İdarenin bazı taşınmazların kira süresinin bitmesine rağmen kiralama ihalesi yapılmadan söz konusu taşınmazların kira bedelleri yasal oranda artırılarak yeni kira sözleşmeleri imzalanmakta ve kira süreleri uzatılmaktadır

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18’inci maddesinde; Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla süreyle kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermenin belediye meclisinin görev ve yetkileri arasında olduğu belirtilmiş; 34’üncü maddesinde ise; Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamanın; süresi üç yılı geçmemek üzere taşınmaz kiralanmasına karar vermenin belediye encümeninin görev ve yetkileri arasında olduğu hüküm altına alınmıştır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde; genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği ifade edilmiştir.

2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise;

“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. … Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” denilmektedir.

Diğer yandan, 5393 sayılı Kanun’un 15’inci maddesinde, 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla, İdare taşınmazlarının işgal edilmesi halinde, işgalcilerden ecrimisil alınması ve taşınmazın tahliyesinin sağlanması hakkında da söz konusu Kanun’un 75’inci madde hükümleri uygulanmalıdır.

Yukarıda belirtilen yasal düzenlemeye göre, taşınmazların 3 yıla kadar belediye encümeni kararı ve ihale yapılması; 3 yılı aşan kiralamalarda ise belediye meclisinin kararı ve ihale yapılması suretiyle kiraya verilmesi mümkündür. Kira süresi biten taşınmazlar için yeniden kiralama ihalesine çıkılması gerekmektedir. Kira süresi sonunda taşınmazı tahliye etmeyen kiracı işgalci duruma düşmekte, işgalin devamı halinde ise işgal süresi için bir tazminat olarak ecrimisil alınması, ayrıca bununla birlikte taşınmazın tahliyesi için ilgili mülki amire talepte bulunulması gerekmektedir.

İdarenin taşınmaz işlemlerinin incelenmesi neticesinde; muhtelif tarihlerde ihalesi yapılarak kiracıları ile sözleşme imzalanan taşınmazların sözleşmelerinde belirtilen kira sürelerinin bittiği, buna rağmen söz konusu yerler için yeniden kiralama ihalesi yapılmadığı,

mevcut kiracıların kira bedellerinin yasal oranda artırılması ve yeni kira sözleşmesi imzalanması suretiyle süre uzatımı verilerek taşınmazların ihalesiz bir şekilde kullandırıldığı tespit edilmiştir.

İhale yapılmaksızın kira sürelerinin uzatılması uygulaması 2886 sayılı Kanun hükümlerine aykırı olduğu gibi kira bedellerinin günümüz rayiçlerinin altında kalması riskini beraberinde getirmektedir. İdarenin mevcut uygulamasında kira süresi uzatılan her yıl için kira bedelleri yasal oranlarda artırılmakta, ancak rayiç bedel belirlemesi yapılmamaktadır. Böylece yıllar önce kiraya verilen taşınmazların süreç boyunca değerinde meydana gelen artışlar kira bedellerine yansımamakta, bu durum kiracılardan elde edilen kira gelirlerinin günümüz rayiçlerinin altında kalma riskini ortaya çıkarmaktadır.

Yukarıda yer alan denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından; sözleşmede belirtilen kira süresi sonunda yeni kira sözleşmeleri imzalanmadığı, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre sözleşmelerin 1 yıl süre ile uzadığı, sözleşmelerin idare tarafından sona erdirilip tahliye işlemi başlatılması halinde sonuç alınamadığı, bulgu çerçevesinde işlem yürütülse dahi hukuki süreçlerin belediye aleyhine sonuçlanmasının olası olduğu, kira süresi biten taşınmazların yeniden ihale suretiyle kiraya verilmesi uygulamasına başlandığı ve bu uygulamaya devam edileceği ifade edilmiştir.

Ancak, kamu idaresi cevabında kira süresi sonunda yeni kira sözleşmesi imzalanmadığı belirtilmişse de; İdarenin yıllardır süre gelen fiili uygulaması mevzuat hükümlerine aykırı olmakla birlikte bu şekilde gerçekleşmiştir. Ayrıca, idarenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracılığa ilişkin düzenlemelerinin yorumlanmasında hataya düştüğü görülmektedir. Zira kira sürelerinin 1 yıl süre ile uzaması hususu konut ve çatılı işyerleri için geçerli olup, konut ve çatılı işyeri kiralaması niteliğinde olmayan kiralamalar için süre uzatımından bahsetmek mümkün değildir.

Türk Borçlar Kanunu kira hususunda ayrıntılı düzenlemeler getirmiş, sözleşmenin kendiliğinden sona erme halleri ile tarafların fesih bildirimi ile sona erme haline ilişkin hususlar açık ve şüpheye yer bırakmayacak şekilde hüküm altına alınmıştır. Kanun’da yazılı usuller uygulanmaksızın yapılacak her türlü fesih işlemi haksız fesih sayılacağından İdarenin kiralamaya ilişkin yapacağı iş ve işlemlerinde Kanun’a aykırı hareketi mahkemeler nezdinde aleyhine kararlar çıkmasına sebebiyet verebilecektir.

Konut ve çatılı işyeri kirası niteliğinde olmayan kiralamalarda Borçlar Kanunu’nun açık hükmü gereğince; sözleşmede açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Konut ve çatılı işyeri kirası niteliğinde olan kiralamalar için ise kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2’nci maddesi uyarınca, bu Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce TBK’nın 347’nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Yukarıda yer verilen açıklamalar uyarınca, İdare, kiraya vermiş olduğu taşınmazlarını kiralamanın niteliğine göre tasnife tabi tutmalı, konut ve çatılı işyeri kiraları için farklı bunun dışındaki kiralamalar için farklı uygulamalar yapmalıdır.

Netice olarak; kira süresi biten taşınmazların mevzuatında belirtilen şekliyle yeniden ihale suretiyle kiraya verilmesi, kira sözleşmesinin ihalede ortaya çıkan sonuca göre yapılması ve dolayısıyla süre uzatımı yapılması suretiyle kiraya verilme işlemlerinin olağan bir taşınmaz yönetim şekline dönüştürülmemesi gerekmektedir.