Karar Künyesi
Bursa Büyükşehir Belediyesinin hesaplarında kayıtlı olan taşınmazların bilimsel yöntemler kullanılarak gerçeğe uygun değerleme ve güncellemelerinin yapılması yerine, gelir idaresinden alınan tarifelerle ya da yeniden değerleme oranı baz alınarak yapıldığı görülmüştür.
“Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik” in “ Kayıt ve kontrol işlemleri” başlıklı 5’inci maddesinin ikinci fıkrasında :
“Ek 1’deki Kayıt Planının “Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazlar” başlığı altında yer alan taşınmazlar maliyet bedeli üzerinden, bu taşınmazlardan maliyet bedeli belirlenemeyenler ise rayiç değerleri üzerinden kayıtlara alınır. Ancak;
Ek 1’deki Kayıt Planının “Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazlar” başlığı altında yer alan taşınmazlardan maliyet ve rayiç bedeli belirlenemeyen taşınmazlar,
Ek 1’deki Kayıt Planının “Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar” başlığı altında yer alan taşınmazlardan sadece ekonomik olarak değerlendirmeye konu olanlar ile kamusal ihtiyaçlarda kullanılan taşınmazlar,
Ek 1’deki Kayıt Planının “Orta Malları” başlığı altında yer alan taşınmazlar,
ç) Ek 1’deki Kayıt Planının “Genel Hizmet Alanları” başlığı altında yer alan
taşınmazlar,
Bakanlık tarafından iz bedeli ile takip edilmesine karar verilen taşınmazlar, iz bedeli üzerinden kayıtlara alınır.
4 üncü fıkrasında ise Taşınmazların kayıtlara alınan değeri, 3/5/2005 tarihli ve 2005/8844 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği hükümlerine göre güncellenir.”
hükümleri bulunmaktadır.
Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde;
n) Gerçeğe uygun değer: Piyasa koşullarında muvazaasız bir işlemde bilgili ve istekli taraflar arasında bir varlığın el değiştirmesi veya bir borcun ödenmesi için belirlenen tutarı,
ifade ettiği belirtilmektedir.
Aynı Yönetmelik’in “Maddi duran varlıkların kayıt değerleri” başlıklı 26’ncı maddesinin dördüncü fıkrasında, “Herhangi bir maliyet yüklenilmeksizin edinilen maddi duran varlıklar, gerçeğe uygun değeriyle muhasebeleştirilir. Varlığın gerçeğe uygun değeri bilinemiyorsa idarece tespit edilen değeri esas alınır.”
Beşinci fıkrasında ise, “Maddi duran varlıklardan, gelecekteki ekonomik fayda veya hizmet sunumu potansiyelinde, amortisman ya da itfa suretiyle oluşacak kaybın üzerinde bir kaybın oluşması durumunun idarece tespit edilmesi halinde değer düşüklüğü karşılığı ayrılır. Değer düşüklüğü karşılığı, nakit üretmeyen maddi duran varlığın geri kazanılabilir hizmet tutarı ya da nakit üreten maddi duran varlığın geri kazanılabilir tutarı ile net defter değeri karşılaştırılarak ayrılır. Geri kazanılabilir hizmet tutarı ya da geri kazanılabilir tutar, varlığın satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değeri ile kullanım değerinin karşılaştırılması sonucunda bulunan yüksek değeri ifade eder. Kullanım değeri ise nakit üreten varlıklar için gelecekte elde edilmesi beklenen nakit akışlarının bugünkü değeri, nakit üretmeyen varlıklarda ise varlığın kalan hizmet potansiyelinin bugünkü değeridir. Varlığın satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değeri ya da kullanım değerinden herhangi birinin defter değerini aşması durumunda karşılaştırma yapılmasına ve karşılık ayrılmasına gerek yoktur.”
denilmektedir.
Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik’e göre taşınmazlar kural olarak maliyet bedeli üzerinden, maliyet bedeli tespit edilemeyenler ise rayiç değerleri
üzerinden kayıt altına alınmalıdır. Kayıtların güncellenmesi için ise Genel Yönetim muhasebe yönetmeliğine atıfta bulunulmuştur. Ancak ilgili yönetmelikte kayıt altındaki taşınmazların değerlerinin nasıl güncelleneceğine dair somut bir hüküm bulunmamakla birlikte, “ gerçeğe uygun değer” ve “kullanım değeri” kavramından yada idarece tespit edilmesi gerektiğinden bahsedilmiştir.
Ayrıca taşınmazın değer kaybına uğraması halinde, değer düşüklüğü karşılığı ayrılacağından söz edilmiştir. Bu hesabı yapabilmek için gerçeğe uygun değeri yada kullanım değerini tespit etmek gerekmektedir. Bu iki kavramdan yola çıkarak idare taşınmazın değerini güncelleyebilir.
İdare hangi kavramı baz alırsa alsın, taşınmazların değerlerinin güncellenebilmesi için öncelikle taşınmaz değerlemesinin bilimsel yöntemlerle objektif olarak yapılmış olması sağlanmalıdır.
Taşınmaz değerlemesi demek, parselin durumuna uygun yöntemlerden birini kullanarak taşınmazın o andaki rayiç bedelini belirlemektir. Adil bir değer tahmini için,
Bütün temel bilgi ve belgelerin elde edilmesi,
Bunları doğru yorumlamak ve değerlendirebilmek için kavramların açık tanımının yapılması gerekmektedir.
Taşınmaz değerlerini saptamak için pek çok yöntem kullanılsa da en çok bilinen yöntemler karşılaştırma, nominal değerleme, gelir (indirgenmiş nakit akımı) ve maliyet yöntemleridir.
Mevzuatta geçen “Kullanım değeri” taşınmazdan gelecekte beklenen getirilerin net bugünkü değeri (indirgenmiş nakit akımı analizi) ile paralellik arz etmektedir. Gerçeğe uygun değer ise nominal değerleme yöntemi ile bulunabilecektir. Nominal değerleme yönteminde öncelikle taşınmazın değerini etkileyen faktörler (ana yola yakınlık, altyapı, gürültü, jeolojik durum vs. ) belirlenip ardından onlara puanlar verilerek faktörlerin ağırlıkları tespit edilmekte ve son olarak nominal taşınmaz değer haritaları oluşturulmaktadır.
Taşınmaz değerleme yöntemlerinde taşınmaza ilişkin veri tabanının oluşturulması ve bu veri tabanında konumsal bilginin ağırlıklı olması gerekmektedir. Yeryüzüne ait bilgileri belirli bir amaca yönelik olarak toplama, bilgisayar ortamında depolama, güncelleştirme, kontrol etme, analiz etme ve görüntüleme gibi işlemlere olanak sağlayan bir karar destek sistemi olan Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) taşınmaz değerlemesi adına kullanılabilir.
Kamu İdaresi cevabında, taşınmaz değerleme ve güncellemelerinin sağlıklı yapılabilmesi kapsamında, 2021 yılsonu itibari ile çalışmalara başlanıldığını ve bu çalışmalar doğrultusunda 2022 yılı başından itibaren özel bir firma ile anlaşma yapılmak sureti ile BELKED isimli Emlak Yönetimi programının devreye alındığını, ancak programın işlevselliğinin arttırılması için geliştirme süreçlerine yönelik çalışmaların devam etmekte olduğunu, çalışmaların akabinde taşınmazların güncel değerlerine ilişkin verilerin daha sağlıklı ve bilimsel yöntemlere uygun olarak belirlenmesinin hedeflendiğini ifade etmiştir.
Sonuç olarak, İdarenin söz konusu çalışmalara hız vererek taşınmazların mali tablolarda doğru ve güvenilir bilgi üretmesini sağlaması yerinde olacaktır.