Mamak Belediyesince yapım karşılığı kiraya verilen kafe/fırın/restaurant gibi işyerlerinin kira bedelinin tespitinde; yapım işinin tamamlanması ve kontrol sürecinde eksiklikler olduğu görülmüştür.

Yapım karşılığı kiralama yöntemi mevzuatta tanımlanmış bir kiralama yöntemi olmamakla birlikte, kurumların başvurduğu uygulamalarla doğmuş ve yaygınlaşmaya başlamıştır. Bu kiralama yöntemi hem 2886 Devlet İhale Kanunu’ndan doğan bir kiralama gelirini, hem de 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu çerçevesinde yapılması öngörülen bir yapım işine ilişkin kamu giderini ihtiva etmektedir. Dolayısıyla yapım karşılığı kiralama ihalesi, belediyenin kendine ait bir gayrimenkulde kendi mülkiyetinde bir ticari işletme yaptırtması, işletme hakkını belli bir süreliğine yükleniciye devretmesini öngören ve karşılığında kira alınan gelir getirici bir usul olarak değerlendirilmektedir.

Yapım karşılığı kiralama usulünün içeriğinde arsa tahsisi, projeye dayalı yapım işi ve yapılan ticari işletmenin belli bir süre işletme hakkı devri şeklinde üç önemli husus bulunmaktadır. Dolayısıyla ihaleye esas yıllık kira bedeli hesaplanırken bu üç bileşen dikkate alınarak bir hesaplama yapılması doğru bir yaklaşım olacaktır.

Yapı yaklaşık maliyeti hesaplanırken Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca her yıl yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak ilgili yıl Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğ'de yer alan m2 birim fiyatları kullanılmaktadır. Yıllık arsa kira bedeli ise Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 12'nci maddesinin ( c ) bendine göre arsa rayicinin belli bir oranı dikkate alınarak bulunmaktadır. Aynı Yönetmelik'in 79'uncu maddesinde de kullanma izni verilen Hazine taşınmazı üzerinde yapılacak tesisin bizzat hak lehtarınca işletilmesi hâlinde, bu tesisin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık hasılatın yüzde biri oranında hasılat payı alınması öngörülmüştür. Anılan yönetmelik Hazine taşınmazları ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kapsasa da özel düzenleme olmayan durumlarda mahalli idarelerin benzer işlemlerinde emsal olarak alınmaktadır.

Açıklanan nedenlerle ihaleye esas olacak yaklaşık yıllık kira bedeli belirlenirken, yükleniciye gösterilen belediye gayrimenkulünün parsel değeri üzerinden hesaplanan kira bedelinden, imzalanacak olan sözleşme çerçevesinde yapılacak yapım işleri karşılığı taşınmazın yatırımın maliyeti düşülmeli; ticari işletme devir ücreti olarak da yüklenicinin bir

yıl zarfında elde edeceği ticari gelirden makul bir oranın da kira hesaplamasında dikkate alınması gerekmektedir.

Yapım karşılığı kiralama dosyalarında kira takdir komisyonu kararına esas teşkil edecek bir hesap tablosu bulunmadığı için muhammen bedelin tespit ediliş şekli ve tespit edilen kira tutarın makul olduğunu gösterecek bilgi/belge bulunmamaktadır. 2886 Sayılı Kanun'un 9'uncu maddesine göre işin özelliğine göre gerektiğinde muhammen bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacağı; tahmin edilen bedelin dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilerek asıl evrak arasında saklanacağı ifade edilmiştir.

İhalelerde ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esası kanuni bir zorunluluktur. Bu nedenle ihale öncesinde yapım işine ait projenin hazırlanması ve yaklaşık maliyet hesabının yapılarak ihale bedelinin tespitinde dikkate alınması haksız rekabetin önlenmesi açısından önemlidir.

Ancak muhtelif kiralama dosyasında yapım işine ilişkin proje ve detaylarının ihale dokümanlarında bulunmadığı ve hesaplamalarda dikkate alınmadığı anlaşılmaktadır. İhaleyi alan yüklenici ihaleyi aldıktan sonra projeyi sunmakta ve idarenin onayını aldıktan sonra yapım işini tek taraflı olarak kendi yürütmektedir.

Belediye menfaatlerinin en iyi şekilde korunabilmesi için taşınmaza ait yapım işinin kontrolü ve takibi belediyenin yetkili birimi olan Fen İşleri Müdürlüğünde olmalıdır. Yapım işinin kesin kabulü ilgili birimce yapılarak kesin kabul tarihi kiralamaya esas tarih olarak alınmalıdır. Ancak mevcut uygulamada ihale sonrası sunulan yapım işi projesinin ilgili birimce değerlendirilmesi sonucunda beş ay gibi ortalama bir yapım süresi verildiği bu süre sonu baz alınarak kira işletilmeye başlandığı görülmektedir. Yapım işine ait kontrol teşkilatı kurulmadığı için yapım işinin projeye uygun olup olmadığının kontrolü ihmal edilmekte ve kesin kabul yapılmamaktadır.

Bu itibarla; yapım karşılığı kiralamalarda kira bedelinin tespitinde yukarıda açıklanan hususlara dikkat edilerek yıllık kira bedelinin tespit edilmesi, kira hesap tutanağı ve dayanaklarını gösterir hesap cetvelinin düzenlenmesi ve kira süresince kiralanan işletmenin kira sözleşmesine uygun olarak faaliyet göstermesini temin edici kontrol/denetim esasları ve aykırı kullanımlarda uygulanacak müeyyideler açık bir şekilde belirlenmelidir.