlenmekle birlikte bu süre geçtikten sonra başvurulması halinde idarece başvurunun reddedilmesi gerektiğine yani artık bu kısmın kamulaştırılamayacağına dair açık bir düzenleme ise mevcut değildir.

Bu durumda “idari işlemlerde takdir yetkisi” söz konusu olabilecektir. Nitekim yasada açıkça düzenleme bulunmayan hallerde idare takdir yetkisini kullanarak bir idari işlemi yapmaya veya yapmamaya karar verebilir. Burada önemli olan idarenin yasada bu yetkisini nasıl kullanacağının düzenlenmemiş yani 30 günlük süre geçtikten sonra malikin talebine nasıl bir cevap verileceğinin açıkça yasada belirtilmemiş olmasıdır. Nitekim İdarece 2021 yılında benzer şekilde yapılan kısmi kamulaştırma işlemlerinde 30 günlük hak düşürücü süre geçmesine rağmen maliklerce yapılan başvurular uygun değerlendirilerek arta kalan kısımların da kamulaştırılması hususunda 31.03.2021 tarih ve 1213-1206 sayılı, 01.09.2021 tarih ve 3344- 3326 sayılı Encümen Kararları oy birliği (işbu muhalefet şerhini de imzalayan üyelerden o tarihte de üye olanların da imzasıyla) ile alınmıştır.

Dolayısıyla Bulguda belirtildiği gibi usul hatası bulunmadığı değerlendirilmektedir.

Belediye Encümenince alınan 07.09.2022 tarih 5149-5149 sayılı kamulaştırma kararı yürürlükte olup söz konusu incelemeye konu işlem dosyasının uzlaşma zemini yakalanabilen hissedarlar için düzenlendiği de ifade edilmiş ve kamulaştırma, kamu yararı güden ve tasarrufu kısıtlayan bir işlem olduğundan tüm paydaşların rızası aranmaksızın uzlaşılan hissedarlar yönünden kamulaştırma işlemleri tamamlanabilmektedir açıklamasında bulunulmuştur.

Ancak; bulguda ifade edilen usul hatası 8'inci maddesinin beşinci fıkrasındaki sürelere uymamaktan kaynaklanmaktadır. Bulguda belirtilen hata; A.K. ve M.K.’ya 08.09.2022 tarihinde kamulaştırma tebliğinde bulunulması ve adı geçenlerin birlikte imzaladıkları 29.12.2022 tarih 2018227 sayılı dilekçe ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12’nci maddesi uyarınca kamulaştırmaya konu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan 7.302,40 m2’lik kısmının da plansız alanda kalması ve yararlanmaya elverişli durumda olmaması nedeniyle tamamının kamulaştırılmasını ve mülkiyeti Belediyeye ait uygun bir gayrimenkul/gayrimenkuller ile trampa yapılması halinde uzlaşma yolu ile Belediyeye devrini talep etmeleridir.

Son olarak, İdarece bulguda yer alan; İdare mülkiyetindeki taşınmazlarına takdir edilen bedellerin piyasa gerçekleri ile bağdaşmadığı bu bağlamda; İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası (İEKO) ile yapılan yazışmalar, yapılan saha araştırmaları ve internet sitelerinde yer alan yakın mahal satılık ilanları verileri sonucunda ortaya çıkan 2023 yılı ortalama satış rayiçlerinin tablo halinde belirtilmesinin hatalı olduğu ifade edilmiştir.

Trampa edilen taşınmazların 2023 yılı ortalama satış bedelleri belirtilmiştir halbuki İdarece takdir edilen taşınmazların değeri 2022 yılına aittir. Hazine ve Maliye Bakanlığınca 2022 yılına ilişkin yeniden değerleme oranı %122,93 olarak belirlenmiştir. Taşınmazların 2023 yılı ortalama satış bedellerinin doğru ve gerçek değerleri olduğunu kabul anlamına gelmemekle birlikte bir an için doğru ve gerçek değerler olduğu kabul edilse dahi İdarece 2022 yılında takdir edilen taşınmazların değerinin bulguda belirtilen 2023 yılı değerlerinden düşük olması gayet normaldir. Kaldı ki; satış rayiçleri olarak sunulan tablodaki taşınmaz değerlerinin mahalle bazında değerlendirildiği, oysaki değerleme raporları hazırlanırken, taşınmazın konumu, imar durumu, yapılaşma şartları gibi değere etki edici birçok unsurun göz önünde bulundurulduğu izahtan varestedir. Mahalle bazında alınan emsallerin gerçek değerleri yansıtmadığı aşikardır.

İdarece ayrıca, kamulaştırmaya tabi tutulan 768 ada 5 parsel sayılı taşınmazın değerinin hiç göz önünde bulundurulmadığı halbuki İdarenin Şişlide İstanbul’un en güzide yerlerinden birinde olan taşınmazı neredeyse cepheli olduğu Kadırgalar Caddesi Sokak Rayiç bedeli (EMV) üzerinden kamulaştırdığı/uzlaşıldığı göz ardı edilmektedir. Yapılan işlem trampa işlemi olduğundan salt İdareye ait gayrimenkullerin değerinin göz önünde bulundurulması da hatalı olacaktır açıklamasında bulunulmuştur.

Ancak, bulguda da bahsedildiği gibi, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak; taşınmazın, cins ve nev’i, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını her bir ölçünün etkisi açıklanmak şartıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri kullanmak kaydıyla gerçeğe en yakın değerin hesaplanmasını zorunlu kılmaktadır.

Burada dikkat çekilmek istenen husus, konuyla ilgili işi bizatihi üstlenen kişi ve kurumlardan oluşmuş sanayi, ticaret veya esnaf odalarından mevzuatın gerektirdiği faydalanma müessesesinden yararlanılmamasıdır.

Tabloda görüleceği üzere, İEKO ve Yakın Mahal Satılık İlanları Ortalama Metrekare Bedelleri baz alındığında İdarenin ortalama 5.514,12 TL/m2 değer biçtiği taşınmazlara bulgu konusu yapıldığında ortalama en düşük 33.947,36 TL/m2 en yüksek 41.947,36 TL/m2 değer atfedilmesi değerlemenin gelecek perspektifinden yoksun kaldığına ve trampa edilen şahısların İdareden çok daha kazançlı çıktığına ilişkin emare oluşturmaktadır.

Ayrıca sektör temsilcileri ve kamu otoritelerinin raporlarında İstanbul’da 2022 yılı ortalama konut metrekare satış fiyatının 21.005,00 TL, 2023 yılında ise 41,766,00 TL olduğu görülmektedir. Arsa ve konut maliyetlerinin yarı yarıya hesap edilmesi yönüyle İstanbul’da 2022 yılında ortalama arsa metrekare satış fiyatı 10.502,50 TL olmaktadır. Dolayısıyla, İdarece 5.514,12 TL ortalama satış maliyeti hayatın olağan akışında düşük kalmaktadır.

Sonuç olarak; kamulaştırma işlemlerinin Kamulaştırma Kanunu esaslarına uygun olarak yapılması gerçekleştirilmesi gerekmektedir.