BUSKİ envanterine kayıtlı taşınmaz malların kiraya verilmesi ve tahsisinde mevzuata uygun düşmeyen hususların varlığı tespit edilmiştir.

1. Taşınmazlardan Bazılarının Açık İhale Usulü Yerine Pazarlık Usulü ile Kiraya Verilmesi

   BUSKİ İhale Yönetmeliği’nin “İhale Uygulamalarında Temel İlke ve Esaslar” başlıklı 4’üncü maddesinde “Bu Yönetmeliğin uygulanması kapsamında yapılacak ihalelerde saydamlığın, rekabetin, eşit muamelenin ve güvenirliğin sağlanması esastır.” denilmektedir.

   Yönetmelik’in 21’inci maddesinde ise taşınır, taşınmaz, kaynak ve hakların; satışı, kiraya verilmesi, trampası, sınırlı ayni hak tesisi ile ilgili süreçlerde uygulanacak ihale usullerine yer verilmiştir. Bunlar; kapalı teklif usulü, açık teklif usulü ve pazarlık usulü olup, ihalelerde bu usullerden hangisinin uygulanacağı, ihaleye konu işin özelliğine göre ihale yetkilisince belirlenmektedir.

   Yönetmelik’in 24’üncü maddesinde pazarlık usulü ihale yöntemine dair detaylara yer verilmiş olup, bu yöntemin hangi hallerde uygulanacağı aşağıda sıralanmıştır.

   • Yıllık tahmini bedeli 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 17’nci maddesinin ikinci fıkrasına göre merkezi yönetim bütçe kanunu ile belirlenecek miktarın yarısına kadar olan her türlü taşınır, taşınmaz, kaynak ve hakların kiraya verilmesi.

   • Taşınır ve taşınmaz malların trampa edilmesi.

   • Kapalı veya açık teklif usulü ile ihaleye çıkılmasına rağmen, istekli çıkmaması veya istekliler tarafından verilen tekliflerin kabul edilmemesi hallerinde ihale yetkilisinin onayı alınmak suretiyle, pazarlık usulü ihale yöntemi uygulanabilir. İşin pazarlıkla yapılması halinde ilk ihaledeki şartlar aynen muhafaza edilir ve ilk ihalede kabul edilmeyen teklif bulunması halinde pazarlık bu bedel üzerinden arttırılarak sonuçlandırılır.

   • Kullanışlarının özelliği, İdareye yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen bu Yönetmelik kapsamındaki satış, kiraya verme ve sınırlı ayni hak tesisi işleri.

   • İdare tarafından ihale edilecek taşınır, taşınmaz, kaynak ve haklar üzerinde belli bir

   isteklinin; bir lisans, ruhsat veya hakka sahip olması.

   
   

   Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının, Yönetmelik’in temel ilke ve prensiplerinden olduğu ve bu ilke ve prensibin gereği olarak, "Kapalı Teklif Usulü" ile “Açık Teklif Usulü”nün esas usuller olduğu, pazarlık usulünün ise belirli şartlar dahilinde uygulanacak istisnai bir yöntem olduğu anlaşılmaktadır.

   Konu ile ilgili yapılan incelemede, BUSKİ tarafından kiraya verilen taşınmazların ihale yöntemleri incelenmiş, aşağıda yer alan kiralamaların pazarlık usulü ile yapıldığı tespit edilmiştir.

   Kamu İdaresi cevabında, BUSKİ İhale Yönetmeliğinin ilgili maddesine göre kiraya verme işlemleri yıllık bazda belirlenen parasal yetki limitleri çerçevesinde yapılmakta olup, bu limitleri aşan kiraya verme durumu olduğunda yönetmelik kapsamında açık ihale usulü uygulanacaktır.” denilmiştir. Ancak bulguda belirtildiği gibi ihalelerde açıklık ve rekabet ilkelerinin sağlanması için "Kapalı Teklif Usulü" ile “Açık Teklif Usulü” temel usullerdir. Pazarlık usulü ise belirli şartlar dahilinde uygulanacak istisnai bir yöntemdir. Bu bakımdan her türlü taşınmaz kiralama ihalelerinde Kapalı Teklif Usulü" ile “Açık Teklif Usulüne öncelik verilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

   Tablo 17: Pazarlık Yöntemi İle Kiraya Verilen Taşınmazlar

   
   

   Kiralama Tarihi	Taşınmazın Mevki	Kiraya Verilen Taşınmaz
   06.02.2020	Keles İlçesi, Baraklı Mahallesi, 124 Ada 295 parsel	Gölet
   18.11.2021	Osmangazi İlçesi, Sırameşeler Mahallesi, 2402 Ada, 352 Parsel	Büfe
   25.08.2021	İnegöl İlçesi Burhaniye Mahallesi 120 Ada 26 Parsel	Dükkan
   14.04.2021	İnegöl İlçesi Burhaniye Mahallesi 120 Ada 26 Parsel	Dükkan

   
   

2. Kiralamaya Esas Kıymet Takdirlerinin Sağlıklı Yapılmaması

   
   

   BUSKİ İhale Yönetmeliği’nin “Tahmin Edilen Bedelin Tespiti” başlıklı 9’uncu maddesinde, “Tahmin edilen bedel, İdarenin ilgili birimince tespit edilir veya ettirilir. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. İşin özelliğine göre gerektiğinde, İdare tarafından tahmin edilen bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabilir, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşlarına tespit ettirilebilir. Tahmin edilen bedel, bir bedel tespitine ait hesap tutanağında gösterilir ve diğer belgelerle birlikte dosyasında muhafaza edilir.” denilmektedir.

   Tahmin edilen bedel, taşınmaz kiralamalarında işin başlangıç noktası olduğundan ve buna göre teklifler alındığından bu rakamın günün koşularına uygun bir şekilde belirlenmesi son derece önemlidir.

   Konu ile ilgili yerinden yapılan denetimde, BUSKİ tarafından kiraya verilen taşınmazların tahmini bedel tespitine dair süreçler incelenmiştir. Buna göre, Osmangazi İlçesi Dobruca Mahallesi 7927 Ada ve 3 No’lu parselde yer alan ve içerisinde restoran, düğün salonu, misafirhane gibi müştemilatların bulunduğu 18.967 m2’lik sosyal tesis, 28.06.2022 tarihinde Bursa Büyükşehir Belediyesinin %82 oranında hissesine sahip olduğu Bursa Park Bahçe Sosyal ve Kültürel Hizmetler Ticaret A.Ş (BURFAŞ)’ye kiraya verilmiş olup, yapılan kiralamaya dair kıymet takdir komisyonu raporu incelendiğinde, önceki dönem kiralama bedelinin TÜFE oranında artırım yapılmak suretiyle tespit edildiği görülmüştür.

   Benzer şekilde, Osmangazi İlçesi Sırameşeler Mahallesi 2402 Ada ve 352 nolu parselde yer alan BUSKİ Genel Müdürlüğü Acemler kampüsü içerisindeki 4.500 m2’lik sosyal tesis ve yemekhane, BURFAŞ’a kiraya verilmiştir. Kiralamaya esas 10.01.2022 tarihli kıymet takdir raporunda yer alan rakamın, önceki dönem kiralama bedelinin TÜFE oranında artırım yapılmak suretiyle tespit edildiği görülmüştür.

   Mudanya İlçesi Ömerbey Mahallesi 1496 Ada ve 1 nolu Parselde yer alan sosyal tesis müştemilatı ile birlikte 11.09.2020 tarihinde BURFAŞ’a kiraya verilmiş olup, 06.07.2020 tarihli kıymet takdir raporunda yer alan rakamın, önceki dönem kiralama bedelinin TÜFE oranında artırım yapılmak suretiyle tespit edildiği görülmüştür.

   Kamu İdaresi cevabında, tespite konu taşınmazlarla ilgili ihale aşamasında kıymet takdirinin yapıldığı daha sonraki yıllarda ise belirlenen bedel üzerine TÜFE oranında artırım uygulandığı belirtilmiştir. Ancak bulguda da belirtildiği üzere üzere, kiralamalara ait kıymet takdirlerinin en sağlıklı tespit edilebilmesi için, yapılan çalışmaların kapsamı genişletilerek ticaret ve sanayi odaları, emlakçılar ve internet gibi mecraların kullanımı yolu ile daha detaylı araştırmalar yapılması ve bunlara dair kanıtlayıcı belgelerin dosyalara eklenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

3. Yapılan Bazı Kiralamalarda Mevzuat Gereği Olması Gereken Kararların veya Belgelerin Bulunmaması

   BUSKİ İhale Yönetmeliği’nin 25’inci maddesi birinci fıkrasının (a) bendi kapsamında, Genel Kurul veya Yönetim Kurulunca verilen yetki sınırlarına uyulmak kaydıyla; Yönetmelik hükümlerine ve ihale usullerine tabi olmaksızın, ilgili birimlerinin kıymet takdiri ve

   hazırlayacakları protokol üzerine Genel Müdürlük makamının teklifi ve Yönetim Kurulunun kararı ile Bursa Büyükşehir Belediyesi, bağlı kuruluşları, mahalli idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarla, sayılan bu kamu kurumları ve bağlı kuruluşların %50’den fazlasına ortak olduğu şirketlere Yönetmelik hükümlerine ve ihale usullerine tabi olmaksızın kiralama yapılabilmektedir. Bu kapsamda Kestel İlçesi Gözede Mahallesinde bulunan doğal kaynak suyu şişeleme tesisi kaynakları ile birlikte BUSKİ’nin %67,2 ortağı olduğu Bursa Jeotermal Enerji Su İnşaat Turizm Sanayii ve Ticaret A.Ş’ye kiralanmıştır. Yapılan kiralamaya dair belgeler incelendiğinde, kıymet takdiri ve protokol hazırlanması gerekmesine rağmen protokol yapıldığı ancak kıymet takdirine dair bir rapor bulunmadığı, meclis kararı ile kira tutarının belirlendiği tespit edilmiştir.

   İhale Yönetmeliği’nin “Yetkiler” başlıklı 5’inci maddesinin ikinci fıkrasında “Tahmini kira bedeli her yıl bütçe kararnamesi ile belirlenecek miktara kadar olan kiraya vermeye Genel Kurul tarafından verilecek izin üzerine Yönetim Kurulu ve bu miktar ile sınırlı olmak üzere Yönetim Kurulunun yetki vermesi halinde Genel Müdür, bu miktarın üzerinde olan kiralamalara izin vermeye ise Genel Kurul yetkilidir.” denilmektedir. Bu kapsamda yapılan incelemede, Osmangazi İlçesi Sırameşeler Mahallesi 2402 Ada ve 352 No’lu parselde yer alan BUSKİ Genel Müdürlüğü Acemler kampüsü içerisine özel bir banka tarafından ATM kurulumu yapıldığı ve yıllık 9.000,00 TL üzerinden Mayıs 2022 tarihinde sözleşme imzalandığı görülmüştür. Yapılan kiralamaya dair yönetim kurulu kararı veya genel müdüre yetki verildiğine dair bir belgeye rastlanmamıştır.

   Kamu İdaresi cevabında, Kestel İlçesi Gözede Mahallesinde bulunan doğal kaynak suyu şişeleme tesisi ile ilgili 12.03.2019 tarih ve 145 sayılı BUSKİ Yönetim Kurulu kararına göre Genel Müdüre protokol imza yetkisi verilmiş olup, kira bedeli alınan Meclis Kararı ile Genel Kurul (Bursa Büyükşehir Belediyesi Meclisi) tarafından belirlendiğine değinilmiştir. Ancak bulguda da belitildiği üzere Meclis ve Genel Kurul tarafından belirlenen kıymet takdirine dair bir belge bulunmadığından bu rakamın nasıl belirlendiği tespit edilememiştir. Bulguda yer alan diğer taşınmaz kiralamalarındaki eksikliklerle ilgili ise Kurum tarafından herhangi bir açıklama yapılmamıştır. Bu bakımdan taşınmaz kiralamalarına ait kıymet takdirlerinin kanıtlayıcı belgelere dayandırılması ve yapılan işlemlere ait karar ve yetki belgelerinin tamamının dosyalarında muhafaza edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

4. İhale Yöntemlerinin Kullanımı Gereken Bazı Kiralamaların İhale ile Yapılmaması

Osmangazi İlçesi Sırameşeler Mahallesi 2402 Ada ve 352 No’lu parselde yer alan

BUSKİ Genel Müdürlüğü Acemler kampüsü içerisindeki dört adet tenis kortu ve 150 m2’lik iki katlı tenis kafe, İhale Yönetmeliği’nin 25’inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine göre 2020 yılında Bursa Büyükşehir Belediye Spor Kulübüne kiraya verilmiştir. Konu ile ilgili yapılan incelemede, söz konusu kulübün 25’inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde sayılan kurumlardan olmadığı ve dolayısıyla Yönetmelik hükümleri doğrultusunda ihale usulleri kullanılmak suretiyle bu tür kiralamaların yapılabileceği düşünülmektedir.

İnegöl İlçesi Burhaniye Mahallesi 120 Ada 26 parselde bulunan dükkan, Bursa Büyükşehir Belediyesi mülkiyetinde iken 08.04.2021 tarihinde BUSKİ’ye devredilmiştir. Devirden önce kiracı konumunda olan dernek ile sözleşme imzalanmış olup, bunun süresi aynı ada parselde 14.04.2021 tarihinde yapılan kiralama gibi birer yıl uzatılarak devam ettirilmektedir.

Kamu İdaresi cevabında, bulguda yer alan taşınmazlarla ilgili sözleşmelerin sonlandırıldığı ve yeniden ihale edildiği belirtilmiştir. Ancak bu işlemlere dair herhangi bir kanıtlayıcı belge gönderilmemiştir. Bu bakımdan İhale Yönetmeliği’ne göre süreçler işletilerek taşınmazların kiraya verilmesi gerekmektiği değerlendirilmektedir.