Kamu İdaresi tarafından kiraya verilen çatılı iş yeri ve konut niteliğinde olmayan taşınmazların kira artışlarının belirlenmesinde sözleşme hükümlerine riayet edilmediği görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı dördüncü bölümünün “Genel Hükümler” başlıklı birinci ayrımında kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.

Mezkur Kanun’un yukarıda belirtilen bölümünün “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” ayrımında ise 18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun ile değişikliğe gidilmiştir. Söz konusu değişiklik ile 6098 sayılı Kanun’un “Kira Bedelinin Belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hükmü vücut bulmuştur.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ile Kanun’un ayrım tasnifi bakımından kira bedelinin artışına ilişkin sınırlamanın, yalnızca konut ve çatılı iş yerlerinin sözleşmeleri bakımından uygulanabilmesi mümkün olup konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan para makinesi alanı, halı saha ve tarla gibi yerlere ilişkin adi kira sözleşmelerinde Kanun’un genel hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

Söz konusu genel hükümlerde kira bedelinin artışına ilişkin bir sınırlama getirilmediğinden konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan yerler için sözleşmelerinde yer verilen kira bedeli artış oranlarının doğrudan esas alınması gerekmektedir.

Yapılan incelemede, Kamu İdaresi tarafından konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan otomatik para makinesi alanı, oyun alanı, halı saha, tarla, büfe, çay bahçesi gibi taşınmazların kiraya verildiği görülmüş olup bu yerlerin kira bedellerinin, sözleşme maddelerinde yer verilen kira bedeli artış oranlarından daha düşük tutarlar ile artırıldığı tespit edilmiştir.

Bu durum; yalnızca konut ve çatılı iş yerlerinin sözleşmeleri bakımından uygulanabilmesi mümkün olan kira bedelinin artışına ilişkin sınırlamanın, İdarenin tüm kira sözleşmelerine uygulanmasından kaynaklanmakta olup mevzuata uyarlı değildir.

Kamu İdaresi cevabında, 7161 sayılı Kanun ile gerçekleştirilen değişikliğe istinaden Encümen tarafından alınan karar ile 01.07.2020 tarihinden itibaren taşınmazlara ilişkin uygulanan kira artış oranı hükmünün, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere uygulandığı belirtilmiştir. Bulgu konusuna dair konut ve çatılı işyeri niteliği arz etmeyen yalnızca bir taşınmazın olduğu iddia edilmiş ve öneri doğrultusunda işlemlere başlanacağı ifade edilmiştir.

Ancak, Kamu İdaresi cevabında belirtildiği şekliyle bir başka deyişle Encümen tarafından alınan karar doğrultusunda kira artış oranlarına bir sınırlama getirilmesi mümkün olmayıp kira bedeli artış oranlarının tespitinde mevzuat hükümleri uyarınca işlem tesis edilmelidir. Ayrıca İdare cevabında bulgu doğrultusunda işlem tesis edilecek bir adet

taşınmazın olduğu belirtilmişse de yapılan incelemede bulgu konusu taşınmazların bir adet ile sınırlı olmadığı tespit edilmiştir.

Konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmazların takip eden yıllara ilişkin kira bedellerinin, Kanun’un “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” ayrımında belirtilen sınırlamalar dikkate alınmaksızın adi kira sözleşmelerindeki hükümlere göre tespit edilmesi gerekmekte olup 01.07.2020 tarihinden itibaren mevzuata uyarlı olmayacak şekilde yapılan kira artışları nedeniyle ortaya çıkacak olan kira tutarı farklarının zamanaşımı hükümleri dahilinde ilgililerinden tahsil edilmesi gerekmektedir.