İdareye ait bazı taşınmaz kira bedellerinin günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmadığı görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesine göre, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenmesi gerekmektedir.

Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira bedeline her yıl üretici fiyat endeksi (ÜFE) veya tüketici fiyat endeksi TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranında uygulanmasının yerinde olmadığı, Türk Borçlar Kanunun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir. (3. Hukuk Dairesi 2017/10455 E., 2019/6443 K., 3. Hukuk Dairesi 2017/9068 E., 2019/5555 K.)

Yapılan incelemede, bazı taşınmazların yeni kiralama yılında uygulanacak kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedellerinin göz önünde bulundurulmadan TÜFE oranında arttırıldığı görülmüştür. İdare taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması, kira sözleşmelerinin TÜFE oranında artırılması, bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde hiç emsal fiyat uygulanmaması İdareye ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre düşük kalmasına neden olmaktadır.

Her ne kadar Kamu İdaresi, 10 yıllık kira süresi sona eren taşınmazlar için tahliye işlemleri başlatıldığından günün emsal ve rayiç bedellerine göre güncelleme yapılmasının düşünülmediğini, bazı kiralamaların da 5 yılını doldurmadığını, 5 yıllık kira süresi sonunda, günün emsal ve rayiç bedellerine göre değerlendirmelerin yapılacağını bildirmiş olsa da 10 yıllık kira süresi dolanların tahliye işlemlerinin başlatılması hususu ayrı bir konu olup, bu husus bulgu da öne sürdüğümüz mevzuat hükmünün uygulanmasına engel değildir.

Bu kapsamda, kira bedellerinin ilk beş yıl TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise kira bedelinin her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından önce bir komisyon marifetiyle, TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, emsal kira bedelleri gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler değerlendirilerek belirlenmesi ve idare tarafından kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir.