Üniversite taşınmazlarının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında satılmasında, satışı gerçekleştirilen taşınmazlar için kullanılan muhammen bedellerin, yeniden belirlenmesi yerine hatalı olarak güncelleştirildiği tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesinde; Bu Kanun’un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu belirtilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Tahmin Edilen Bedel” başlıklı 9’uncu

maddesinde; Tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği, işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacağı, tahmin edilen bedelin bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterileceği ve asıl evrak arasında saklanacağı belirtilmiştir.

İstanbul Üniversitesi ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazda bulunan Üniversiteye ait bağımsız bölümlerin satışına ilişkin olarak Yapı İşleri Daire Başkanlığı tarafından 23.03.2021 tarihinde değerleme raporu hazırlanmıştır. Bu rapora dayalı olarak taşınmazların muhammen bedeli aşağıdaki şekilde belirlenmiştir.

‌Tablo 6:23.03.2021 Tarihli Yapı İşleri Daire Başkanlığı Muhammen Bedel Tespitine İlişkin Liste

Üniversite tarafından söz konusu taşınmazların satışı için gerçekleştirilen 20.01.2022 ve 03.06.2022 tarihli ihalelerde, Bağımsız Bölüm 12, 13 ve 15’e ilişkin satışlar gerçekleştirilmiş olup bu tarihlerde yapılan satışlara konu muhammen bedeller 23.03.2021 tarihli Yapı İşleri Daire Başkanlığı tarafından tespit edilen muhammen bedellerin hatalı olarak güncelleştirilmesi ile oluşturulmuştur.

‌Tablo 7:23.03.2021 Tarihli Muhammen Bedel Tespitlerinin Güncelleştirilmesine, Nihai Tahmini Bedelin Belirlenmesine ve İhale Satış Fiyatlarına İlişkin Taşınmaz Listesi

Tablo 7’de de görüldüğü üzere Üniversite tarafından Bağımsız Bölüm 12, 13 ve 15’e ilişkin tahmini bedellerin hesaplanmasında 23.03.2021 tarihli Yapı İşleri Daire Başkanlığı Değerleme Raporundaki tahmini bedeller esas alınmıştır. Değerleme Raporunda yer alan tahmini bedeller, Aralık ve Nisan ayı Yİ-ÜFE endekslerinin 1000 sayısına bölünmesi ile elde edilen güncelleme çarpanı ile güncellenmiş ve piyasa rayiçleri de güncellemeye dahil edilerek bir tahmini bedel oluşturulmuştur.

Şöyle ki; Bağımsız Bölüm 12 için; 23.03.2021 tarihli Yapı İşleri Daire Başkanlığı Değerleme Raporunda tahmini bedel olarak belirlenen 8.505.000,00 TL, Aralık ayı Yİ-ÜFE endeksi olan 1022,25 sayısının, 1000’e bölünmesi ile elde edilen 1,02225 güncelleme oranı ile çarpılarak, 8.694.236,00 TL güncellenen tahmini bedele ulaşılıyor, sonrasında güncellenen bu tahmini bedele, piyasa koşulları ve reel rayiçler de dâhil edilerek nihai tahmini bedel olan 9.500.000,00 TL’ye ulaşılmaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu tahmini bedel hesaplanmasına ilişkin sınırları belirlemiş; tahmini bedelin hesaplanmasının idarelerce yapılacağı veya yaptırılacağı, işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacağı belirtilmiş olup bu kapsamda Yİ-ÜFE ile güncelleme yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Kaldı ki

Yİ-ÜFE ile güncelleme; güncelleme yapılacak aya ilişkin Yİ-ÜFE endeksinin, referans (başlangıç) alınan aya ilişkin Yİ-ÜFE endeksine oranlanması ile bulunan çarpanın güncellenecek tutar ile çarpılması sonucu bulunmaktadır. İdare tarafından referans ayı belirlenmeksizin doğrudan güncelleme ayına ilişkin endeksin 1000 sayısına bölünerek güncellenme oranı belirlenmesi, güncellemenin de doğru bir şekilde gerçekleştirilmediğini göstermektedir.

Hem 20.01.2022 hem de 03.06.2022 tarihlerinde ilanlı kapalı teklif ihale yoluyla gerçekleştirilen taşınmaz satışlarına ilişkin muhammen bedellerin, 23.03.2021 tarihli Değerleme Raporunda yer alan tutarların, güncelleme ayına ilişkin belirlenen endeksin 1000 sayısına bölünerek oluşturulan güncelleme çarpanı ile belirlenmesi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında olan bir muhammen bedel tespiti olmayıp güncellenmek istenen tutarın da hatalı olarak belirlenmesine sebep olmaktadır.

Kamu idaresi bulguya katıldığını belirtmiş olup söz konusu hususun düzeltilmesine ilişkin işlemlere başlanıldığı ifade edilmiştir.

Buna göre Taşınmaz satışlarına ilişkin yapılacak tahmini bedel hesaplamalarında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre muhammen bedel tespit edilmesi, üzerinden zaman geçmiş ve artık piyasa koşullarını yansıtmadığı düşünülen muhammen bedellerin kullanılmaması, sonraki satışlarda kullanılmak istenen muhammen bedellerin güncellenmek yerine yeniden tespit ettirilmesinin piyasa koşullarını daha doğru olarak yansıtacağı değerlendirilmektedir.