06.10.2021 tarih ve 4030-4005 sayılı Encümen kararı doğrultusunda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda gösterilen kapalı teklif usulü ihale ilanı ile ihalesine çıkılan ve 24.11.2021 tarih ve 4030-159 no.lu Encümen kararı çerçevesinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi şirketi Enerji AŞ’ye ihale edilen; İdare mülkiyetindeki Beykoz İlçesi, Çubuklu Mahallesi, 824 ada 22 parsel 2.930,77 m2 alanlı; Eyüpsultan ilçesi Alibeyköy Mahallesi 763 ada 6 parsel 2.004 m2 alanlı; Eyüpsultan İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 113 ada 165 parsel 2.393 m2 alanlı; Pendik ilçesi, Şeyhli Mahallesi, 7303 ada 2 parsel 2.069 m2 alanlı ve Başakşehir ilçesi İkitelli-2 Mahallesi 802 ada 6 parsel 1.590 m2 alanlı taşınmazlar üzerine akaryakıt istasyonları inşa edilerek 3 yıl süreyle işletilmeye verilmesi işinde hatalı uygulamaların olduğu görülmüştür.

1. Haklı Gerekçelerle İptal Edilen Kiralama İhalesinin İptal Gerekçeleri Düzeltilmeden Yeniden İhaleye Çıkılması

   Yukarıda tarih ve numarası belirtilen ihale ilanı ve Encümen kararı çerçevesinde kiraya verilmek istenen alanlara ilişkin daha önce 05.05.2021 tarih ve 1703-1693 sayılı Encümen kararı ile kiralama ihalesine çıkılmış ve belirtilen alanlara ek olarak Bayrampaşa ilçesi, Esenler

   
   

   Mahallesi, 1165 parsel 1692 m2 alanlı yer de dâhil edilerek Akaryakıt İstasyonları inşa edilmesi ve işletmeye verilmesi işi için 3 yıl süre 357.000,00 TL+ KDV/AY muhammen bedelle ihaleye çıkılması kararı oyçokluğu ile alınmıştır.

   Alınan karara muhalefet şerhi düşen encümen üyeleri, ihalenin; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun İlkeler başlıklı 2’nci maddesi ile Tahmin edilen bedelin tespiti başlıklı 9’uncu maddelerine aykırı olduğunu beyan etmişlerdir.

   İhale kararının incelenmesi neticesinde, piyasa ve saha araştırmaları değerlendirildiğinde, 2021 yılında büyükşehir sınırları içinde akaryakıt istasyonu açmanın 600.000,00 TL ile 1.000.000,00 TL arasında kurulum maliyetine (idari bina, pompa düzenekleri, demirbaş, elektrik tesisatı, market dekoru vb.) ve 4.000.000,00 TL veya üstünde sabit sermayeye (bayilik anlaşmaları, reklam materyalleri vb) ihtiyaç duyularak açılacağı tespit edilmiş bu husus muhalefet şerhinde belirtilmiştir.

   Bu maliyetlere katlanarak ihaleye teklif verebilecek isteklilerin karşısına ayrıca kiralama ihalesinin encümen tarafından ancak üç yıllığına çıkılması engeli çıkartılmaktadır. Özelliği itibarıyla yatırımcısı olabilecek istekliler tarafından inşai faaliyetlerde gerektirip işletmeye açılacak olan akaryakıt istasyonlarının, İstanbul ili içinde konumları da göz önüne alındığında rekabetin somut olarak daraltıldığı ve ancak belediye şirketi olan Enerji AŞ’nin istekli durumuna getirildiği ve bu alanların en azından meclis kararıyla 10 yıllığına kiraya verilmesinin rekabetçi ortamın oluşturulması açısından uygun olacağı düşünülmektedir.

   Ayrıca ihale sürecinde, Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Encümen kararına karşı Başkanlık Makamına; Beykoz Çubuklu Mahallesindeki alanın akaryakıt istasyonu olarak ruhsatlandırılabilmesi için yürütülmekte olan imar uygulama çalışmalarının belirsizliğini koruduğu, Bayrampaşa Esenler Mahallesindeki alanında fiilen hal kompleksi içinde kaldığı, ihale dosyasına konu taşınmazlardan sorunlu olanların çıkartılarak sorunsuz olanların yeniden ihale edilmesi şeklinde bildirimde bulunduğu, bu bildirime dayanarak Encümen İhale Komisyonu vasfıyla 30.06.2021 tarihinde ihalenin Başkanlık Onayına istinaden yapılmayarak dairesine iadesine karar vermiştir.

   Ancak; 06.10.2021 tarih 4030-4005 sayılı ve 24.11.2021 tarih ve 4030-159 no.lu Encümen kararları çerçevesinde adı geçen alanlardan Beykoz Çubuklu Mahallesi 824 ada 15 parsel 2.440 m2 alan, 824 ada 22 parsel 2.930,77 m2 alan şeklinde güncellenip Bayrampaşa Esenler Mahallesindeki alan ilandan kaldırılarak, Beykoz İlçesi, Çubuklu Mahallesi, 824 ada

   
   

   22 parsel 2.930,77 m2 alanlı; Eyüpsultan ilçesi Alibeyköy Mahallesi 763 ada 6 parsel 2.004 m2 alanlı; Eyüpsultan İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 113 ada 165 parsel 2.393 m2 alanlı; Pendik ilçesi, Şeyhli Mahallesi, 7303 ada 2 parsel 2.069 m2 alanlı; Başakşehir ilçesi İkitelli-2 Mahallesi 802 ada 6 parsel 1.590 m2 alanlı taşınmazlar üzerine akaryakıt istasyonları inşa edilerek 3 yıl süreyle işletilmeye verilmesi işi 277.000,00 TL +KDV/AY muhammen bedel ve 277.500,00 TL +KDV/AY (9.900.000,00 TL +KDV/3 YIL) teklif bedeli ve nihayetinde 11.000.000,00 TL

   +KDV/3 YIL sözleşme bedeliyle belediye şirketine verilmiştir.

   
   

   11 üyeden oluşan İhale Komisyonu vasıflı Encümen Üyelerinin beşi yukarıda nedenleri belirtilen, ihalenin rekabetçi şartlar altında düzenlenmediği gerekçesini resmi şerh olarak beyan etmişlerdir.

   Sonuç olarak, belirtilen kiralama ihalesine ilişkin yapılan denetim ve inceleme ile birlikte muhalefet şerhleri de göz önünde bulundurulduğunda 2886 sayılı Kanunun İlkeler başlıklı 2’nci maddesindeki, “ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esastır” hükmüne uygun olmadığı düşünülmektedir.

2. İhaleye Konu Edilen Parsellerin Yer Tesliminin Yapılamaması ve İşe Uygun Hale Getirilememesi

24.11.2021 tarih ve 4030-159 no.lu Encümen kararı çerçevesinde ihale edilen alanların günümüze kadar yer teslimleri yapılamadığı için herhangi bir imalata da başlanmamıştır. Kiralanan yerlere ilişkin tespit raporları, değerleme raporları, imar durum bilgileri ve diğer gerekli raporların incelenmesi sonucunda örnek olarak;

-Eyüp Alibeyköy Mahallesi 763 ada 6 parsel 2.004 m2 alanlı parselin İmar Müdürlüğünce hazırlanan 30.03.2021 tarih ve 72 sayılı Plan notunda; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kararı ile afet riskli alan sınırları içinde kaldığı belirtilmiş ve bu husus muhammen bedelin tespitini yapan SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketi tarafından “Parsel, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 19.01.2018 tarihli ve 12873 sayılı yazısı üzerine 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre Bakanlar Kurulunca 05.02.2018 tarihinde riskli alan olarak kararlaştırılmıştır. Söz konusu durum sebebiyle parsel üzerine şu aşamada herhangi bir yapı yapılamayacağı, yapılaşma engelinin bulunduğu, ilgili merciinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile birlikte İstanbul Büyükşehir Belediyesi olduğu tarafımıza iletilmiştir. Net yapılaşma şartları ve kaç kata kadar iskân

edilebileceği resmi imar başvurusu sonrasında kesinlik kazanacaktır. Değerlemede şifahi elde edilen imar durumu bilgileri dikkate alınmıştır.” şeklinde beyan edilmiştir.

Afet riskli alana dair plan notunda, yalnızca akaryakıt istasyonlarının TAKS 0,15- HMAX 6,50 şeklinde yapılabileceğine ilişkin ibare yer almakta başkaca herhangi bir bilgi yer almamaktadır. 6306 sayılı Kanunun Tasarrufların kısıtlanması başlıklı 4’üncü maddesinde “Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.” Hükmü yer almakta ve alana ilişkin olarak İdarenin Bakanlığa imar ve yapılaşma iznine ilişkin bir başvurusunun olmadığı görülmektedir.

Bir başka örnek;

-Pendik ilçesi, Şeyhli Mahallesi, 7303 ada 2 parsel 2.069 m2 alanlı parselin İmar Müdürlüğünce hazırlanan 11.12.2020 tarih ve 157 sayılı plan notunda; büyük ölçekli ve bölgesel olarak hizmet veren akaryakıt, LPG vb. depolama alanlarının kurulamayacağı ibaresi yer almaktadır. Ancak ihale dokümanlarının incelenmesinin neticesinde gerek İdare gerekse yüklenici tarafından bu plan notunun uygulanmasına ilişkin herhangi bir düzenleme veya taahhüdün verilmediği görülmektedir.

Ayrıca, adı geçen alanın 27.04.2022 tarihli Kira Şefliği tespit raporunda İGDAŞ tarafından etrafının tellerle çevrilerek İGDAŞ proje alanı olarak tabela asıldığı ve tespitin yapılamadığı belirtilmiştir. Yapılan araştırmalarda yan parselde bulunan taşınmazın (Pendik İlçesi, Şeyhli Mahallesi, 7303 ada, 3 parsel sayılı 11.909,71 m² alanlı taşınmazın imar durumu: İdari tesis alanı (hâlihazırda parsel üzerinde, iki adet boş ve âtıl durumda olan, bir ve iki katlı yapı bulunmakta) İGDAŞ tarafından satın alındığı bilgisine ulaşılmıştır. İGDAŞ tarafından idare binası yapılmak üzere kullanılacağı tespit edilmiştir. 7303 ada, 2 parsel sayılı taşınmazın ise bir vatandaş tarafından telle çevrildiği ve vatandaşın hak beyanında bulunulduğu İGDAŞ yetkililerinden öğrenilmiştir.

Diğer alanlarda da irili ufaklı işgallerin söz konusu olduğu ve imar uygulamaları yönüyle yerlerin boşaltılamadığı Encümen kararına şerh düşen üyeler tarafından da belirtilmiş ve bugüne kadar işe ilişkin yer teslimi yapılamadığı için yatırımların akmasına sebep olunmuştur.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından; İstanbul’un farklı ilçelerinde

bulunan beş farklı mahaldeki akaryakıt istasyonunun tek bir ihaleye konu edilmesinin gerekçesi olarak doğası gereği uzmanlık gerektiren ve masraflı olan akaryakıt istasyonu işletmeciliğinin tek elden uzman ve ehil bir işletmeci tarafından yönetilmesinin hedeflenmesi olduğu, ihale şartnamesi incelendiğinde, sözleşme süresi sonunda yapılacak tesislerin İdareye devredileceğine dair hüküm dikkate alındığında ihalenin kamu yararı taşıdığının anlaşılacağı, ihalenin muhammen bedeli belirlenirken bulgu metninde de belirtildiği üzere SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporunun baz alındığı, yine bulguda söz edilen imar durumu, taşınmazların fiili durumu, inşaat maliyetleri gibi hususların değerleme raporlarında dikkate alınarak bedel takdir edildiğinden, tespit edilen muhammen bedelin hali hazırda bu koşulları da kapsadığı, fiili durumları itibariyle işletmeciye teslimi yapılamayan taşınmazların işletmeciye işletmeye hazır halde teslim edilmesinin sözleşme hükümlerine göre İdarenin sorumluluğunda olduğu ve bu konu hakkındaki çalışmaların ve ilgili kamu kurumları ile yazışmaların devam ettiği ifade edilmiştir.

Ancak; İdare cevabında bulguda ifade edilen eleştiri konusu olan hususlara değinilmediği düşünülmektedir. Eleştiri konusu olan hususlar; haklı gerekçelerle iptal edilen kiralama ihalesinin iptal gerekçeleri düzeltilmeden yeniden ihaleye çıkılması ve ihaleye konu edilen parsellerin yer tesliminin yapılamaması ve işe uygun hale getirilememesi şeklinde sıralanmış yalnızca yer teslimi yapılamayan taşınmazlara ilişkin çalışmada bulunulduğu ifade edilmiştir.

Sonuç olarak; kiralama ihalesine çıkılan parsellerin Beykoz, Eyüpsultan, Pendik ve Başakşehir ilçelerinde yer alması, bu taşınmazların hep birlikte 3 yıllığına ihaleye çıkılması, piyasa ve saha araştırmaları doğrultusunda işin muhammen bedeli belirlenirken inşaat maliyetlerinin hesaba katılmaması ve yukarıda belirtilen diğer nedenlerle birlikte değerlendirildiğinde ihalenin Devlet İhale Kanunu’nun ilkelerine aykırı olduğu düşünülmektedir.