Belediye sınırları içerisinde emlak vergisine tabi olan binaların inşaat sınıfları ayrımının inşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler ortaya konulmadan belirlendiği görülmüştür.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Vergi değeri” başlıklı 29’uncu maddesinde; binalar için emlak vergi değerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı vergi değerinin toplamı olduğu ifade edilmiştir.

Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde, binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar dikkate alınarak binalar, lüks inşaat, birinci sınıf inşaat, ikinci sınıf inşaat, üçüncü sınıf inşaat, basit inşaat olmak üzere beş sınıfa ayrılmıştır. Tüzük’ün “İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesinde, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin; binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca birlikte belirleneceği ve uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunacağı belirtilmiştir. Bu çerçevede her bütçe yılından önce yayımlanan, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğ eklerinde yer verilen “Binaların metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetveller” incelendiğinde, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin bina sınıflarına göre belirlendiği görülmektedir.

Diğer taraftan, Tüzük’ün 3’üncü maddesinde; inceleme yetkisine sahip memurların, mükelleflerden emlakın genel durumuna, kullanılış tarzına ilişkin gerekli bilgileri isteyebileceği, 4’üncü maddesinde ise; inceleme yetkisine sahip memurların, vergi değeri takdir edilecek bina, arsa ve araziyi gezip görebileceği ifade edilmiştir.

Buna göre, emlak vergi değerinin metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa

payı vergi değerinin toplamı olduğu, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin bina sınıflarına göre farklılık gösterdiği ve bina sınıfının olması gerekenden daha düşük bir sınıf olarak belirlenmesinin gelir kaybına neden olacağı dikkate alındığında, bina vergi değerlerinin doğru tespiti için beyana esas binaların sınıflarının doğru şekilde belirlenmesi gerekmekte, buna ilişkin olarak ise yetkili memurların binaları yerinde inceleyebileceği anlaşılmaktadır.

Yapılan incelemede, bina sınıflarının belirlenmesine yönelik proje ve yapı kullanma izin belgelerinde binalara ait niteliklerin tam olarak yer almadığı, buna karşın yetkili memurların bina sınıflarının belirlenmesine yönelik yerinde inceleme yaptığına ve durumlarını belirlediklerine yönelik bir belgelendirme olmadığı görülmüştür.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından, Belediye sınırları içerisinde mevcut yapılara beyanname girişi yapılırken; iskanlı binalarda iskan işlemi tamamlama sürecinde İmar Müdürlüğünün Emlak ve İstimlak Müdürlüğüne yolladığı iskan beyanının, bina yapı ruhsatlı ise yapı ruhsatında belirtilen binaya ait özelliklerin, bina imar barışlı ise yapı kayıt belgesindeki m2 ve binaya sahip mükellefin yapıyla ilgili beyanının esas alınarak giriş yapılmasına hassasiyetle dikkat edildiği, sınıfına karar verilemeyen başvurularda ilgili birimlerden teknik destek alındığı, takip eden çalışmalarda da gerekli hassasiyetin gösterileceği ifade edilmiştir.

İdare tarafından iskanlı binalarda iskan beyanının, bina yapı ruhsatlı ise yapı ruhsatında belirtilen binaya ait özelliklerin, bina imar barışlı ise yapı kayıt belgesindeki m2 ve binaya sahip mükellefin yapıyla ilgili beyanının esas alınarak giriş yapılmasına hassasiyetle dikkat edildiği belirtilmiş olsa da binalara ait proje ve yapı kullanma izin belgelerinde belirtilen niteliklerin bina inşaat sınıflarının belirlenmesi ve ayrılması için yeterli düzeyde olmadığı anlaşılmıştır.

Yine sınıfına karar verilemeyen başvurularda, ilgili birimlerden teknik destek alınarak bu kayıtlara da girişlerin tamamlandığı belirtilse de, bina sınıflarının durumlarının belirlenmesine yönelik gerek yerinde denetim sürecinde gerekse cevap veya eklerinde bir belgelendirme örneği olmadığı tespit edilmiştir. Buna göre, idarenin binanın genel durumuna ilişkin bilgileri ilgilerden talep etmesi ve idare personelinin vergi değeri takdir edilecek binayı inceleyip bina özelliklerini bir tutanakla tespit etmesi gereklidir.

Sonuç olarak, gelir tahakkuklarının fiili duruma uygun gerçekleştirilmesi bakımından, binalara ait özelliklerin belgelendirilmesi yoluyla bina inşaat sınıflarının belirlenmesi gerekmektedir.