Şirkete ait taşınmaz kira bedellerinin günün rayiç bedellerine göre güncellenmediği görülmüştür.

Taşınmaz kira dosyalarının incelenmesinde; taşınmazlara ait kira bedellerinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oniki aylık ortalama artış oranı esas alınarak tespit edildiği ve hesaplanan bedelin yeni yıl kira bedeli olarak uygulandığı, emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı anlaşılmıştır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesine göre kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması gerekir.

Aynı maddeye göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenmesi gerekir.

Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; Türk Borçlar Kanunun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir (3. Hukuk Dairesi 2017/10455 E., 2019/6443 K., 3. Hukuk Dairesi 2017/9068 E., 2019/5555 K.).

Yapılan incelemede, taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan TÜFE'deki oniki aylık ortalama artış Oranında artırıldığı görülmüştür. Şirket taşınmazlarının kiralama başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması ve günümüze kadar kira sözleşme bedellerinin emsal ve rayiç dikkate alınmadan sadece TÜFE 'deki oniki aylık ortalama artış oranında artırılarak belirlenmiş olması, Şirkete ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olmuştur.

Bu kapsamda; kira bedellerinin sadece ilk beş yıl TÜFE'de oniki aylık ortalama artış oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise kira bedelinin, her bir kira sözleşmesi itibarıyla yeni dönem başlangıcından önce TÜFE’deki oniki aylık ortalama artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler karşılaştırılarak ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi ve idare tarafından kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir. Eğer bu şekilde kiracı ile karşılıklı anlaşmaya varılamaz ise yukarıda belirtilen emsal yargı kararlarına dayanılarak mahkemeye başvurulması mümkündür.

Kurum cevabında yeni imzalanacak kira sözleşmelerinde rayiç bedel dikkate alınarak düzenleme yapılacağı belirtilmektedir.

Sonuç olarak Şirkete ait taşınmazların kira bedellerinin günün rayiç bedellerine göre güncellenmesi için gerekli çalışmaların yapılması önem arz etmektedir.