Kiraya verilen taşınmazların kira sözleşmelerinde yer alan kira artış oranını düzenleyen hükmün belirsiz olduğu ve bu durumun uygulanan kira artış oranlarında tutarsızlıklara sebebiyet verdiği görülmüştür.

Kamu İdaresi tarafından düzenlenen kira sözleşmeleri ve şartnamelerinin “Kira Bedelinin Ödenme Şekli” başlıklı ilgili maddelerinde; “İlk yıla ait kira bedeli, kira sözleşmesinin imzalanmasından önce peşin olarak yatırılacaktır. İkinci ve müteakip yıllara ait kira bedelleri: Devlet İstatistik Enstitüsünce artışın yapılacağı ayda yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi ( Bir önceki yılın aynı ayın göre % değişim oranı) oranında ve/veya Belediye tarafından günün rayicine göre tespit edilecek artış oranları uygulanmak suretiyle yeniden tespit edilecek diğer koşullarla belirlenir ve her ayın 10. Günü aylık peşin olarak ödenir.” hükmü yer almaktadır.

Anılan hüküm uyarınca müteakip yıllara ilişkin kira bedelinin tespitinde iki farklı usul belirlendiği, bu usullerden birincisinin TÜİK tarafından yayımlanan tüketici fiyat endeksi oranının esas alınması olduğu; ikincisinin ise Belediye tarafından günün rayicine göre tespit edilecek oran kadar artış yapılması olduğu görülmüştür. Söz konusu durum, kira artışına ilişkin olarak Kamu İdaresi tarafından hangi artış usulünün seçileceği konusunda belirsizliğe neden olmaktadır. Ayrıca, Kamu İdaresi tarafından ikinci usulün seçilmesi halinde kira bedeline ilişkin rayicin belirlenmesinin, hangi karinelere dayanacağı da açıkça ifade edilmemiştir.

Yapılan denetimde kira artış oranlarının belirlenmesinin, Kamu İdaresi tarafından oluşturulmuş bir komisyon marifetiyle gerçekleştirildiği, anılan komisyon kararlarında yer verilen artış oranlarının günün rayicine veya emsal kira bedellerine göre tespit edildiğinin belirtildiği görülmüştür. Ancak komisyon tarafından tespit edilen kira artış oranları ile kira bedellerinin incelenmesinde;

• Kent mobilyalarına ilişkin 2022 kira bedelinin, günün ekonomik koşulları ve

  ticaret hacminin dikkate alındığı ifadesine yer verilmesi suretiyle aylık 38.500 TL olacak şekilde sabit bırakıldığı herhangi bir artırıma tabi tutulmadığı,

• 2017 yılında ihale edilen 15 adet iş yerinin, 2019 yılından bu yana kira bedellerinin artırılmadığı ve söz konusu işyerlerinin 2022 yılı kira bedelleri, 2017 yılı kira bedellerine oranlandığında 5 yıllık kira artışının ortalama %22 olduğu,

• Bazı kiracıların 2021 yılı kira bedellerinin 2022 yılında artırılmadığı ve buna ilişkin herhangi bir komisyon kararının bulunmadığı,

• Aynı mahalde bulunan ve aynı yüz ölçüme sahip kafeterya olarak işletilen bazı taşınmazların kira bedelleri ile artış oranlarının yıllar itibarıyla tutarsızlık arz ettiği,

• Birtakım kiracılara aynı dönemde uygulanan kira artış oranlarında da tutarsızlıklar bulunduğu tespit edilmiştir.

Tespiti yapılan söz konusu hususlar, kira sözleşmelerinde yer alan artış oranının belirlenmesinde esas alınacak hükmün soyut ve belirsiz olmasından kaynaklanmaktadır. Anılan belirsiz hüküm uyarınca komisyona yetki verilmesi suretiyle kira bedellerinin artırılmamasına, kira artış oranının düşük kalmasına ve aynı yerdeki taşınmazlar için faklı kira artış oranlarının uygulanmasına neden olunmaktadır.

Kamu İdaresi cevabında bulgu doğrultusunda işlem tesis edileceği belirtilmişse de kira artış oranlarının tespitinde belirsizlik bulunmadığı, kira bedellerinin Belediye Başkanı tarafından görevlendirilen komisyon tarafından tespit edildiği, komisyon tarafından kira bedellerinin tespiti hususunda eşitlik ve emsallere uygunluğun esas alındığı ifade edilmiştir. 2022 yılında kira artışı yapılmayan veyahut TÜİK verilerine nazaran düşük oranda artış yapılan taşınmazlar için ise pandemi koşulları, ticaret hacminin azalması, şehir merkezine uzaklık gibi gerekçeler ileri sürülmüştür. Diğer yandan aynı dönemde aynı yüz ölçümüne sahip olan kafeteryaların kira artış oranlarının farklılık göstermesi konusunda ise yakın zamanda gerçekleştirilen ihaleler sonucunda kiralanan işyerlerinin kira bedelleri ile diğer işyerlerinin kira bedellerinin eşitlenmesinin amaçlandığı belirtilmiştir.

Ancak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesinde; ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu belirtilmektedir. Bu nedenle gerçekleştirilen ihalelere ilişkin tip sözleşmeler ile idari şartnamelerde yer verilen kira artış oranlarına ilişkin hükümlerin açık ve belirli olması elzemdir. Söz konusu mevzuat hükmüne

rağmen sözleşmelerde yer verilen ilgili maddeler uyarınca kira bedellerinin belirlenmesi hususu Belediye Başkanı tarafından görevlendirilen komisyonun takdirine bırakılmıştır. Rekabet ve açıklık ilkelerine aykırı bu uygulama suretiyle pandemi, şehre uzaklık, ihale yoluyla kiralanan iş yerlerinin ortaya çıkan kira bedelleri ile emsal iş yerlerinin kira bedellerinin denkleştirilmesi, ekonomik koşullar gibi gerekçelere istinaden kira bedellerinin belirlenmesi mümkün değildir. Kaldı ki Kamu İdaresi cevabında ileri sürülen pandemi koşullarının 2022 yılı kira artışlarının belirlenmesi bakımından uygulanması da mevzuata uyarlı olmamaktadır.

Hesap verme sorumluluğu çerçevesinde her türlü kamu kaynağının ekonomik ve hukuka uygun olarak kullanılması zorunlu olduğundan kira sözleşmelerinde yer verilen kira artış oranı hükümlerinin somut ve açık olacak şekilde düzenlenmesi gerekmekte olup kira artış oranlarının belirlenmesi hususunun herhangi bir komisyonun takdirine bırakılmaması icap etmektedir.