İdareye ait bazı taşınmaz kira bedellerinin günün emsal ve rayiç bedellerini yansıtmadığı görülmüştür.

Taşınmaz kira dosyalarının incelenmesi sonucunda; taşınmazlara ait kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan tüketici fiyat endeksi (TÜFE) esas alınarak tespit edildiği ve hesaplanan bedelin yeni yıl kira bedeli olarak uygulandığı, emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmadığı anlaşılmıştır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesine göre; kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılması, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, TÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenmesi gerekir.

Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kira bedeline her yıl üretici fiyat endeksi (ÜFE) veya TÜFE oranında artış uygulanmasının yasaya aykırı olduğu, Türk Borçlar Kanunun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasının açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği belirtilmiştir.(3. Hukuk Dairesi 2017/10455 E., 2019/6443 K., 3. Hukuk Dairesi 2017/9068 E., 2019/5555 K.)

Yapılan incelemede, bazı taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedellerini göz önünde bulundurmadan TÜFE oranında artırdığı görülmüştür. İdare taşınmazlarının ilk kira başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması, kira sözleşmelerinin TÜFE oranında artırılması, bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde hiç emsal uygulanmaması idareye ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalmasına neden olmuştur.

Bu kapsamda; kira bedellerinin ilk beş yıl TÜFE oranında artırılması, her beş yılın sonunda ise her bir kira sözleşmesi itibariyle yeni dönem başlangıcından önce bir komisyon marifetiyle kira bedelinin, TÜFE’deki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler karşılaştırılarak ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi ve idare tarafından kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir.

Kamu idaresi tarafından verilen cevapta, koronavirüs önlemleri çerçevesinde 2021 yılında kira bedellerinin 6 ay süre ile ertelendiği ve 2021 yılında kira artışı yapılmadığı ifade edilmiştir. Koronavirüs önlemleri kapsamında kira bedellerinin ertelenmesi veya kira bedellerinde artış yapılmaması bu döneme ait istisnai bir uygulamadır. Diğer dönemlerde emsal ve rayiç bedel mukayesesinin yapılmasını etkilememektedir.