İdare tarafından kiraya verilen ve/veya son 3 yılda geçici kabulü yapılan yapılardan bazılarının yapı ruhsatı ve/veya yapı kullanma izin belgelerinin bulunmadığı görülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Tanımlar” başlıklı 5’inci maddesinde yapı; “Karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlanmıştır.

İmar Kanunu’nun 21’inci maddesine göre, bu Kanun kapsamına giren bütün yapılar için, Kanun’da belirtilen istisnalar dışında, belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması gerekmektedir. Kanun’un 22’nci maddesinde ruhsatın nasıl alınacağına dair detaylara yer verilmiştir. Buna göre yapı sahipleri veya kanuni vekillerinin, yapı ruhsatiyesi almak için belediye veya valilik bürolarına müracaat etmeleri gerekmektedir. Müracaat dilekçesine sadece tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.

Kanun’un 26’ncı maddesinde ise; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılar için nispeten daha kolay bir süreç getirilmiş, uygulama imar planlarında o maksada tahsis edilmiş ve mülkiyeti belgelenmiş olmak kaydıyla uygulama projesinin ön hazırlık dokümanı niteliğindeki avan proje ile yapı ruhsatı alınabileceği düzenlenmiştir.

Yapı kullanma izin belgesi (iskân) ise; bir yapının proje ve eklerine uygun olarak inşa edilip tamamlandığını belirten; tapu kaydını, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, metrekarelerini, sınıflarını ve mal sahiplerini gösteren belgedir.

Bu belge aynı zamanda bir taşınmazın kullanılmasında fen bakımından mahzur bulunmadığının ve yetkili denetim kuruluşlarının kontrollerinden geçtiğinin göstergesi ve güvencesidir. Yapı kullanma (iskân) belgesinin yasal dayanağını; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30 ve 31’inci maddeleri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 64 ve 65’inci maddeleri oluşturmaktadır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Genel İlkeler” bölümünün 5/9’uncu fıkrasında ise; “Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara; imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat fenni mesuliyeti ve her türlü sorumlulukların bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre yapı ruhsatı, ilgili kamu kurumlarının geçici kabulünü müteakip yapı kullanma izin belgesi talep üzerine ilgili idaresince düzenlenir.” denilmiştir.

Yukarıda yer verilen düzenlemelere göre; yapının kullanılması için yapı (inşaat) ruhsatını veren ilgili belediyeden izin alınması gerekmektedir. Yapı kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalanılmaması esastır. Ayrıca İmar Kanunu’nun 31 ve 32’nci maddelerine göre yapı kullanma izni olmayan yapılara gerekli yaptırımların uygulanması gerekmektedir.

Yasa koyucu kaçak yapılaşma ile mücadele amacıyla 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nda da konuyla ilgili düzenleme yapmış bulunmaktadır. Anılan Kanun’un “İmar kirliliğine neden olma” başlıklı 184’üncü maddesinde; yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi için bir yıldan beş yıla kadar, yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişiler için de iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür. Kişinin ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı, imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesini ise devam eden fıkralardaki yaklaşımı ile teşvik etmiştir.

Yapı ruhsatı ile yapı kullanım izin belgesinin verildiği ana kuruluş belediyelerdir. Belediyelerin ayrıca kendisine sunulan projeye uygun olarak yapının inşa edilip edilmediğini kontrol, denetim ve yaptırım sorumluluğu bulunmaktadır.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ve yapılan açıklamalardan anlaşılacağı üzere; belediye taşınmazları belediyenin sorumluluğunda ve gözetiminde yaptırılsa dahi İmar Kanunu ve ilgili İmar yönetmeliklerine uygun olarak yapı ruhsatı alınarak inşa edilmeli ve nihayetinde yapı kullanım izin belgeleri alınmalıdır.

İdare tarafından kiraya verilen taşınmazlar (toplam 650 adet) üzerinde yapılan incelemede; bahsi geçen 650 adet taşınmazın 77 adetinin yapı ruhsatlarının bulunduğu ve bu 77 adet taşınmazdan ise sadece 6 adetinin yapı kullanma izin belgelerinin alındığı, geriye kalan 573 adet kiralık taşınmazın ise yapı ruhsatı alınmadan inşa edildiği anlaşılmıştır.

İdare tarafından son 3 yılda 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında yüklenicilere yaptırılarak geçici kabulü yapılan 45 adet yapım işi üzerinde yapılan incelemede ise; 9 adet yapım işinin yapı ruhsatı alınmadan inşa edildiği ve haliyle yapı kullanma izin belgelerinin bulunmadığı, yapı ruhsatı bulunan 36 adet yapım işinin ise sadece 4 adetinin yapı kullanma izin belgelerinin bulunduğu bir başka ifadeyle 32 adet yapım işinin yapı kullanma izin belgelerinin bulunmadığı tespit edilmiştir.

Yapı ruhsatının bulunmaması halinde o inşaat sahasından çıkacak olan hafriyatın taşınabilmesi dahi mümkün bulunmamaktadır. Şöyle ki; Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği hükümleri gereği hafriyat toprağı ile inşaat ve yıkıntı atıklarını taşımak isteyen kişi veya kuruluşlar üretilen atıkları ne şekilde taşıyacaklarını ve nereye depolayacaklarını belgelendirmekle yükümlüdürler. Söz konusu atık üreticileri, “Hafriyat Toprağı ve İnşaat/Yıkıntı Atıkları Taşıma ve Kabul Belgesi”ni atığın üretildiği sorumlu belediye başkanlıklarına müracaat ederek almak ve üretilen atığı büyükşehir belediye başkanlığı tarafından izin verilen döküm alanlarında bertaraf etmek zorundadırlar. Söz konusu belgelerin verilebilmesi için inşaatın yapı ruhsatının bulunması gerekmektedir. Bu nedenle ruhsatsız olarak inşa edilen bu yerlerde üretilen atığın ne şekilde taşındığı ve nerede bertaraf edildiği de bilinememektedir.

Yukarıda yer verilen denetim tespiti üzerine İdare tarafından; kiraya verilen alanlar ile geçici kabulü yapılan yapıların yapı ruhsatı için ilgili birimlerce çalışmaların yürütülmekte olduğu ifade edilmiştir.

Sonuç olarak; İdarenin yukarıda belirtilen mevzuat kapsamında istisna tutulan yapılar hariç olmak üzere tüm yapılar için yapı kullanma izin belgesi alınması gerekliliği bulunmaktadır. Bu sebeple; İmar Kanunu ve ilgili imar mevzuatı çerçevesinde yapılara ilişkin gerekli tetkiklerin yapılarak yapı kullanım izin belgesi alınmasına yönelik gerekli iş ve işlemlerin idare tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir.