İdareye ait taşınmaz kira bedelleri günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmamış ve düşük kalmıştır.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira artışını belirleyen 2 ve 3’üncü maddeleri, mülkiyet hakkının özüne dokunur nitelikte sınırlamalar içerdiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesinin 26.03.1963 tarih ve E. 1963/3 K. 1963/67 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanun boşluğu Yargıtay’ın 18.11.1964 tarih ve E. 1964/2 K. 1964/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve çeşitli Yargıtay kararları ile doldurulmuştur.

Kira bedeli tespit yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih E. 1964/2 K. 1964/4 sayılı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kira bedelinin; olağan rayice göre tespit edilmesi ve bu rayiç tespit edilemez ise hak ve nesafete uygun olarak ekonomi esaslarına göre artışı öngörülmüştür.

Söz konusu Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay Hukuk daireleri taraflar arasındaki kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira bedelinin emsal ve rayiç bedele göre belirlenmesi gerektiği yönünde kararlar vermektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 09.02.2011 tarih ve 2010/3-645 E. 2011/53 K. sayılı kararında;

“Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dosya kapsamına göre, somut olayda yeni dönem kira parasının endeks uygulanmak suretiyle mi, yoksa hak ve nesafet ilkesi gereğince mi tespit edilmesi gerektiği noktasındadır.

Hemen belirtilmelidir ki; Anayasa Mahkemesinin, 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.03.1963 gün ve 3/67 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan 6570 sayılı Yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi esas itibarıyla benimsenmiştir.

Bu nedenledir ki, kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kira parasının, hak ve nesafete uygun olarak ekonomi esaslarına göre, “sınırlı artışı” öngörülmüştür.

Uygulamada; şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe, kira sözleşmesinde taraflarca olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasının, yasa gereği yenilenen ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmekte ve ona göre uygulama yapılmaktadır.”,

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 09.12.1998 tarih ve 1998/3-854 E. 1998/896 K. sayılı kararında;

“Sözleşmelerde kira parasının artırılması sırasında ekonomik denge ve adaletin sağlanması için üç yıl veya daha uzun süre, özel neden sayılmıştır.

Davada kira sözleşmesi üç yıl süreli olduğundan bu husus hak ve nesafet ilkesinin

uygulanmasını gerektiren özel nedendir.

Mahkemece dayanılan Hukuk Genel Kurulu kararı sözleşme süresi bir yıl olan ve bir yılın sonunda yasa gereği uzayan yeni dönem kira parası ile ilgilidir.

O halde üçüncü yılın sonunda (veya sözleşme daha uzun süreli ise) bu sürenin bitiminde, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre yeni dönem kira parasının hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilmesi gerekir.”,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 07.04.2009 tarih ve E. 2009/1477 K. 2009/6126 sayılı kararında;

“Davada taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 1.7.2001 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen ilk kira dönemi (2006) akdin kurulmasından itibaren ki 5. dönemdir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, akdin kurulduğu tarihten itibaren ilk 3 yıl endeks dönemi olup, bu 3 yılın sonunda ise kira tespiti hak ve nesafet kurallarına göre yapılacaktır. Somut olayda, tespiti istenilen dönem, akdin kurulmasından itibaren ki 5. Dönem olduğundan dolayı, hak ve nesafet esaslarına göre kira bedelinin tespitinde bir isabetsizlik yoktur.” denilmektedir.

Yargıtay’ın 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun dönemindeki yerleşik uygulamaları bu yönde olup buna göre; kira sözleşmelerinde kira bedelinin ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranında artırılması, dördüncü yılın ise emsal ve rayiç bedele uygun olarak yeniden belirlenmesi gerekmektedir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun ile 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırılmış, kira sözleşmelerini de düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu tarih itibariyle yürürlüğe girmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü yer almaktadır.

Anılan Kanun’un 344’üncü maddesine göre; kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından belirlenmesi gerekir.

Bu madde hükmü ile Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Hukuk Genel Kurulu Kararında belirtilen üç yıllık süre beş yıl olarak değiştirilmiştir. Bu hükmün yürürlüğü 6353 sayılı Kanun ile işyeri kiraları bakımından 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.

Böylece 01.07.2020 tarihinden itibaren kira sözleşmeleri bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen hükümlerin uygulanması gerekmektedir.

Kira sözleşmelerinde kira artış bedellerinin her yıl Büyükşehir Belediye Meclisi veya Encümeni tarafından belirleneceği ifade edilmiştir.

Taşınmaz kira dosyalarının incelenmesi sonucunda; taşınmazlara ait kira bedelinin her yıl encümen kararı ile Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) esas alınarak tespit edildiği ve hesaplanan bedelin yeni yıl kira bedeli olarak uygulandığı, emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı anlaşılmıştır.

İdare taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması kira

sözleşmelerinin kurulduğu tarihten bu yana kira bedelinin her yıl Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranında artırılması, bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde hiç emsal uygulanmaması İdareye ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olmuştur.

Söz konusu denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından özetle; taşınmaz kira bedellerinin günün emsal ve rayiç bedellerine göre güncellenmesi için komisyon kurulduğu, Belediye tarafından kiraya verilen taşınmazların kiralarına ilişkin günün emsal ve rayicine göre bedel belirleme çalışmasının başlatıldığı ifade edilmiştir.

Sonuç itibariyle; her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından önce bir komisyon marifetiyle kira bedelinin, Tüketici Fiyat Endeksindeki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılarak emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi ve İdare tarafından kiracıya yazılı olarak bildirilmesi veya 6098 sayılı Kanun’un 345’inci maddesi çerçevesinde belediye tarafından her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce emsal kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira tespit davasının açılması gerekmektedir.