Belediyenin tahmini kira bedeli tespit yöntemlerinin kamu ihale hukuku temel ilkelerine aykırı olduğu, tahmini kira bedellerinin eşitlik ilkesine uygun olarak gerçek piyasa rayiçleri esas alınarak objektif bir biçimde belirlenmediği, birbirine yakın nitelikte olan taşınmazların kira bedelleri arasında çok büyük farklar bulunduğu, taşınmaz kiralama ihalelerinde Belediyeye borcu olmaması şartının fırsat eşitliği ilkesine aykırı şekilde uygulandığı tespit edilmiştir. Bu hususlar aşağıda incelenmiştir.

1. Birbirine Yakın Nitelikteki Taşınmazların Kira Bedelleri Arasında Çok Büyük Farklar Bulunması

   
   

   2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 2'nci maddesinin birinci fıkrasında, Kanun'un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu vurgulanmıştır.

   Kamu ihale hukukuna hâkim olan temel ilkeler arasında saydamlık, rekabet, eşit muamele, güvenilirlik, gizlilik, kamuoyu denetimi, ihtiyaçların uygun şartlarla zamanında karşılanması, kaynakların verimli kullanılması ilkesi bulunmaktadır. İlkeler çoğu zaman iç içe geçmiş vaziyettedir. Saydamlık ve rekabet ilkeleri, ihalelerin mevzuatta öngörülen şekilde ilan edilmesi ve ihaleye mümkün olduğunca çok sayıda isteklinin katılmasının sağlanması açısından önem taşımaktadır.

   Kamu ihale hukuku açısından şeffaflık ilkesi, ihale sürecinin önceden hukukî düzenlemelerle belirlenmesi ve bu kurallara riayet edilmesini ifade etmektedir. Ayrımcılık

   
   

   yapma yasağı veya eşit muamele ilkesi olarak da belirtilen eşitlik ilkesi de ihale aşamalarında, tekliflerin alınmasında ve değerlendirilmesinde objektifliği güvence altına almaktadır. Rekabet ilkesi ise, ihaleye, yüksek sayıda isteklinin katılmasını sağlamak üzere idarenin ve isteklilerin rekabeti önleyici işlemlerden kaçınmasını gerektirmektedir.

   Anayasanın 10’uncu maddesinde düzenlenen, devletin tüm organları ve idare açısından bağlayıcı bir temel ilke niteliği taşıyan eşitlik ilkesi, Kanunda eşit muamele ilkesi şeklinde yer bulmaktadır. Eşit muamele ilkesi, ihaleye katılanlar arasında eşitliği ve idarenin bunlara eşit mesafede bulunmasını ifade etmektedir. İdare, eşit muamele ilkesine uygun olarak tekliflerin sunulması, tekliflerin alınması, açılması ve tekliflerin değerlendirilmesi aşamalarında katılımcılar arasında eşitliği sağlamakla yükümlüdür.

   İhalenin aday veya isteklilere eşit muamele ile yapılması, hem bir anayasa kuralıdır, hem de rekabet ilkesinin bir gereğidir. İdarenin ihale sürecinde eşit muamele ilkesine aykırı olarak, bazı kişiler lehine, isteklilerin tümünü kapsamayan imkânlar sağlaması veya istekli olmasına engel bulunmayan kişilerin ihaleye katılmasını engellemesi, eşitlik ilkesinin yanı sıra ihaleye hâkim olan temel ilkelerden rekabet ilkesine de aykırılık oluşturmaktadır.

   Aynı mahallede bulunan ve kullanım amacı aynı olan işyerlerinin kira bedellerinin fırsat eşitliği ilkesine uygun olarak belirlenmediği görülmektedir. Örneğin; Karacaali Mahallesindeki bir lokantanın kira bedeli metrekare birim fiyatı 21 TL iken, aynı mahalledeki diğer lokantanın birim fiyatı sadece 3 TL'dir. Aynı mahalledeki bir kahvehanenin kira birim fiyatı 74 TL iken, diğer kahvehanenin ise, 43 TL'dir.

   Buna göre, aynı mahallede bulunan iki lokantanın kira bedelleri arasında 7 kat fark bulunmaktadır. Ayrıca aynı mahalledeki kahvehanenin kira bedeli, lokantanın kira bedelinin 25 katıdır.

   Kamu idaresinin cevabında, taşınmazların tahmini kira bedellerinin belirlenmesinde taşınmazların konumu özellikleri ile kiracıya sağlayacağı gelir dikkate alınarak işlem yapıldığı iddia edilmektedir. Ancak taşınmazların tahmini kira bedellerinin belirlenmesinde, taşınmazların konumu ve özellikleri ile kiracıya sağlayacağı gelirler dikkate alınmamıştır. Örneğin; Umurbey Mahallesindeki bir kahvehanenin birim fiyatı 66 TL iken, aynı mahalledeki çay bahçesinin birim fiyatı ise 5 TL olarak belirlenmiştir. Çay bahçesi kiracısının kahvehaneye göre daha fazla gelir elde etme imkanı bulunduğu halde, kahvehanenin kirası çay bahçesinin 11 katıdır.

   
   

   Arazilere ilişkin tahmini kira bedelleri de fırsat eşitliğine uygun olarak belirlenmemiştir. Örneğin; Büyükkumla Mahallesindeki bir arazinin (arsa) kira birim fiyatı 0,009 TL iken, Kurtul Mahallesindeki arazi (zeytinlik) için birim fiyat 0,088 TL olarak tespit edilmiştir. Bu durumda zeytinliğin kirası arsanın 10 katından fazladır.

   Öte yandan, Orman Genel Müdürlüğü'nden 29 yıllığına kiralanan mesire yeri (8,75 hektar devlet ormanı), 1 yıllığına 16.500 TL kira bedeliyle ihalesiz olarak kiraya verilmiştir. Oysa Kumla Mahallesindeki bir piknik alanının yıllık kira bedelinin söz konusu mesire yerinin 138 katı olduğu görülmektedir. Zira piknik alanının metrekare başına yıllık kira bedeli 24,75 TL iken, mesire yerinin 0,18 TL'dir.

   Kamu idaresinin cevabında, kiralarla ilgili güncellemelerin gerçek piyasa rayiçleri ve iş yerlerinin konumuna göre yapıldığı savunuluyorsa da, benzer niteliklere sahip taşınmazların kiraları arasında 138 katına varan farklar bulunmasına cevap verilmemiştir.

   
   

2. Belediyeye Borcu Olmaması Şartının Fırsat Eşitliği İlkesine Aykırı Şekilde Uygulanması

Taşınmazların kiraya verilmesi ihalelerine katılabilmek için Belediyeye borcu bulunmaması şartı getirilmiştir.

Belediyeye olan borçların yapılandırılıp yapılandırılmadığı ve taksitlerin süresinde ödenip ödenmediği dikkate alınmadan borcu bulunanların tamamı ihalelere katılamayacaktır.

Oysa İdare kira bedellerini zamanında ödemeyen kiracıların sözleşme sürelerini sürekli olarak uzatmakta ve sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmamaktadır.

Başka bir ifade ile, kira bedellerini mevzuata uygun olarak ödemeyen kiracılar ihale yasaklısı yapılmazken; Belediyeye borcu olanların ihalelere katılması yasaklanmaktadır.

İhalelerde; saydamlığı, rekabeti, eşit muameleyi, güvenirliği, gizliliği, kamuoyu denetimini, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanmasını ve kaynakların verimli kullanılmasını sağlama sorumluluğu çerçevesinde; tahmini kira bedellerinin kamu ihale hukukunun temel ilkeleri ile eşitlik ilkesine uygun olarak gerçek piyasa rayiçleri esas alınarak tespit edilmesi ve Belediyeye borcu olmaması şartının uygulanmasında fırsat eşitliğinin sağlanması gerekmektedir.