Belediye mülkiyetindeki taşınmazların tahmini kira bedellerinin tespitinde rayiç bedelin esas alınmadığı, bu bedellerin taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle güncellenmediği, bunun sonucunda kira bedellerinin günün emsal ve rayiçlerine göre çok düşük kaldığı tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun "Tahmin edilen bedelin tespiti" başlıklı 9’uncu maddesinde, "Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası,

sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir." denilmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'un kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinin (17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun'un 56’ncı maddesiyle) birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.

Anılan Kanun'un 344’üncü maddesine göre, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından belirlenmesi gerekir.

Öte yandan 6098 sayılı Kanun'un geçici 2'nci maddesinde, işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı; kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunacağı belirtilmiştir.

Böylece 01.07.2020 tarihine kadar kira sözleşmeleri bakımından Yargıtay’ın 6570 sayılı Kanun dönemindeki yerleşik uygulamalarına devam edilmesi, diğer bir ifadeyle kira bedellerinin ilk üç yıl sözleşmede belirlenen oranda artırılması (üretici fiyat endeksindeki artış oranı geçilebilir), her 3 yılın sonunda ise emsale göre belirlenmesi gerekir.

Kamu idaresinin cevabında, kiralarla ilgili güncellemelerin gerçek piyasa rayiçleri ve iş yerlerinin konumu dikkate alınarak yapıldığı iddia edilmekteyse de; yapılan incelemelerde, taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedellerinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedellerini göz önünde bulundurulmadan ve ÜFE dikkate alınmadan bütün taşınmazlar için aynı oranlarda (%9, %10) artırıldığı görülmüştür.

Belediye taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması; sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmayarak sözleşme sürelerinin sürekli uzatılması; kira sözleşmelerinin kurulduğu tarihten bu yana kira bedelinin her yıl Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) oranından daha düşük oranlarda artırılması (01.07.2020 tarihine kadar); kira

sözleşmelerinin süresinin uzatılmasında emsal uygulaması yapılmaması sonucunda, Belediyeye ait taşınmazların kira bedelleri emsallerine ve piyasa rayiçlerine göre çok düşük kalmıştır.

Kamu kaynaklarının etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesini ve kullanılmasını sağlama sorumluluğu çerçevesinde, kira sözleşmesi ve şartnamelerin 6098 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.

Sözleşme sürelerinin uzatılmasında; her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından önce bir komisyon marifetiyle kira bedelinin, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi zorunludur.