Belediyeye ait taşınmaz kira bedellerinin günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmadığı ve düşük kaldığı görülmüştür.

Taşınmaz kira dosyalarının incelenmesi sonucunda; taşınmazlara ait kira bedelinin Encümen Kararı ile Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) esas alınarak tespit edildiği ve hesaplanan bedelin yeni yıl kira bedeli olarak uygulandığı, emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı anlaşılmıştır.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira artışını belirleyen maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptal edilmesi üzerine oluşan yasal boşluğu Yargıtay’ın 18.11.1964 tarih ve E.1964/2 K.1964/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve çeşitli Yargıtay kararları doldurmuş ve kira bedelinin; olağan rayice göre tespit edilmesi, bu rayiç tespit edilemezse hak ve nefasete uygun olarak ekonomi esaslarına göre artışı öngörülmüştür.

Bu karar sonrası Yargıtay Daireleri ve Kurulları, taraflar arasındaki kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira bedelinin emsal ve rayiç bedele göre belirlenmesi gerektiği yönünde kararlar vermişlerdir.

Yargıtay’ın 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun dönemindeki bu yerleşik uygulamaları; kira sözleşmelerinde kira bedelinin ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan üretici fiyatları endeksindeki artış oranında artırılmasını, dördüncü yılın ise emsal ve rayiç bedele uygun olarak yeniden belirlenmesini gerektirmektedir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına konu olan 6570 sayılı Kanun, 01.07.2012 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırılmış ve kira sözleşmelerini de düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmiştir.

6098 sayılı Kanun’un kira bedellerinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesi ise; işyeri kiraları bakımından 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Bu itibarla işyeri kiralarının belirlenmesi konusunda 01.07.2020 tarihine kadar Yargıtay yerleşik içtihatları sonrasında ise 6098 sayılı Borçlar Kanunu uygulanmak durumundadır.

6098 sayılı Kanun’un işyeri kiraları açısından ertelenmiş kira bedelinin belirlenmesini

düzenleyen 344’üncü maddesine göre; kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, TÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenmesi gerekir.

Bahsi geçen madde ile Yargıtay içtihatlarında yerleşik üç yıllık süre yerine, beş yıl süre benimsenmektedir. Yürürlüğü 01.07.2020 tarihine ertelenen bu maddenin, ikinci fıkrasında ise; TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacağı ifade edilmiştir. Buna göre 01.07.2020 tarihine kadar kira bedellerinin ilk üç yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak artırılması, her üç yılın sonunda ise emsale göre belirlenmesi ve 01.07.2020 tarihinden sonra ise her beş yılda bir emsal belirlenmesi gerekir.

Yapılan incelemede, encümen kararı ile taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedellerini göz önünde bulundurmadan TÜFE oranında artırdığı görülmüştür. Belediye taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması, kira sözleşmelerinin TÜFE oranında artırılması, bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde hiç emsal uygulanmaması idareye ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olmuştur. Taşınmaz kira bedellerinin günün emsal ve rayiç bedellerine göre güncelleneceği belirtilmiş olmakla birlikte henüz kira bedelleri günün emsal ve rayiç bedellerine göre güncellenmemiştir.

Bu kapsamda; kira bedellerinin ilk beş yıl TÜFE oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından önce bir komisyon marifetiyle kira bedelinin, TÜFE’deki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler karşılaştırılarak ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi ve Belediye tarafından kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir.