Karar Künyesi
İdare tarafından yapılan taşınmaz satış işlemlerinde hatalı uygulamalarda bulunulduğu görülmüştür.
Taşınmazların Açık Artırma Yapılmadan ve Sözleşme İmzalanmadan Satılması
İdare tarafından bazı taşınmazların açık artırma yapılmadan ve sözleşme düzenlenmeden satıldığı tespit edilmiştir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Arsa ve konut üretimi” başlıklı 69’uncu maddesinde belediyenin; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahip olduğu, bu amaçla bütçesinden gerekli parayı ayırmak suretiyle işletme tesis edebileceği, arsalar hariç üretilen konut ve iş yerlerinin satışının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tâbi olmadığı, bu fıkranın uygulama esaslarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanacak çerçeve yönetmeliğe uygun olarak belediye meclisleri tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenleneceği belirtilmiştir.
Anılan maddeye dayanılarak hazırlanan Belediyelerin Arsa, Konut ve İş Yeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmeliğin “Arsa, konut ve iş yeri üretimi” başlıklı 5’inci maddesinde; “Düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediyeler tarafından imarlı ve alt yapılı arsalar üretilebilir. Belediyeler tarafından öncelikle dar gelirliler için farklı büyüklüklerde sosyal konutlar üretilir. Sosyal konutlar dışında, belediyelerce konut üretilip satılabilir. Bu satışlardan elde edilecek gelirden sosyal konutların finansmanına katkı sağlanabilir.<span>”,</span>
Aynı Yönetmeliğin “Konut ve işyeri satışı” başlıklı 15’inci maddesinde; “Sosyal konutlar dışındaki konutlar ile işyerlerinin satışı aşağıda belirtilen esaslara göre yapılır:
…
Satış: Konut ve işyerleri açık artırma usulüyle satılır. Konut ve işyerleri, encümen tarafından önceden belirlenen fiyat üzerinden satışa sunulur ve ihale en yüksek teklifi veren istekli üzerinde bırakılır. Satışa sunulan konut ve işyerine alıcı çıkmaması halinde, yeniden ihaleye çıkarılmaksızın belirlenmiş olan fiyat üzerinden satış yapmaya belediye encümeni yetkilidir. Satışa sunulup da satılmayan konut ve işyerlerinin fiyatları, her yıl günün şartlarına göre yeniden belirlenir.”,
“Tahsis ve satış yetkisi” başlıklı 17’nci maddesinde; “Arsa, konut ve işyeri tahsisi, kiralama ve satışları belediye encümeni kararı ile yapılır. Belediye encümeni kişilerin dar gelirli kapsamına girip girmediğini belirlemeye, tahsis, kiralama ve satışın yapılıp yapılmamasına, satışlarda teklif edilen fiyatın yeterli olup olmadığına ve ihaleyi sonuçlandırıp sonuçlandırmamaya yetkilidir.”,
“Sözleşme düzenlenmesi” başlıklı 19’uncu maddesinde de; “Arsa, konut ve işyeri tahsis ve satışları ile konut kiralanmasında ilgili kişiler veya kooperatif arasında, tahsis veya satış şartları, arsa, konut ve işyerlerinin kullanım şartları, tahsis ve satışın taksitle yapılması halinde taksitlerin ödeme süresi ve vade farkı, zamanında ödenmeyen taksitlere uygulanacak gecikme faizi ile tahsis veya satışın iptal edilmesi ve diğer hükümler bir sözleşme ile düzenlenir.” hükümleri yer almaktadır.
Bu düzenlemeler uyarınca sosyal amaçlar dışında satışı yapılan konut ve iş yerlerinin açık artırma usulüyle satılması gerektiği, yapılacak açık artırma sonucunda satışların belediye encümeni kararıyla yapılabileceği, ayrıca yapılacak satışa ilişkin tüm koşul ve yükümlülüklerin taraflar arasında düzenlenecek bir sözleşme ile belirlenmesinin şart olduğu anlaşılmaktadır.
Ancak yapılan incelemede, Ezine Belediyesi tarafından idareye ait Camikebir mahallesi 103 ada 12 parselde bulunan arazi üzerinde ihale usulüyle yaptırılan ve 84 adet konut ile 6 adet iş yerini kapsayan proje dahilinde 2023 yılı sonu itibarıyla; anılan taşınmazların 43 adetinin belediye meclisi tarafından belirlenen fiyatlar üzerinden ihale veya açık artırma yapılmaksızın doğrudan üçüncü kişilere satıldığı, bunun yanı sıra satışı yapılan 73 taşınmazdan 35 tanesi için taraflar arasında herhangi bir sözleşme düzenlenmediği görülmüştür.
Usulüne uygun olarak satışı ve devri gerçekleştirilmeyen kamu taşınmazlarına ilişkin olarak adli ve idari yargı mercilerince alınan kararlar dikkate alındığında, emredici hükümlere aykırı olacak şekilde gerçekleştirilen idari işlemlerin herhangi bir uyuşmazlığa konu olması halinde iptal edilebileceği ve bunun sonucunda gelişebilecek hukuki süreçler içerisinde mevzuat hükümlerine aykırı hareket eden idareler aleyhinde maddi ve manevi ciddi yükümlülüklerin ortaya çıkabileceği açıkça görülebilmektedir.
Kamu idaresi cevabında; konut projesinin belediye bütçesine ilave bir yük getirmemesi amacıyla bazı taşınmazların satışının proje üzerinden henüz inşa edilmeden yapıldığı, mevzuatta bu tür satışların usulünün düzenlenmemesi gerekçesiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığından konuya dair görüş istendiği, Bakanlık tarafından söz konusu taşınmaz satışlarının 5393 sayılı Kanun ile Belediyelerin Arsa, Konut ve İşyeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılması gerektiği cevabının verildiği, Yönetmelikte yer almayan satışa ilişkin diğer hususların bulunması halinde ise belediye meclisi kararı ile işlem tesis edilmesinin uygun olacağının ifade edildiği belirtilerek alınan belediye meclisi kararı sonrasında satışların yapıldığı belirtilmiştir. Ancak yapılan açıklamalar ile söz konusu Bakanlık görüşü dikkate alındığında gayrimenkul satışlarında projenin tamamlanıp tamamlanmamasına ilişkin mevzuatta bir ayrıma gidilmediği, idare tarafından yapılan işlemlerin anılan Yönetmelik kapsamında yer aldığı, dolayısıyla projesi tamamlanmamış olsa dahi konut satışlarının mevzuat hükümleri uyarınca düzenlenecek açık artırma neticesinde sözleşme düzenlenerek yapılmasının şart olduğu anlaşılmaktadır.
Sonuç olarak, taşınmaz satışlarının mevzuat hükümleri uyarınca usulüne uygun olacak şekilde ihale veya açık artırma suretiyle yapılması ve sonucunun taraflar arasında sözleşmeye bağlanması gerekmektedir.
Belediye Tarafından Üretilen Konut ve İşyerlerinden Satışa Çıkarılanlar için Hatalı Bedel Tespiti Yapılması
İdare tarafından anılan proje kapsamında yapılan taşınmaz satışlarında alınacak peşinat oranının düşük tutulduğu, vadeli ve yılı aşacak şekilde taksitli yapılan satışlarda ise satış bedelinin hatalı belirlendiği tespit edilmiştir.
Belediyelerin Arsa, Konut ve İş Yeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmeliğinin “Konut ve işyeri satışı” başlıklı 15’inci maddesinde;
“ …
f) Ödeme planı: Konut ve işyeri satışlarında alınacak peşinat tutarı, satış bedelinin
%50’sinden az olmamak üzere belirlenir. Kalan miktar en çok 2 yıl içerisinde ve belirlenecek plana göre ödenir. Belediye meclis kararı ile tamirat ve imalat niteliğindeki mesleklerin icrası amacıyla, küçük sanayi siteleri için, belediyelerce yapılan işyerleri, satış bedelinin en az
%20’sine kadarı peşin, kalan miktarı ise 10 yıl içerisinde ödenmesi şartıyla satılabilir. Bu bent kapsamında yapılan taksitli satışlar için belediye meclisince belirlenecek vade farkı uygulanır. Borcun zamanında ödenmemesi halinde sözleşme hükümlerine göre hareket edilir. Konut ve işyerlerinin satışında banka kredisi ve diğer finansman araçlarından yararlanılabilir.”,
“Belediye meclisinin yetkisi” başlıklı 16’ncı maddesinde;
“Belediye meclisi, dar gelirli tanımına ilişkin miktarı %25’e kadar artırmaya veya düşürmeye; tahsis ve satışlarda alınacak peşinat miktarlarını ve peşin ödemelere uygulanacak indirim oranını, tahsis ve satışlarda uygulanacak taksit süreleri ile vade farkını, yıllık kira artış oranını, satışlarda uygulanacak grup veya meslek indirim oranını belirlemeye; 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun gereğince belirlenen oranı geçmemek üzere gecikme faizini tespit etmeye yetkilidir.”,
“Yeniden değerleme” başlıklı 21’inci maddesinde de; “Arsa ve konutların tahsis, kiralama ve satışlarında peşinat alındıktan sonra kalan borç miktarı her yıl bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi ile çarpılarak yeniden değerlemeye tabi tutulur.” hükümleri yer almaktadır.
Bu düzenlemeler uyarınca, sayılan istisnaların dışında kalan hallerde yapılacak satışlarda alınacak olan peşinat tutarının satış bedeline oranının en az %50 olacak şekilde belirlenmesi gerektiği, alınacak peşinat miktarlarını asgari oranın üzerinde kalacak şekilde belirleme yetkisi ile taksitli satışlarda vade farkının belirlenmesi sorumluluğunun belediye meclisine verildiği ve yılı aşan taksitli satış işlemlerinde peşinat alındıktan sonra kalan borç miktarının yeniden değerlemeye tabi tutulması gerektiği anlaşılmaktadır.
Ancak yapılan incelemede, söz konusu proje kapsamında 2023 yılı sonu itibarıyla; taksitli olarak satılan 38 taşınmazdan 35 tanesi için asgari %50 oranının altında kalacak şekilde peşinat tutarı öngörüldüğü, taksitli satışlar için belediye meclisi tarafından herhangi bir vade farkı belirlenmediği ve birden fazla yıla yaygın şekilde taksitli satılan 34 taşınmaz için ise kalan borç miktarının yeniden değerlemeye tabi tutulmadan tahsil edildiği görülmüştür.
Kamu idaresi cevabında; yukarıda yer verilen açıklamalarla satış usulünün mevzuat kapsamında belirlenmediği gerekçesiyle satışların belediye meclisi kararı doğrultusunda yapıldığı ve fiyatların anılan Yönetmelik hükümleri çerçevesinde güncel fiyatlar üzerinden idare aleyhine bir fark oluşturmayacak şekilde oluşturulduğu belirtilerek henüz satışı yapılmayan taşınmazların ise bulgu doğrultusunda işlemler yapılarak satışa sunulacağı ifade edilmiştir. Ancak yukarıda yer verilen açıklamalar neticesinde söz konusu satışlar mevzuat kapsamına girmektedir. Dolayısıyla belediye meclisine, yapılacak taşınmaz satışlarında alınacak olan peşinat tutarının serbestçe belirlenmesi yetkisi verilmediği, taksitli satışlarda vade farkı getirilmesine ilişkin bir inisiyatif de tanınmadığı, ayrıca yılı aşan taksitli satış işlemlerinde peşinat alındıktan sonra kalan borç miktarının yeniden değerlemeye tabi tutulmasının da zorunlu olduğu görülmektedir.
Sonuç olarak, taşınmaz satışlarının mevzuat hükümleri göz önüne alınarak belirlenecek bedeller üzerinden yapılması gerekmektedir.