İdarenin tasarrufunda bulunan dolgu alanlarında, idare tarafından kira verilmiş restoranların açık alanlarının cam panellerle çevrilerek bu alanlarda da yemek hizmet verildiği, bu suretle mevzuatla dolgu alanları için belirlenen imar emsalinin aşıldığı görülmüştür.

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 7’nci maddesi “Kamu yararının gerektirdiği hallerde, uygulama imar planı kararı ile deniz, göl ve akarsularda ekolojik özellikler dikkate alınarak doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilir. …” hükmü uyarınca kamu yararı gerekçesiyle, uygulama imar planı yapılarak, deniz, göl ve akarsularda doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilecektir.

Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 14’üncü maddesinde;

“ Denizlerde, içme ve kullanma suyu kaynağı olmamak kaydı ile tabii ve suni göllerde ve akarsularda; sadece kamu yararının gerektirdiği hallerde daha uygun alternatifler bulunmaması veya kıyı alanının yetersizliği nedeniyle ve uygulama imar planı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirtilen yapı ve tesislerle, Kanunun 7’nci maddesi gereği yapılabilecek kara, deniz, hava ulaşımına yönelik altyapı tesisleri, ibadet yeri, yeşil alan düzenlemeleri kapsamında park, çocuk bahçesi, açık spor alanları ile açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın % 3 ünü yüksekliği 5.50 metreyi aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları düzenlemek amacıyla doldurma ve kurutma işlemi yapılarak arazi kazanılabilir.”

….

Turizm bölge, alan ve merkezlerinde turizm dışı kullanımları içeren uygulama imar planları ile doldurma ve kurutma yoluyla arazi kazanılan diğer alanlardaki uygulama imar planları 3194 sayılı, İmar Kanunu hükümleri uyarınca yapılır veya yaptırılır. Bakanlıkça onaylanarak yürürlüğe girer.” hükümleri yer almaktadır.

Bu alanlarda; açık alan ağırlıklı olmak üzere ve emsali aynı amaçla ayrılan alanın

%3’ünü aşmayacak şekilde aşmayan takılıp sökülebilir elemanlarla inşa edilen; lokanta, gazino, çay bahçesi, sergi üniteleri ve idare binalarını içeren fuar, piknik, eğlence alanları yapılabilecektir. Diğer bir ifadeyle ilgili dolgu alanlarının sadece %3’ü maddede belirtilen amaçlarla kullanılabilecektir.

Ayrıca bu alanların uygulama imar planları 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır. Bahsi geçen dolgu alanlarında yapılmış yapılar 2017 yılından önce inşa edildiği için yapıların inşa edilmesi esnasında uyulması gereken mevzuat 01.10.2017 tarihine kadar geçerli olan mülga Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’dir.

Mülga Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 16’ncı maddesinde;

“Emsal: Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır.

Katlar alanına;

…

Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,

…

dahil edilmez.

…

Emsal hesabına dahil edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.

…” hükümleri yer almaktadır.

Bu hükümlere göre; emsal, ilgili parselde yapılacak toplam kullanım alanının, ilgili taşınmazın alanı ile oranı olarak tanımlanabilecektir. Yukarıda da belirtildiği üzere dolgu alanlarında bu oran emsali aynı amaçla ayrılan dolgu alanının %3’üdür. Emsalin hesabında, üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri emsal hesabına dahil edilmeyecektir. Yani bu tip imalatlar yapılabilecek kapalı alanların metrekaresi içerisinde sayılmayacaktır. Bununla beraber emsale dahil olmayan alanlar proje değişikliğiyle emsale dahil alan olarak kullanılamayacaktır. Diğer bir ifadeyle; %3 oranında belirtilen emsal alana dahil edilmeyen açık oturma yerleri, ticari faaliyetin yürütüldüğü alanlar olarak kullanılamayacaktır. Yani bir restoran için düşünüldüğünde, cam panellerle kapatılan açık alanlarda, emsale dahil alanda yapılan faaliyetin aynısı (yemek hizmeti sunulması) yapılamayacak, eğer yapılırsa bu alanlar da emsale dahil alan olarak %3’ün hesabına dahil edilecektir.

Yapılan incelemelerde ise; 120.000 metrekarelik dolgu alanında 120.000*3/100: 3.600 metrekare inşaat yapılabilecekken, yukarıda bahsedildiği üzere emsal hesabına dahil edilmeyen fakat emsale dahil alan olarak kullanılamayacak açık oturma yerlerinin yanları ve üstü kapatılarak ticari faaliyetlerin aynı şekilde yürütüldüğü ve dolayısıyla emsale dahil edilmesi gereken açık alanlar ile beraber toplam 9.800 metrekare inşaat yapıldığı tespit edilmiştir.

Kamu idaresi cevabında, bulgu konusu hususun imar mevzuatındaki tanım kargaşasından (bağımsız bölüm net alanı, brüt alanı, katlar alanı, katlar alanı katsayısı vb.) kaynaklandığını, emsal dışı sayılan tanımların bir kısmının inşaat tekniğiyle, bir kısmının kullanım fonksiyonuyla, bir kısmının da inşa edildiği kat itibarı ile (bodrum katlar gibi) emsal hesabının dışında bırakıldığını, bu durumun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Katlar alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımlar” başlıklı 22'nci maddesi ile açıklığa kavuşturulduğunu belirtmiştir. Ayrıca bahsi geçen yapılar için İmar Kanunu’nun Geçici 16'ncı maddesi ile yapı kayıt belgesi alındığı belirtilmiştir.

Yönetmelik'in 22'nci maddesinde sayılan alanların katlar alanına dahil edilmemesi için Yönetmelik'te yer alan öncül şart, bu alanların proje değişikliği ile imar planındaki veya bahsi geçen Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilmemesi ve müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülmemesidir. Dolayısıyla normalde bulgu konusu alanlarda emsal hesabına dahil edilmeyen üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olan açık oturma yerleri, emsal alana dahil alan gibi kullanıldığından dolayı bu alanların da emsal hesabına dahil edilmesi gerektiği ve sonuç olarak Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nde belirtilen emsal sınırının aşıldığı değerlendirilmektedir. Bahsi geçen yapılar için yapı kayıt belgesi alınması da hukuka aykırıdır. Zira; niteliği gereği özel mülkiyet konusu olabilecek yerlerde yapı kayıt belgesi düzenlenebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan ve özel mülkiyete konu olamayacak dolgu sahalarında yapı kayıt belgesi düzenlenmesine imkan bulunmamaktadır.

Sonuç olarak; imar mevzuatına aykırı olarak yapılan bu işlemler için gerekli müeyyidelerin uygulanması gerekmektedir.