Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından Dikmen vadisi 4. ve 5. Etaplarda 2005-2006 yıllarında başlatılan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesinde çeşitli uygulama hataları yapılmış, proje için gerekli işlemler zamanında tamamlanmamış ve bu sebeplerle hem projenin tamamlanması makul sürelerde gerçekleşememiş hem de Kurum ciddi bir mali külfet ve risk altına girmiştir. Söz konusu hususa ilişkin detaylı açıklamalara aşağıda başlıklar halinde yer verilmiştir.

a) Projenin Tamamlanamaması, Kurumun Karşı Karşıya Olduğu Mali Külfet ve Riskler

Projeye ilişkin yapılması gereken işlem ve önlemler zamanında gerçekleştirilemediğinden, aradan geçen 14-15 senelik süreye rağmen yapım projesi henüz fiili olarak başlayamamış, bu nedenle Kurum başta hak sahiplerine yapılan kira ödemeleri ve açılan davalar nedeniyle yapılan ödemeler olmak üzere birçok maddi külfete katlanmak zorunda kalmış, birçok riskle de karşı karşıya kalınmıştır.

Söz konusu proje 04.01.2005 tarih ve 215 sayılı Meclis Kararı ile ilgili alanın Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ilan edilmesi ile başlamış, 17.02.2006 tarih ve 483 sayılı Meclis Kararı ile projeye ilişkin detaylı uygulama esasları belirlenmiştir.

Bu esaslarda tapulu, tapu tahsis belgeli ve belgesiz yapı sahipleri ile yapılacak anlaşmaların detaylarına yer verilmiş, sözleşme yapmayan kişilere ait tüm yerlerin 2942 sayılı Kanun’a göre kamulaştırılacağı belirtilmiştir. Herhangi bir belgesi ve hakkı olmayan yapı sahipleri için de düzenlemeler yapılmış, bu kişilere 5393 sayılı Kanun’un 69’uncu maddesi uyarınca Doğu Kent Projesi kapsamında 1 parsel arsa tahsisi yapılacağı, enkaz ve ağaç bedellerinin ödeneceği, arsa bedelinin ise 10 yıl olarak taksitlendirileceği belirtilerek söz konusu kişilerin mağduriyet yaşamalarının önüne geçilmiştir.

Bu kapsamda sözleşmeler imzalanmaya başlanmışsa da 2009 yılına gelindiğinde aradan geçen 3 senelik sürece rağmen ilgili alanda gerekli işlemler bitirilememiş, uygulama esaslarında açıkça belirtilmesine rağmen anlaşma yapmayan hak sahiplerine uygulanması gereken işlemler tamamlanmamıştır.

Ayrıca kaçak yapı konumunda olan ve anlaşmaya rıza göstermeyen kişilere ait 300’ün üzerinde yapı 22.06.2006 tarih ve 735/2637 sayılı Encümen Kararı gereği tahliye edilip yıkılması gerekirken tahliye ve yıkım işlemleri de gerçekleştirilmemiştir. Hatta bu yapılardan az bir kısmı hariç neredeyse tamamı projenin başladığı 2006 yılından yaklaşık 10 sene sonra 2015 yılında da ilgili alanda varlıklarını sürdürmüşlerdir.

30.07.1966 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun “Yeniden gecekondu yapımının önlenmesi” başlıklı 18’inci maddesinde, Kanun’un yürürlük tarihinden sonra yapılacak daimi veya geçici bütün izinsiz yapıların hiçbir karar alınmasına lüzum kalmaksızın, belediye veya devlet zabıtası tarafından derhal yıktırılacağı, bu konuda mülkiye amirlerinin yükümlü oldukları, belediyelerin lüzum halinde mülkiye amirinden yardım isteyebileceği düzenlenmiştir.

2009 yılında Ankara 13. İdare Mahkemesi tarafından projeye esas teşkil eden meclis kararlarının yürütmesinin durdurulmasına hükmedilmiş, bunun üzerine Belediye Meclisi tarafından söz konusu meclis kararı iptal edilerek projede tahsil edilen tutarların iadesine karar verilmiştir. Bu karardan sonra geri ödemeye ilişkin 2 meclis kararı daha alınmış, bir başka deyişle bu aşamada Belediye tarafından projeden tamamen vazgeçilmiştir.

2010 yılında Ankara 4. İdare Mahkemesi tarafından bu sefer de mezkûr tutarların iadesine ilişkin meclis kararlarından biri iptal edilince Belediye Meclisi tarafından alınan Karar ile tutarların iadesine ilişkin diğer meclis kararları da iptal edilmiş ve projenin 17.02.2006 tarih ve 483 sayılı Meclis Kararına göre devamına karar verilmiştir.

2010 yılında Belediye Kanunu’nun 73’üncü maddesinde değişikliğe gidilmiş, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Bakanlar Kurulunca (daha sonraları Cumhurbaşkanınca) bu yönde karar alınması şart koşulmuştur. Bu kapsamda 13.10.2010 tarihinde ilgili alan bu defa da Bakanlar Kurulu tarafından Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ilan edilmiştir.

Söz konusu alan 24.12.2012 tarihinde 6306 sayılı Kanun’a göre “riskli alan” ilan edilmiş, iş ve işlemler bu Kanun hükümleri uyarınca yürütülmüş, 13.03.2015 tarih ve 594 sayılı Meclis Kararı ile mezkûr alanın “riskli alan” ilan edilmesine esas teşkil eden 11.09.2012 tarih ve 1403 sayılı Meclis Kararı iptal edilip proje tekrardan 5393 sayılı Kanun’un 73’üncü maddesine göre yapılmaya devam edilmiştir.

Görüldüğü üzere önce proje ilan edilmiş, buna göre işlemler gerçekleştirilmiş, tahliye ve yıkım işlemleri tamamlanmamış, sonra projeden vazgeçilmiş, daha sonra projeye devam kararı alınmış, alan önce riskli alan ilan edilmiş, daha sonra bu karardan da vazgeçilmiş ve süreç uzayıp gitmiştir.

İmar plan ve uygulamaları açısından da proje istenildiği gibi devam etmemiş, yapılan imar planları idari yargıda tekrar tekrar iptal edilmiştir. İmar planlarının yasa ve şehircilik ilkelerine tam olarak uygun yapılmaması ve bu nedenle yargı erki kararlarıyla iptal edilmesi de projenin uzamasına ve uzama nedeniyle Kurumun mali külfet ve riskinin artmasına sebebiyet vermiştir.

Projenin başlamasının, birçok hak sahibi ile sözleşme imzalanmasının ve bu kişiler tarafından sözleşme yükümlülüklerinin (tahsis ücretinin ödenmesi, yapının tahliyesi vb.) yerine getirilmesinin üzerinden yaklaşık 10 yıl gibi uzun bir süre geçtikten sonra 16.06.2016 tarihinde kat karşılığı yapım işi ihalesine çıkılmıştır. Ne var ki bu ihale yapılırken de ilgili alanda kaçak yapıların tamamı temizlenmemiş, anlaşma sağlanması gereken hak sahipleri ile anlaşmalar tamamlanmamıştır. Söz konusu hususlar tamamlanmadan yapım işinin ihale edilmesi yüklenici firma tarafından işe başlamama sebebi olarak devamlı öne sürülmüş, bununla ilgili 2016, 2017

ve 2018 yıllarında tespit davaları açılmıştır. Bahsi geçen tespit davalarından ilki 2016 yılının Eylül ayında açılmış ve 3 parselde toplam 30 yapı bulunduğu tespit edilmiştir. Aradan yaklaşık 1 yıl geçtikten sonra açılan ikinci tespit davasında da aynı yerlerin mevcudiyetini koruduğuna mahkemece hükmedilmiştir. Görüldüğü üzere iki tespit davası arasında geçen 1 yıllık süreçte de yapılardan hiçbiri hakkında Kurum tarafından işlem yapılmamıştır. Bölgenin yapılardan tamamen temizlenmesi 2018 yılının Kasım ayını bulmuştur.

Özetle; 16.06.2016 tarihinde kat karşılığı yapım işi ihale edilmesine, 20.07.2016 tarihinde yer teslimi yapılmasına ve sözleşme uyarınca hak sahibi konutların 15.07.2019 tarihinde teslim edilmesi zorunlu tutulmasına rağmen, 31.12.2019 tarihi itibariyle yüklenici tarafından fiili inşaat işleri bu tarih itibariyle henüz hiç başlamamıştır.

Bununla birlikte, taraflar arasında imzalanan Sözleşmenin 7’nci maddesinde yer alan ve “yıkılmasına hukuki bir engel bulunmayan gecekonduların yüklenici tarafından yıkılacağı” hükmü ile yüklenici tarafından imzalanan ve arsa hakkındaki -işgal dahil- her türlü durumun yüklenici tarafından bilindiği ve kabul edildiğini bildiren “Yer Görme Belgesi”, yüklenicinin edimini ifadan kaçınmasının ne kadar doğru bir yaklaşım olduğunu da ayrıca tartışmalı hale getirmektedir.

Kaldı ki yüklenici proje teslim sürelerine de riayet etmemiş, bunun için de alanda bulunan yapıları sebep göstermiştir. Ne var ki, daha sonra aynı yapılar mevcudiyetini devam ettirmesine rağmen projeleri hazırlayabilmiştir. Ayrıca alanda bulunan yapılar inşaat işi yapılacak 7 parselden sadece 3 tanesinde bulunmakta, diğer 4 parsel tamamen inşaat yapımına elverişli konumda bulunmakta idi. Buna rağmen diğer parsellerden tamamen bağımsız ve ayrı olan boş parsellerde de inşaat işleri başlatılmamıştır.

2018 yılının Kasım ayında kaçak yapıların tamamı yıkılmış ve inşaat işleri için herhangi bir engel kalmamıştır. Bu süreçte yüklenici tarafından yine işe başlanmamış, buna rağmen Kurum tarafından sözleşmenin feshine ilişkin yasal yollara başvurulmamıştır. 2019 yılının Mart ayında imar planının İdare mahkemesince tekrar iptal edilmesi üzerine yüklenici tarafından işe başlanmama gerekçesi olarak bu sefer de bu husus öne sürülmeye başlanmıştır.

11.10.2019 tarih ve 1370 sayılı Meclis Kararı ile yeni imar planları kabul edilmesine karşın yüklenici tarafından yine iş başı yapılmamıştır. Görüldüğü üzere toplam 7 parselden sadece 3 parselde kaçak yapı bulunmasına, bunlar da 2018 yılı Kasım ayında yıkılmasına rağmen işe başlanmamış, 2019 Ekim ayında yeni imar planının kabulüne rağmen yüklenici

tarafından iş başı yapılmamıştır. Aradan geçen sürede hak sahiplerine ait konutların teslim süresi de dolmuştur.

Kaçak yapıların mevcudiyeti devam ederken ve bunlarla ilgili yıkım işlemleri gerçekleştirilmeden ihaleye çıkılması hatalı olduğu gibi, ihalenin yapıldığı 16.06.2016 tarihinden 2019 yılının sonuna kadar kaçak yapıların tahliyesinin sağlanamaması da kabul edilemez bir durumdur. Bununla birlikte yüklenicinin edimini ifa edebilmesi önünde hiçbir engelin bulunmadığı dönemde yüklenicinin fiilen arazide işe başlamaması, buna rağmen Kurum tarafından sözleşmenin feshine ilişkin iş ve işlemlerin yerine getirilmemesi de doğru bir uygulama değildir. Nitekim daha sonraki dönemde imar planları iptal olmuş ve belli bir süre de inşaatın yapımında fiili ve hukuki imkânsızlık vuku bulmuştur.

Özetle; 2005-2006 yıllarında başlanan projede 14-15 yıl gibi çok uzun süreler geçmesine rağmen tüm alanın kaçak yapılardan temizlenmesi 2018 yılının sonunu bulmuş, yasa ve şehir plancılığı esaslarına uygun imar planları yapılmadığından imar planları birçok defa yargı kararıyla iptal edilmiş, yüklenici tarafından sözleşme yükümlülükleri tam olarak yerine getirilmemesine rağmen gerekli işlemler başlatılmamış, tüm bu hususlar nedeniyle 14-15 yıl önce sözleşme imzalanan hak sahiplerine anlaşma gereği verilmesi gereken daireler verilememiştir.

Söz konusu husus nedeniyle hak sahiplerinden önemli bir kısmına 14-15 yıldır kira yardımı yapılmaya devam edilmiştir. 2019 yılında ilgili alanda yer alan hak sahipleri için yapılan yıllık toplam kira yardımı 7.220.928,00 TL’dir. Söz konusu tutarın 14-15 yıldır ödenmeye devam edildiği düşünüldüğünde günümüz tutarları ile yaklaşık 100 milyon TL gibi bir tutarın kira yardımı olarak hak sahiplerine verildiğini söylemek çok da hatalı bir yaklaşım olmayacaktır. Bununla birlikte bazı hak sahiplerine kira ödemesi yerine belediye konutları tahsis edilmiş, söz konusu kamu kaynağının kullanılması da yukarıdaki rakama dâhil edilmemiştir.

Sürecin uzaması sadece ödenen kira tutarlarının artmasına neden olmamakta aynı zamanda sürecin uzamasından rahatsız olan bir kısım hak sahiplerinin sözleşmeden dönmek istemesine, bir kısmının ifayı ret ve müspet zararın tazmini amacıyla dava açmalarına sebebiyet vermektedir. Söz konusu davalardan bazıları belediye aleyhine sonuçlanmakta ve kesinleşmektedir. Bu davalar nedeniyle ödenen/ödenecek ana tutarlar dışında yargılama gideri, vekâlet ücreti gibi diğer ödemeler de belediye açısından ciddi bir maddi külfet oluşturmaktadır.

Söz konusu tutarların toplamı sadece bir davada yaklaşık 900.000,00 TL’yi bulmaktadır. Mezkûr yapılar tamamlanıp hak sahiplerine verilmedikçe yaklaşık 1.000 kadar hak sahibi tarafından belediye aleyhine açılabilecek dava sayısı nazara alınırsa belediyenin karşı karşıya olduğu riskin ne kadar yüksek olduğu rahatlıkla anlaşılacaktır.

Kaldı ki sürecin uzaması sadece mali külfeti arttırmamakta, iptal olunan imar planları sebebiyle projenin yapılmasını da hukuken imkânsız hale getirebilmektedir.

Bu nedenle bu denli büyük çaplı kentsel dönüşüm projelerinde vakit kaybetmeksizin ilgili alanın yapılardan temiz hale getirilmesi, kanunların amir hükümlerine uymayanlar hakkında gerekli yaptırımların geciktirilmeksizin cebren uygulanması, imar planlarının yasa ve şehircilik ilkelerine uygun yapılarak kesinleşmesinin beklenmesi, daha sonra bu planlarda değişikliğe gidilmemesi, yapım ihalesinin bu süreçlerden sonra gerçekleştirilmesi ve ihalede yükleniciye tevdi edilen yükümlülüklerin tam olarak takibinin sağlanması önem arz etmektedir. Söz konusu hususlara riayet edilmesi; kamuya güvenerek sürece dâhil olan ve sözleşme imzalayan hak sahiplerinin haklarının korunmasına, Kurumun ileriki süreçlerde çok büyük mali külfet ile karşılaşmamasına ve projenin tamamlanabilmesine imkân sağlayacaktır.

a) Belgesiz Yapı Sahipleri ve Hak Sahipleri ile Sözleşme İmzalanırken Sözleşmenin İmzalandığı Tarihe Bakılmaksızın 2006 Yılında Belirlenen Tutarların Esas Alınması

Dikmen Vadisi Son Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanına ilişkin uygulama esasları 17.02.2006 tarih ve 483 sayılı Meclis Kararı ile belirlenmiş, tapulu, tapu tahsis belgeli ve belgesiz yapılarla hangi usul ve esaslar dâhilinde anlaşma yapılacağı detaylı bir şekilde bu Karar’da düzenlenmiştir.

Söz konusu Meclis Kararı’nda belgesiz yapı sahipleri için Doğu kent projesi kapsamında konut parsellerinden (200-250 m2) bir adet arsa tahsisi yapılacağı, söz konusu arsanın bedel takdirinin Kıymet Takdir Komisyonunca gerçekleştirileceği belirtilmiş, bu kapsamda yapılan çalışmayla belgesiz yapı sahiplerine 200 m2 arsa verilmesi ve m2 fiyatı 80 TL olmak üzere ilgililerden toplamda 16.000 TL alınmasına karar verilmiştir.

Alınan bu kararlar uyarınca ilgili alanda bulunan yaklaşık 500 adet belgesiz yapı sahibi Kurum kararlarına güven duyup riayet ederek geciktirmeksizin sözleşme imzalamış ve belirlenen 16.000 TL arsa bedeli üzerinden yapılan hesaplamayı kabul ederek ilgili alanı terk etmişlerdir. Belgesiz yapı sahiplerinden yaklaşık 300 tanesi ise Kurum tarafından alınan

kararlara uymamış, sözleşme imzalamamış ve ilgili alanı 2015-2018 yılına kadar terk etmemiş, projenin tamamlanmasında önemli bir engel oluşturmuşlardır. 2015 yılından sonra bu yapı sahipleri ile de peyderpey anlaşma sağlanabilmiştir. Ne var ki aradan yaklaşık 10 sene gibi uzun bir süre geçmesine rağmen kişilere verilecek arsalara ilişkin bedelde herhangi bir güncelleme yapılmamış, bu kişiler de Kıymet Takdir Komisyonunun 2006 yılı için belirlediği fiyatlar üzerinden 2015 yılında hatta bir kısmı 2018 yılında arsa sahibi olmuşlardır.

Aynı şekilde tapu ve tapu tahsis belgeli yapılara ilişkin hesaplamalarda da aradan yıllar geçmesine rağmen daima 2006 yılında belirlenen fiyatlar esas alınmış, konut borçlandırma işlemleri bu hesaplamalara göre yapılmıştır.

2006 yılında Meclis Kararı ile belirlenen uygulama esaslarında ilgili yılın rayiçleri esas alınmış ve sözleşmenin yapıldığı tarihe göre tutarların güncellenmesine ilişkin bir hükme yer verilmemiştir. Bu husus, daha sonraki yıllarda sözleşme imzalayan gerek hak sahipleri gerekse de belgesiz konut sahipleri için diğer kişilere nazaran avantaja dönüşmüştür. Zira belediyeye ödeyecekleri tutarlar 2006 yılı fiyatları ile hesaplanmış, zaman ve enflasyon etkisi hiç nazara alınmamıştır.

Kurum yetkilileri de bulgu konusu hususu yerinde görmüş ve 2020 yılında değişiklik için Başkanlık talebi Belediye Meclisine iletilmiştir. Ne var ki, salgın hastalık sebebiyle görüşmeler gerçekleşememiş ve herhangi bir değişiklik yapılamamıştır.

Kamu kurumları yaptıkları iş ve işlemlerde muhataplar arasında eşitlik ve eşit muamele ilkesini gözetmeli ve buna göre hareket etmelidir. Kurum tarafından alınan kararlara güven ve saygı duyarak hemen sözleşme yapan ve yükümlülüklerini yerine getiren hak sahipleri dezavantajlı konuma getirilmemeli, aksi davranışta bulunanların enflasyon ve paranın zaman içerisinde değer kaybetmesinden yararlanmasının önüne geçilmelidir. Bu nedenle söz konusu projelerde hesaplamaya esas tutarlar belirlenirken sözleşmenin imzalandığı tarihe göre ileriki yıllarda güncelleme yapılmasına ilişkin düzenlenme yapılması, hatta kurallara uymayanlara ilişkin dezavantajlı hükümler getirilmesi hak sahipleri arasında eşitlik ve eşit muameleyi sağlamak açısından önem arz etmektedir.

a) Planlanan İnşaat Alanlarında Artış Olması Durumunda Artan Miktarın Sadece İhalede Belirlenen Oran Dâhilinde Taraflar Arasında Dağıtılması

Dikmen Vadisi Son Etap Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanında yapılacak inşaatlar için 16.06.2016 tarihinde kat karşılığı yapım işi ihalesi gerçekleştirilmiş ve bu ihale sonucunda

16.07.2016 tarihinde ihaleyi kazanan ortak girişim ile sözleşme imzalanmıştır.

Söz konusu Sözleşmenin 5’inci maddesinde; “İhale kapsamında belirtilen işte %30 oranına kadar artış ve eksiliş olabilir Yüklenici keşif bedelinin %30 oranına kadar olan değişikliği süre hariç sözleşme ve şartnamedeki hükümler dairesinde yapmakla yükümlüdür. Bahsi geçen artış veya azalış durumunda ihale edilen parsellerin azalan veya artan yeni imar durumuna göre gerçekleştirilecek konutlarda teklif mektubunda belirtilen alanlardan hesaplanacak orana göre Yüklenici ve idare arasında paylaşılacaktır.” hükmü yer almaktadır.

Görüleceği üzere söz konusu maddede toplam inşaat alanında artış olması durumunda artan kısmın taraflar arasında nasıl dağıtılacağı düzenlenmiş ancak toplam inşaat oranları haricinde yüklenici tarafından Kuruma ödenmesi gereken ve ihalenin bu tutar üzerinden gerçekleştirildiği bedele hiç değinilmemiştir.

İhaleye ilişkin dokümanda taraflar arasında dağıtım yapılacak alanlar sabit tutulmuş, ihale isteklilerin Kuruma defaten ödemeyi teklif ettiği bedel üzerinden gerçekleştirilmiştir. Dokümanda yer alan bilgilere göre yüklenici ilgili alanda bulunan 5 parselde emsale tabi toplam

196.347 m2 konut inşa edip Kuruma teslim edecek, bunun karşılığında yine aynı alanda bulunan 2 parselde yapılacak emsale tabi toplam 224.067 m2 konut inşaatı ise kendisinde kalacaktır. Görüldüğü üzere söz konusu dağıtım ihalede sabitlenmiş, yarışma ise teklif sahiplerinin defaten idareye ödemeyi teklif ettikleri bedel üzerinden gerçekleştirilmiştir. Bu kapsamda ihaleyi kazanan ortak girişim tarafından yukarıda yer alan dağıtım kabul edilmekle birlikte ayrıca Kuruma 59.000.000,00 TL ödeme yapılması teklif edilerek ihale kazanılmıştır.

Yukarıda yer alan açıklamadan da anlaşılacağı üzere yüklenicinin uhdesinde kalacak

224.067 m2 inşaat alanının karşılığı sadece Kuruma verilecek 196.347 m2 konut inşaatı değil aynı zamanda Kuruma verilen 59.000.000,00 TL nakit bedeldir. Dolayısıyla ihalede oluşan şartların değişmesi ve ilave alanlar oluşturulmasında dokümanda belirtilen inşaat alanı oranları ile birlikte bu tutarın da nazara alınması ve hesaplamanın buna göre şekillendirilmesi gerekmektedir. Aksi bir uygulama yapılacak her ilave artışta yüklenici lehine, Kurum aleyhine durumların oluşmasına sebebiyet verecektir.

Buna göre; Kurum tarafından gerçekleştirilecek kat karşılığı yapım ihalelerinde ve bu ihalelere ilişkin sözleşmelerde bu hususa dikkat edilmesi, inşaat alanında yapılacak artış ve azalışlarda taraflar arasındaki dengenin korunması amacıyla sadece belirlenen inşaat alanlarının değil, aynı zamanda Kuruma defaten ödenen tutarlar gibi diğer unsurların da nazara alınması,

Kurum menfaatlerinin korunması ve taraflar arasında dengenin sağlanması açısından önem arz etmektedir.