Belediye tarafından kiraya verilen bazı taşınmazlarından kiralama yöntemi olarak ecrimisil alındığı, sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilmediği görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde;

“…belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.” denilerek belediyelerin taşınmaz kiralama işlemlerinin 2886 sayılı Kanun kapsamında olduğu belirtilmiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediye Meclisinin Görev ve Yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinde;

“Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek.”

“Belediye Encümeninin Görev ve Yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde;

“Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek.”

hükümleri yer almaktadır.

5393 sayılı Kanun’un ilgili hükümlerine göre, taşınmazların 3 yıla kadar belediye encümeni kararıyla ihale edilerek kiraya verilmesi mümkündür. 3 yılı aşan kiralamalarda ise belediye meclisinin kararı gereklidir. Kira süresi biten taşınmazlar için ise 2886 sayılı Kanunda yer alan usullere göre yeniden kiralama ihalesine çıkılması gerekmektedir.

2886 sayılı Kanun’un “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden

olması” başlıklı 62’nci maddesinde;

“Sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir.

Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez.”,

“Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde;

“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. … Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”,

“Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde ise;

“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz…”

hükümlerine yer verilmiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı belirtilmiştir.

20.08.2011 tarih ve 28031 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 336 sıra no’lu Milli Emlak Genel Tebliği’nin “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde ecrimisil; “Hazine

taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminat” olarak tanımlanmıştır. Yine aynı maddede fuzuli şagilin (işgalci) ise; “Kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili idarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler” olduğu belirtilmiştir.

Yukarıda yer verilen düzenlemelerden; ecrimisilin ödenmesinin tahliyeyi engellemeyeceği, belediyenin işgal altındaki taşınmazı her zaman 2886 sayılı Kanun’un, 75’inci maddesine göre tahliye ettirmesi gerektiği, ecrimisilin bir kiralama yöntemi olmadığı ve işgale uğrayan ve sonradan tespit edilen kamuya ait taşınmaz mal için fuzuli şagilden bunun bedelinin tazminat suretinde alınması hüviyetine sahip olduğu, asıl olan yöntemin taşınmazın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunundaki ihale usullerine uygun olarak kiraya verilmesinin olduğu anlaşılmaktadır. Kira geleceğe, ecrimisil ise geçmişe yönelik bir uygulama olduğu için geleceğe yönelik ecrimisil tahakkuk ettirilmesi de mümkün görünmemektedir.

Yine yukarıda yer verilen düzenlemelerden; belediye taşınmazlarının kiralanmasının 2886 sayılı Kanunda yer alan ilgisine göre ihale usullerine tabi olduğu, sözleşme süresinin sonunda yeniden bu ihale usullerine göre ihale yapılması gerektiği, sözleşme süresinin on yıldan çok olamayacağı, kira süresi sonunda eğer işgal devam ederse sözleşmede aksine hüküm yoksa ecrimisil alınarak işgalcinin tahliyesine yönelik mülki amire talepte bulunulmasının gerektiği anlaşılmaktadır.

Belediye taşınmazları üzerinde yapılan incelemede ise;

• Belediyenin toplam 419 adet kiralık yerinin sadece 12 tanesi için 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihale yapıldığı, kalan 407 adet yerin ise 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihale yapılarak kiraya verilmesi gerekirken böyle bir işlemin yapılmadığı,

  
  

• Belediyenin 74 adet taşınmazının yine 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihale yapılarak kiralanması gerekirken böyle bir işlem yapılmadan, bu taşınmazlar için mevzuata aykırı olarak ecrimisilin bir kiralama yöntemi gibi kullanılmaya devam edildiği,

  
  

• Örnek olarak incelenen bazı kiralama dosyalarında hukuki yollara belediye tarafından başvurulmasına rağmen 31.12.2019 tarihi itibariyle, 2019 yılı kira bedeli 1.928,00 TL olan kiracının toplam borcunun gecikme faizi dâhil 239.289,00 TL, 2.655,00 TL

  
  

  aylık kira bedeli ödemesi olan kiracının toplam borcunun 242.879,00 TL, aylık kira bedeli 946,00 TL olan kiracının toplam kira borcunun 115.487,00 TL, aylık kira bedeli ödemesi 2.732,00 TL olan kiracının toplam borcunun 188.643,00 TL, aylık kira bedeli 211,00 TL olan kiracının toplam borcunun 35.414,00 TL olduğu, bu kiracıların sözleşmelerinin feshedilip tahliye ettirilmesi gerekirken, sözleşmelerinin feshedilmediği ve bu şekilde belediyenin 6 ay ve üzerindeki sürelerle kira borçlarını ödemeyen toplam kiracı sayısının 229 olduğu ve bu kiracıların bahse konu taşınmazları kullanmaya devam ettikleri,

• Belediye sınırları içerisindeki 15 adet baz istasyonu yerinin 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihale yapılmadan kiralandığı,

tespit edilmiştir.

Sonuç olarak; belediye taşınmazlarının kiralanmasında ecrimisil uygulamasının bir kiralama yöntemi olmadığı ve kiralama işlemlerinde kullanılmaması, sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilerek taşınmazlardan tahliye ettirilmesi ve belediye taşınmaz kiralama işlemlerinin 2886 sayılı Kanundaki usullere göre ihaleye çıkılarak yapılması gerekmektedir.