Kurumun kiracısı durumunda olan mükelleflere ilişkin kira artış oranlarının sabit olacak şekilde belirlendiği görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ile 356’ıncı maddeleri Konut ve Çatılı işyerleri kiralarına ilişkindir. Söz konusu kanunun 344’üncü maddesi Kira Bedelinin Belirlenmesinin detaylarını belirlemektedir. Bu maddede;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan

uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

…”

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin; 2013/16370 sayılı Kararında; “…

Sözleşmedeki artış oranının yasal (ÜFE) artış oranını geçtiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece yukarıda açıklanan esas ve ilkeler doğrultusunda 01.09.2012 tarihinde başlayan kira dönemi için kira artışı üretici fiyat endeksindeki (12 aylık ortalama) artış oranına göre belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken

…”,

2014/11004 sayılı Kararında;

“kira artışının TÜİK’in yayınladığı ÜFE on iki aylık ortalama artış oranı üzerinden hesaplanması gerekirken bilirkişi raporunda doğrudan endeks oranının esas alınması da hatalıdır.” Şeklindedir.

Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığı (TÜİK) tarafından yayımlanan “Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yi-Üfe) Kullanıcıları İçin Rehber” inde; On iki aylık ortalamalara göre değişim: Son on iki aylık endeks ortalamasının, bir önceki on iki ay için endeks ortalamasına göre yüzde değişim olduğu ifade edilmiştir. Bu tanım her ne kadar Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi için yapılmış olsa da bu tanımdaki durum doğal olarak Tüketici Fiyat Endeksi için de geçerlidir.

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Hesap Verme Sorumluluğu” başlıklı 8’inci maddesinde;

“Her türlü kamu kaynağının elde edilmesi ve kullanılmasında görevli ve yetkili olanlar, kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesinden, kullanılmasından, muhasebeleştirilmesinden, raporlanmasından ve kötüye kullanılmaması için gerekli önlemlerin alınmasından sorumludur ve yetkili kılınmış mercilere hesap vermek zorundadır.”, denilmektedir.

Yapılan incelemede, işgaliye ve kiralama yoluyla mükellefiyet tesis edilen gerçek ve tüzel kişilerin ödemekle yükümlü olduğu işgaliye ve kira bedellerinin herhangi bir ayrıma gidilmeksizin Belediye Meclisinin 93 ve 94 nolu kararları ile sabit oranda olacak şekilde %20 olarak belirlendiği tespit edilmiştir.

2022/93 nolu Belediye Meclisi kararı şu şekildedir;

“2023 Yılına ait Belediyemiz kira mükelleflerinin kira artış oranı ve durumunun görüşülmesine geçildi.

Meclisimiz tarafından konu ile ilgili olarak yapılan değerlendirme sonucunda; Belediyemiz Mali Hizmetler Müdürlüğü’nün 20.10.2022 tarih ve 18250 sayılı yazısına istinaden, 2022 yılı kira bedellerinin, ekte sunulan listede belirtildiği şekli üzerinden % 20 (yüzde yirmi) oranında arttırılması, %20 oranındaki artışla oluşturulan ve 01.01.2023 tarihi itibari ile uygulanacak olan 9 (dokuz) sayfadan ibaret Belediyemiz kiracılarına ait 2023 yılı kira bedellerinin belirtildiği listenin bu kararın eki sayılması oylamaya sunuldu; Meclis üyelerimizden çekimser oyuna karşılık, oy çokluğu ile kabul edilerek, gereği için karardan

bir örneğinin Mali Hizmetler Müdürlüğü’ ne ve bir örneğinin de bilgi için Valilik Makamına gönderilmesine karar verildi.”

94 nolu karar işgaliye bedelleri ile ilgili olup aynı minvalde olduğundan buraya alınmamıştır.

Belediyelerin mülkiyetinde olan, kullanım, yönetim hakkı Belediye tarafından belirlenen taşınmazlar ile yine belediyeler tarafından verilen imtiyazlar kamu hukukuna tabi olmaları dolayısıyla kamu malı ve imtiyazları olarak kabul edilmiş olup buralardan elde edilecek gelirler de kamu geliridir. Bu taşınmaz ve hakların, kiraya verilmesi durumunda gelirleri kamuya gelir kaydedilmektedir. Bundan dolayı, Belediye taşınmaz ve hakların kiralanması ve elde edilecek gelirin, kamunun yararına olacak şekilde Belediyelerin üst yönetimi ve diğer sorumlular tarafından gözetilmesi gerekmektedir. Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca, yasa koyucu işyeri kiralamalarında daha zayıf durumda olarak değerlendirdiği kiracıyı korumayı esas almış ve TÜFE oranını uygulamaya sokmuştur. Buna aykırı olarak, TÜFE oranının göz ardı edilerek taşınmaz ve hakların özellikleri ile ilgili detaylı fizibilite çalışması yapılmadan bütün mükelleflere aynı olacak şekilde sabit bir oran belirlemek mevzuat hükümlerine aykırı olacağı gibi, kamu eliyle haksız rekabet yaratmak suretiyle sosyal ekonomiye ve sosyal adalete de zarar vereceği düşünülmektedir. Ayrıca, belediyenin önemli sayılabilecek gelir kaynaklarından olan kiralama gelirlerinden bu surette feragat etmesi

belediyenin mevzuat hükümleri ile kendisine yüklenen asli görev ve sorumluluklarını tam olarak yerine getirmesinde aksaklıklar meydana getirebileceği de ihtimal dâhilindedir.

Sonuç olarak, kurumun gelir kaybının önlenmesi ve subjektifliğe yer verilmemesi açısından kira artış oranlarının TÜİK tarafından belirlenen on iki aylık ortalamalara göre belirlenmesi gerektiği düşünülmektedir.