İdare tarafından “Ataşehir Belediyesi İntifa Hakkı Karşılığı Kent Parkı Düzenlenmesi ve İşletilmesi İşi” için, yıllık hasılattan %1 pay alınması ve en çok 25 yıl 6 ay işletme süresi üzerinden eksiltme usulü ile sonuçlandırılmak üzere ihaleye çıkılmış, 28.06.2016 tarihinde ihalesi gerçekleştirilmiştir. İhale sonucunda ise yıllık hasılattan %1 payın belediyeye ödenmesi ile yüklenicinin 23 yıllık işletme süresi teklifi uygun görülmüş ve iş sözleşmeye bağlanmıştır.

İşe ait ihale şartnamesinde, işin konusu Ataşehir İlçesi Atatürk Mahallesi 3372 Ada 1 Parsel 45.483,34 m² ve 3373 Ada 1 Parsel 61.086,08 m² alanlı taşınmazların üzerinde “Ataşehir Belediyesi İntifa Hakkı Karşılığı Kent Parkı Düzenlenmesi ve İşletilmesi İşi” olarak belirtilmiş, 3372 Ada 1 Parsel için 23.523.993,86 TL+KDV yatırım maliyeti öngörülür iken, 3373 Ada 1

Parsel için 35.036.494,46 TL+KDV olmak üzere toplamda 58.560.487,92 TL+KDV tahmini yatırım maliyeti öngörülmüştür.

İhale Şartnamesinin 5’inci maddesinde, yapım süresinin 18 ay (540 gün) olduğu; tesisin en kısa süre ile işletilmesi (intifa hakkı) hedeflendiğinden dolayı kapalı teklif usulü ile eksiltme ihalesi yapılacağı; ihale dosya ekinde ihaleye çıkılan projenin, işletmeci tarafından idare onayı ile değiştirilebileceği, işletmecinin projelerde değişiklik yapmak istemesi halinde inşaat süresinde bir uzatım yapılmayacağı; mevcut imar durumunun değişiklik göstermesi sonucu emsal katsayısının artması ve işletmecinin imar durumu değişikliğini öne sürerek tadilat projesi hazırlamak istemesi halinde, emsale esas inşaat alan miktarı belirleneceği ve imar değişiklik öncesi mevcut imar durumuna göre emsale esas inşaat alan miktarında oluşan artış miktarı oranında, işletme süresi azaltılarak zeyilname ile yeniden düzenleneceği; ancak ihaleye çıkılan avan projeye nazaran alan bazında bir azalma söz konusu olursa, buna karşılık tefrişatta yapılan artışla takribi yatırım maliyeti tutarının korunacağı, dolayısıyla işletme süresinin azaltılmayacağı; işletmecinin tesisi parsel bazında veya tamamen üçüncü kişilere devir etmesi durumunda, daha önce ihale sonrası sözleşme aşamasında Belediyece konulmuş olan intifa hakkının devir edilen kısma ait bölüm üzerinden kaldırılacağı ve yeni işletmeci adına yeniden bu işlem intifa hakkı olarak Belediye tarafından tapuya şerh edileceği ifadelerine yer verilmiştir.

İhale dokümanı eki avan projede; 61.086,08 m² alanlı 3373/1 parselde masal evi, amfi tiyatro, 4 adet kafe, kapalı otopark gibi yapıların yanında yapay gölet, dinlenme alanları, çocuk oyun alanı, sosyal tesis, yürüme ve bisiklet yolları ve yeşil alanlar yapılması öngörülmüştür. Yine avan projede; 45.483,34 m² alanlı 3372/1 parselde 1 adet kafe, golf tesisi, yapay gölet, yürüme ve bisiklet yolları, dinlenme alanları ve yeşil alan gibi yapıların yapılması planlandığı görülmektedir.

İhale sonrasında, iş ruhsat aşamasında ve henüz inşaat başlamamış iken işin 3372/1 parselde kalan kısmı başka bir firmaya devredilmiştir. Bu parseldeki yapım işleri tamamlanmış ve işletim süresi başlamıştır. İhaleyi alan firmanın sorumluluğundaki 3373/1 parsel üzerindeki işlere ilişkin inşaat, sözleşmesinde belirtilen sürede başlamadığından dolayı kesin teminatı gelir kaydedilerek sözleşmenin feshi cihetine gidilmiş, firmanın dava açması sonucunda iş yargıya intikal etmiştir.

İhale şartnamesinde, mevcut imar durumunun değişiklik göstermesi sonucu emsal katsayısının artmasına bağlı olarak işletmecinin mevcut projede değişiklik yapmak istemesi halinde, inşaat alanında oluşan artış miktarı oranında, işletme süresinin azaltılmasına yönelik

zeyilname ile şartnamede değişiklik yapılabileceği belirtilmesine karşılık, avan projeye nazaran uygulamada inşaat alanlarında ya da işletmecinin gelir getirici alanlarında artışlar olması halinde işletme süresinde güncelleştirme öngörülmemiştir.

Kısmi devri yapılan 3372/1 parsel için avan projede yaklaşık olarak; 1.400 m2 alan bina,

21.294 m2 golf alanı olarak belirlenir iken 22.796 m2 alan da kamunun kullanıma açık yeşil alan, dinlenme alanları olarak belirlenmiştir. İhaleye bu şartlarda çıkılmış ve işletme süresi belirlenmiş, yüklenici teklifi buna göre oluşturulmuştur. Ancak uygulama projesinde, avan projede kamu kullanımına bırakılan açık yeşil alan da golf alanına dâhil edilmiş ve parselin tamamı tesise özgülenmiştir. Hal böyle iken, yüklenicinin gelir ve menfaat elde edeceği alanda önemli bir artış olmuş, gelir getirmeyen maliyetlerinde (kamunun kullanımındaki yeşil alan, kent mobilyaları, bakım onarım giderleri gibi) ise azalma meydana gelmiştir. Bir başka deyişle ihale aşamasındaki durum ile ihale sonrasındaki durum arasında, ihaleye katılanların veya katılabileceklerin tekliflerini değiştirebilecek nitelikte değişiklikler olmuştur. Bu nedenle ihale sonrası söz konusu değişikliklerin olacağı diğer istekliler tarafından bilinse idi yapacakları tekliflerde ne gibi değişiklikler olacağı bilinemediği gibi, İdare tarafından tespit edilen işletme süresinin de ne olacağı bilinememektedir. Zira işletme süresi avan projeye göre tespit edilmiş, yüklenici de buna göre teklif vermiştir.

Denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından: golf sahasının bulunduğu parselde yüklenicinin yatırım bedelini eksiksiz karşıladığı, golf sahasındaki ana gelir getirici kısmın, imar planından kaynaklı yapılaşma hakkı olan 1.400 m2’lik tesis olduğu, bu tesisin de projesine uygun olarak yapıldığı, halkın kullanımına açılması gerekirken, golf tesisine eklenen yeşil alandan dolayı yüklenici lehine gelir artışı olmadığı, bakım onarım giderlerinde yüklenici lehine azalma olmadığı, golf sahalarındaki imalatın yapımı da bakımı da diğer alanlara göre daha maliyetli olduğu ifade edilmiştir.

İdare tarafından yapılan, golf sahasındaki ana gelir getirici kısmın, imar planından kaynaklı yapılaşma hakkı olan 1.400,00 m2’lik tesis olduğu ve golf tesisine eklenen yeşil alandan dolayı yüklenici lehine gelir artışı olmadığı ifadesine katılmak mümkün değildir. Golf tesisinin varlık sebebi olan golf sahasını gelir getirici faaliyet olarak görmemek mümkün değildir. Zira sporun yapılacağı sahanın büyüklüğünün artması tesisin gelirlerini de önemli ölçüde artıracaktır. İhale çıkılan avan projede, kısmi devri yapılan 3372/1 parselde, 21.294 m2 golf alanı olarak belirlenir iken 22.796 m2’lik alan da kamunun kullanımına açık yeşil ve dinlenme alanları olarak belirlenmiştir. İhale sonrasında ise, uygulama projesinde söz konusu

22.796 m2’lik kamunun kullanımı için öngörülen alanların da golf alanına eklenmesi ve tesise özgülenmesinin yüklenicinin menfaatine bir değişiklik olduğu açıktır.

İhtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması 2886 sayılı Kanun’un esas aldığı temel ilkelerdir. Bu ilkelerin ihalenin her aşamasında dikkate alınması İdarenin yararınadır. Bu nedenle, şartnamelerde İdare menfaatleri aleyhine düzenlemelere yer verilmemesi; ihale yapıldıktan, tüm istekliler ihale dokümanına göre tekliflerini sunduktan ve sözleşme imzalandıktan sonra yüklenici lehine değişiklik ve arttırmalar yapılmaması, temel ilkelere riayet açısından önem arz etmektedir.