Belediye sınırları içerisinde emlak vergisine tabi binaların inşaat sınıflarının, inşaat sınıflarının tayinine esas alınacak nitelikler ortaya konmadan belirlendiği ve binaların fiili kullanım durumlarının sağlıklı belirlenmediği görülmüştür.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinde; binalar için emlak vergi değerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı vergi değerinin toplamı olduğu ve bu hususların çıkarılacak bir yönetmelikle hesaplanacağı ifade edilmiştir. 2.7.2018 tarihli ve 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin 59’uncu maddesiyle, bu maddede yer alan “tüzük” ibaresi “yönetmelik” şeklinde değiştirilmiştir.

Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’ün “Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı” başlıklı 10’uncu maddesinde; binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar dikkate alınarak binalar, lüks inşaat, birinci sınıf inşaat, ikinci sınıf inşaat, üçüncü sınıf inşaat, basit inşaat olmak üzere beş sınıfa ayrılmıştır.

Bahse konu 10’uncu maddenin son fıkrasındaki hükme istinaden Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı R.G.’de “Bina İnşaat Sınıflarının

Tespitine Dair Cetvel” yayımlanmıştır. Cetvelde; binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi ve kalitesi gibi özelliklere yer verilmiş, binalar Tüzük’e uygun olarak beş sınıfa ayrılmış ve her sınıf için on adet kriter belirlenmiştir

Bahsi geçen Tüzük’ün “İnşaat maliyet bedelinin hesaplanması” başlıklı 20’nci maddesine göre; inşaat maliyet bedeli, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle bulunmaktadır. Metrekare normal inşaat maliyet bedelleri; binaların kullanılış tarzları, inşaat nevileri ve sınıflarına göre Hazine ve Maliye ile Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıklarınca birlikte belirlenmekte ve uygulanacağı bütçe yılından önce ilan olunmaktadır.

Anılan Kanunun 33’üncü maddesinde, yeni bina inşa edilmesi, bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi vergi değerini tadil eden sebepler arasında sayılmıştır.

Kanun’un “Bildirim verme süresi” başlıklı 23’üncü maddesinde de 33’üncü maddeye göre vergi değerinde değişiklik yapılması gereken nedenlerin bulunması halinde emlak vergisi bildirimi verilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir. Bu durumda, bir arsa üzerine bina yapılması durumunda vergi değerinde değişiklik yapılması gerekmektedir.

Binaların vergi değeri bina inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değerinden oluşmaktadır. Dolayısıyla bina inşaat sınıflarının doğru tespit edilmesi binaların vergi değerinin tespitinde büyük önem arz etmektedir.

Her bütçe yılından önce yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğ eklerinde yer verilen “Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetveller” incelendiğinde, metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin bina sınıflarına göre belirlendiği görülmektedir. Bina sınıfının, olması gerekenden daha düşük bir sınıf olarak belirlenmesi; inşaat maliyet bedelinin, dolayısıyla bina vergi değerinin olması gerekenden daha az miktarda hesaplanmasına, kurum tarafından daha az miktarda emlak vergisi tahakkuk ve tahsilatı yapılmasına sebep olacaktır.

Konuyla ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 14 Seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde; binanın gireceği sınıfın, belirlenen özelliklerden yarıdan fazlasını taşıyıp taşımadığına bakılarak belirleneceği, binada anılan özelliklerden yarıdan fazlası yoksa, bu defa özellikleri itibariyle en yakın olduğu sınıfın beyan edileceği, diğer taraftan, binanın bir alt veya üst sınıftan hangisine gireceği konusunda tereddüde düşülen hallerde, rayiç bedelin beyan edilmesinin esas olduğu da dikkate alınarak, bir üst sınıf

bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Tüzük’ün 3’üncü maddesinde; inceleme yetkisine sahip memurların, mükelleflerden emlakın genel durumuna, kullanılış tarzına ilişkin gerekli bilgileri isteyebileceği, 4’üncü maddesinde ise; inceleme yetkisine sahip memurların, vergi değeri takdir edilecek bina, arsa ve araziyi gezip görebileceği ifade edilmiştir.

Binaların sınıflarının belirlenmesi için binalara ait proje ve yapı kullanma izin belgelerinde binalara ait niteliklerin tam olarak yer almadığı, bunun dışında binaların özelliklerini belirten herhangi bir belgenin veya idarenin vergi değeri takdir edilecek binayı gezip gördüğüne ait bir tutanağın yer almadığı, projesi ve yapı kullanma izin belgesi olmayan ancak bina olarak kullanılan bazı yapıların arsa üzerinden vergilendirildiği görülmüştür.

Dolayısıyla binalara ait proje ve yapı kullanma izin belgelerinde belirtilen nitelikler bina inşaat sınıflarının belirlenmesi ve ayrılması için yeterli düzeyde olmadığından, Belediyenin binanın genel durumuna ilişkin bilgileri istemesi ve personelinin vergi değeri takdir edilecek binayı görüp bina özelliklerini bir tutanakla tespit etmesi gerekmektedir. Projesi ve yapı kullanma izin belgesi olmayan yapıların ise bina üzerinden vergilendirilmesi gerekir.

Bina inşaat sınıflarının ve fiili kullanım durumlarının sağlıklı bir şekilde belirlenmemesi emlak vergisi kaybına neden olmaktadır.

İdare tarafından verilen cevapta, binaların fiili kullanım durumlarının yerinde tespit edilerek gerekli düzenlemelerin yapılmasına başlandığı ifade edilmiştir.