Şirketin, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve KİPTAŞ’ın da tarafı olduğu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzaladığı, imzalanan sözleşmeye istinaden kendi edimlerini zamanında yerine getirdiği, satış vaadine konu proje alanındaki imar planlarının mahkemece iptali sebebiyle düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin fesih ve tasfiyesine karar verildiği, ancak fesih ve tasfiye işlemlerinin resmi şekilde yapılmadığı, fesih ve tasfiye sonunda şirket alacağının hesaplanması yönteminin şirket zararına yol açacak şekilde belirlendiği tespit edilmiştir.

Şirket ile İBB ve KİPTAŞ arasında mülkiyeti İBB'ye ait olan Afet Riski Altındaki İstanbul İli Beşiktaş İlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 2011 Ada, 272 (Eski 29 ve 271) Parsel sayılı taşınmazda hayata geçirilecek projede 206 adet kat irtifaklı bağımsız bölümlerin İMAR AŞ’ye satışının vaat edilmesi konulu İstanbul 17. Noterliğinin, 31.12.2018 tarih ve 59097 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” ve bu sözleşmeye ek olarak yapılan İstanbul 17. Noterliğinin 18.02.2019 tarih ve 07962 Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ek Sözleşmesi imzalanmıştır.

Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen toplam 931.676.046,00 TL satış bedelinin 500.000.000,00 TL’si 31.12.2018 tarihinde, 270.000.000,00 TL’si 8.01.2019 tarihinde ve 161.676.046,00 TL’si 11.01.2019 tarihinde Şirket tarafından İBB hesabına gönderilerek İmar AŞ için sözleşmesinde belirlenen edim Şirketçe yerine getirilmiştir.

Süreç içerisinde sözleşmelere konu parsellerin imar planlarının iptaline ilişkin dava açılmış, mahkemece imar planının iptaline karar verilmiş, proje hafriyat aşamasında kalmıştır. Temyiz süreci devam eden kararın kesinleşeceği tarihin belirsizliği de göz önüne alınarak taşınmaz yatırımının ne kadar sürede geri döneceği öngörülemediğinden taraflar düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin fesih ve tasfiyesine karar vermişlerdir. Buna ilişkin

“Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Fesih ve Tasfiyesine İlişkin Sözleşme” adi şekilde düzenlenerek 07.05.2021 tarihinde taraflarca imza altına alınmıştır.

Sözleşmenin tasfiye edilmesi ile ilgili İmar AŞ’ye iade edilecek bedelin hesaplanması açısından İBB tarafından bir değerleme komisyonu kurulmuş ve komisyonca söz konusu projedeki tüm bağımsız bölümlerin toplam bedelinin 3.275.000.000,00 TL olarak takdir edildiği bildirilmiştir.

Projenin güncel değeri olan 3.275.000.000,00 TL üzerinden İmar AŞ’nin projedeki payına tekabül eden %35,0248085439 (yüzde otuzbeş tam onmilyarda ikiyüzkırksekizmilyon seksenbeşbin dörtyüz otuzdokuz) hissesi için 1.147.062.479,81 TL İBB tarafından İmar AŞ’ye fesih ve tasfiye sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içinde takas, trampa, satış ve/veya nakit şeklinde ödenerek mahsuplaşma sağlanacağı sözleşme ile bağıtlanmıştır.

Yapılan incelemede; Şirketin İBB’den olan alacaklarının tahsilatı amacıyla İBB’nin mülkiyetinde bulunan Beşiktaş ilçesi Rumeli Hisarı mahallesi 6 Ada 4 Parsel, Beşiktaş ilçesi Rumeli Hisarı mahallesi 1400 Ada 269 Parsel ve Beşiktaş ilçesi Rumeli Hisarı mahallesi Fenerli Hiristo mevkii 1400 Ada 9 Parsel sayılı taşınmazların toplam 845.350.054,60 TL bedel karşılığında Şirkete devredildiği görülmüştür.

Ayrıca, Şirket İBB Mülkiyetinde bulunan Beşiktaş ilçesi Dikilitaş mahallesi 25 Ada 77 Parsel sayılı taşınmazın İBB tarafından satılmasına ilişkin ihaleye katılarak en avantajlı teklifi vermiş, bu sayede taşınmazın yeni maliki haline gelmiştir. İhalede oluşan 176.500.000,00 TL tutarındaki teklif bedeli Şirketin İBB’den olan alacaklarının mahsubunda kullanılarak toplam alacaktan satış bedeli kadar tutar düşülmüştür.

17.11.2021 tarihinde ise toplam 30.000.000,00 TL nakit para şirket hesabına gönderilerek mahsuplaşmaya ilişkin son işlem gerçekleşmiştir. Buna göre İmar AŞ’nin İBB’den alacağı olan toplam 1.147.062.479,81 TL’nin 1.051.850.054,60 TL’lik kısmi nakden, trampa ve satış yoluyla tahsil edilmiş, ancak 95.212.425,21 TL’lik kısmı için hiçbir işlem tesis edilmemiştir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından belirlenen projenin güncel değeri üzerinden İmar AŞ’ye ödenecek tutar ile bu tutara ilişkin zaman içindeki mahsuplaşmalara ilişkin detaylara aşağıdaki tabloda yer verilmiştir.

Tablo 3: İBB ile Yapılan Mahsuplaşmaya İlişkin Hesap Tablosu

İşin tasfiyesine ilişkin taraflar arasında adi şekilde düzenlenen tasfiye ve fesih sözleşmesine göre fesih ve tasfiye sözleşmesinin imza altına alındığı tarih olan 07.05.2021 tarihinden itibaren 12 ay içinde mahsuplaşma işleminin tamamlanacağı düzenlenmişse de sözleşme süresi içerisinde mahsuplaşma işlemi tamamlanamamış ve 95.212.425,21 TL tutarındaki alacak tahsil edilememiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706’ncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237’nci maddesi hükümleri uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için resmî şekilde düzenlenmiş olması şarttır. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60’ıncı maddesinin üçüncü fıkrasına göre Noterler işbu sözleşmeyi düzenleme şeklinde yapmak zorundadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmakla mümkün olacaktır.

Buna göre, İmar AŞ ile diğer taraflar arasında resmi şekilde noter huzurunda imzalanan “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi”nin fesih ve tasfiyesinin de aynı şekilde yapılması gerekmekteyken taraflar arasında imzalanan adi sözleşme şeklinde yapılması mevzuat hükümlerine uygun düşmemektedir.

Adi şekilde düzenlenerek imza altına alınan fesih ve tasfiye sözleşmesinin bir an için geçerli olduğu düşünüldüğünde; sözleşme kapsamında İmar AŞ’nin ödediği ve tasfiye sürecinde geri alması gereken bedelin hesaplanmasında şirket zararına yol açacak uygulamaya gidildiği anlaşılmıştır. Şöyle ki; yerleşik yargı içtihatları uyarınca geçerli sözleşmeye dayanan zararların giderilmesinde ödenecek bedel taşınmazın gerçek bedeli karşılığıdır. Fesih ve tasfiye sözleşmesinde mahsuplaşmaya esas alınan bedelle ilgili olarak İmar AŞ’nin kendi hissesine

düşen payla ilgili herhangi bir değerleme çalışması yapmadığı, değerlemeye ilişkin iş ve işlemlerin İBB tarafından yürütüldüğü ve İBB’nin belirlediği mahsuplaşmaya ilişkin bedelin Şirket tarafından kayıtsız şartsız kabul edildiği anlaşılmaktadır.

İBB’nin taşınmazın değerlemesine ilişkin yürüttüğü çalışmalar Belediyeden edinilerek incelenmiş olup değerleme çalışmalarının nihayete erdirilmesi için İBB tarafından Değerleme Raporu oluşturulmak üzere değerleme komisyonu kurulduğu görülmüştür. Komisyonun kararına esas alınmak üzere SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinden ayrıca değerleme raporu alındığı da görülmüştür.

Belediyece oluşturulan değerleme komisyonunun raporunda; 2018 yılında sözleşmeye konu proje için Belediye tarafından belirlenen toplam pazar değerinin 2.660.000.000,00 olduğu, bu değerin belirlendiği 2018 yılı ile tasfiyenin gerçekleştirildiği 2021 yılları arasındaki enflasyon verilerine göre toplam pazar değeri güncellendiğinde projenin güncel pazar değerinin 3.594.930.455,00 TL olması gerektiği, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketine tasfiye tarihi itibariyle yaptırılan değerlemede ise projenin güncel pazar değerinin toplam 3.392.844.000,00 TL olarak takdir edildiği ifade edilmiştir. Ancak, ekonomik koşullar, gayrimenkul pazarına olan talep vb. somut veriye ve bilimsel açıklamalara dayanmayan genel geçer sebeplerle projenin güncel değeri 3.275.000.000,00 TL olarak takdir edilmiştir. Fesih ve tasfiye sözleşmesi de bu bedel üzerinden imzalanmıştır.

Yukarıda yer alan açıklamalardan da görüldüğü üzere İBB tarafından oluşturulan komisyon proje bedelinin enflasyona göre güncel değerinin 3.594.930.455,00 TL olabileceğini değerlendirmiş, lisanslı firmadan aldığı rapora göre ise güncel değerin 3.392.844.000,00 TL olabileceğini öngörmüş. Ancak tüm bu değerleme yöntemleri esas alınmayarak 3.275.000.000,00 TL tutarında değerleme yapılarak işlem tesis edilmiştir.

Buna göre tasfiye ve fesih sözleşmesinde projenin toplam güncel değeri 3.275.000.000,00 TL belirlenmekle, İmar AŞ’nin projeye ortaklık oranına göre hissesine düşen iade alacağı bedel 1.147.062.479,81 TL olarak imza altına alınmıştır.

Ancak, tasfiye ve fesih sözleşmesinde projenin toplam güncel değeri bilimsel veriler ışığında hazırlanan SPK lisanslı firma tarafından belirlenen 3.392.844.000,00 TL olarak esas alınmış olsa idi, İmar AŞ’nin projeye ortaklık oranına göre hissesine düşen iade alacağı bedel 1.188.337.115,19 TL olarak belirlenecekti.

Gayrimenkul değerleme konusunda uzman, SPK lisanslı firma tarafından belirlenen

toplam proje bedeli yerine, Belediye tarafından oluşturulan bir komisyonca bilimsel verilere dayalı olmayan tahmini bir proje bedeli belirlenmesi suretiyle İmar AŞ toplam 41.274.635,38 TL (1.188.337.115,19 - 1.147.062.479,81 TL = 41.274.635,38 TL) daha az tutarda bedelin iade alınmasına onay vermiştir.

Dolayısıyla, tarafların bir araya gelerek bir bedel tespit etmek yerine, İBB’nin tek taraflı olarak belirlediği bedelin itiraz edilmeden kabul edilmiş olması Şirketin zarara uğramasına sebep olmuştur.

İmar AŞ’nin sözleşme tarihi olan 31.12.2018 tarihi itibariyle kendi hissesine düşen 931.676.046,00 TL ödemenin tasfiye ve fesih tarihi olan 2021 yılı Mayıs ayına TÜİK verileri esas alınarak güncellenmesi halinde;

-Yurtiçi Tüketici Fiyat Endeksi esas alınarak yapılan güncellemeye göre 1.270.327.562,97 TL

-Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi esas alınarak yapılan güncellemeye göre 1.468.842.556,18 TL

-Yurtiçi Üretici ve Tüketici Fiyat Endekslerinin ortalaması esas alınarak yapılan güncellemeye göre ise 1.369.585.059,58 tutarın parasal değerden mahrum kaldığı görülmektedir.

Tablo 4: 2018 Yılındaki Parasal Değerin Fesih Tarihindeki TÜİK Verilerine Göre Güncel Değeri

Yukarıda yer verilen açıklamalardan da görüleceği üzere düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı tarih olan 31.12.2018 tarihinde İmar AŞ’nin edimi 931.676.046,00 TL’nin İBB’ye ödenmesinden ibarettir. Söz konusu edim sözleşmede belirtilen süre içerisinde ifa edilerek yerine getirilmiştir. Tasfiye ve fesihe ilişkin olarak Şirketin iade alması gereken tutar en azından SPK lisansı gayrimenkul değerleme şirketince belirlenen tutara

göre hesaplanan güncel değer üzerinden hesaplanması gerekirken böyle bir yöntemin uygulanmadığı tespit edilmiştir. Bu yöntem yerine İBB tarafından bilimsel bir çalışmaya dayanmaksızın belirlenen tutarın esas alınması neticesinde şirket en az 41.274.635,38 TL gelirden mahrum kalmıştır. 931.676.046,00 TL’nin yukarı yer alan TÜİK verilerine göre güncel değeri hesaplandığında ise mahrum kalınan bedelin 41.274.635,38 TL’nin çok daha üzerinde olduğu görülmektedir.

Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, Şirket tarafından;

• Şirket ile İBB ve KİPTAŞ arasında mülkiyeti İBB'ye ait olan afet riski altındaki İstanbul İli Beşiktaş İlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 2011 Ada, 272 (Eski 29 ve 271) Parsel sayılı taşınmazda hayata geçirilecek projede 206 adet kat irtifaklı bağımsız bölümlerin İMAR AŞ’ye satışının vaat edilmesi konulu İstanbul 17. Noterliğinin, 31.12.2018 tarih ve 59097 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” ve bu sözleşmeye ek olarak yapılan İstanbul 17. Noterliğinin 18.02.2019 tarih ve 07962 Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ek Sözleşmesinin imzalandığı,

• Bağımsız bölümlerin teslim süresinin inşaat ruhsatı alınan 01.11.2018 tarihinden itibaren 36 ay olarak belirlendiği, sözleşme tarihinde projenin ruhsatının alındığı ve kat irtifakı kurulduğu,

• Ancak ilerleyen süreçte sözleşmeye dayalı ödemelerin gerçekleşmediği, sözleşmeye konu parselin imar planlarının iptali için açılan davada imar planlarının iptaline karar verildiği, davanın temyiz aşamasında olduğu ve şantiye sahasında çalışma olmadığının görüldüğü,

• Sözleşmenin tarafları ile yapılan görüşmelerde projenin gerçekleştirilmesinin zora girdiği ve sözleşmenin feshine karşılık takas yapılabileceği veya İmar AŞ’nin belediyeden taşınmaz satın alması halinde bunun mahsuplaşma suretiyle değerlendirilebileceğinin bildirildiği,

• İBB tarafından şirkete iade edilecek tutarın belirlenmesine yönelik SPK lisanslı değerleme firmasına değerleme yaptırıldığı, bu değerleme ile İBB Başkanlık Kıymet Takdir Komisyonunca söz konusu projedeki tüm bağımsız bölümlerin toplam bedelinin 3.275.000.000,00 TL olarak takdir edildiği, İmar AŞ hissesinin karşılığının belirlenen bu bedel üzerinden hesaplanacağının bildirildiği,

• İBB’nin yazılı bildiriminin şirket tarafından olumlu değerlendirilerek, İBB tarafından öngörülen ve iletilen 3.275.000.000,00 TL üzerinden İmar AŞ payının

  %35,0248085439 hissesine karşılık alacağının 1.147.062.479,81 TL olduğu ve Şirketin payının ayni veya nakdi olarak ödenmesi hususlarının uygun görüldüğü,

• Buna istinaden Satış Vaadi sözleşmesinin, 07.05.2021 tarih ve 2021/19 sayılı Yönetim Kurulu Kararı ile 07.05.2021 tarihli “Fesih ve Tasfiye Sözleşmesi” ile feshedildiği,

• Tüm tarafların fesih ve tasfiye konusunda iradelerinin uyuşması ve sözleşmenin gereklerinin taraflarca yerine getirilmesi nedeniyle imza altına alınan “Fesih ve Tasfiye Sözleşmesi”nin resmi şekilde yapılmadığı, resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirileceği, “Fesih ve Tasfiye Sözleşmesi”nin adi yazılı şekilde yapılmasının taraflara herhangi bir olumsuz etkisinin bulunmadığı, mevzuata aykırılık da teşkil etmediği, bu hususun Yargıtay kararlarında da yer aldığı,

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 14.04.2008 tarih ve 2007/1276-2008/2431 sayılı kararında “… başka bir anlatımla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliği bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa hakimin kararına ihtiyaç vardır. O halde, kat karşılığı sözleşmelerinde taraflardan birinin sözleşmeden dönme iradesinin karşı tarafça kabul edilmesi başka bir anlatımla dönme iradelerinin birleşmesi veya fesih davası üzerine mahkemece sözleşmeden dönmeye hükmedilmesi gerekir.”, yine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 28.11.2008 tarih ve 2008/3907-7115 sayılı kararında da “… bu nitelikteki sözleşmenin feshi, tarafların bu yöndeki iradelerinin birleşmesi ile yada mahkeme kararı ile olanaklıdır” denildiği,

  
  

• Fesih ve tasfiye işlemlerinde tasfiye bedeli hesaplamasının İBB Kıymet Takdir Komisyonu tarafından SPK lisanslı değerleme firması raporu, enflasyon rakamları ile olumlu ve olumsuz faktörler de göz önünde bulundurularak belirlendiği,

  
  

• Kıymet Takdiri Komisyonu kararının dayanağı olan analiz ve değerleme raporunda değerlemeyi etkileyen olumsuz faktörler içinde ülke genelinde gayrimenkul sektöründe yaşanacak belirsizlik ve krizler, değerleme konusu projenin cepheli olduğu yolların 3. derece taşıt yolu olması, değerlemeye konu projenin henüz gerçekleşmemiş olmasından

  kaynaklı belirsizlik durumunun yer aldığı,

  
  

• SPK lisanslı firmaya yaptırılan raporda ise Projenin imarlı ve ruhsatlı bir proje olduğu baz alınarak değerleme yapıldığı, oysaki henüz hayata geçmemiş proje değerlendirilirken imar planlarının iptal edilmiş olduğu, ruhsatının plan iptali nedeniyle hükümsüz kalabileceği, yeniden imar planı yapılmasındaki belirsizlik süreci göz önünde bulundurulmadığı,

  
  

• Ayrıca değerleme raporunun sonuç cümlesi ve değerleme takdiri başlıklı 9.1. maddesinde önemli not olarak imar planının mahkeme kararıyla iptal edildiği ve parsel üzerinde farklı bir proje geliştirilmesi durumunda zikredilen değerin farklı olacağının açıkça belirtildiği,

  
  

• Bu nedenlerle SPK lisanslı değerleme firmasının yaptığı değer takdirinin reel piyasa koşullarını yansıtmadığının Şirket tarafından değerlendirildiği,

  
  

• Şirket bünyesinde, alanında tecrübeli, SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve sektör profesyonellerinin bulunduğu, bu ekip tarafından yapılan değerlendirme ile imar planlarının iptal edilmiş ve davanın temyiz sürecinde olduğu göz önünde bulundurulduğunda, İBB Kıymet Takdir Komisyonu tarafından düzenlenen raporun şirket menfaatine uygun olduğu kararına varıldığı,

  
  

• Ayrıca SPK lisanslı değerleme raporunun, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından göz önünde bulundurulan olumsuz faktörler dikkate alınmaksızın hazırlandığı, bu konuda 12.06.2023 tarihli alınan SPK lisanslı değerleme firması görüşünde, söz konusu imar planlarının iptali hususunun değere negatif etkisinin %20-30 bandında olabileceği öngörüsü bulunduğu,

  
  

• Normal şartlarda sözleşmeye göre projenin 36 ay içinde (31.10.2021 tarihine kadar) bitirilmiş olması ve bu 36 aylık süreçte satıştan elde edilen hasılattan İMAR A.Ş. hissesinin verilmesi gerekirken, sürenin bitimine 6 ay kalmasına karşın bunların hiçbirinin gerçekleşmediği, sözleşme kurulduğunda inşaat ruhsatı, imar planları olan ve kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazın imar planların iptal edildiği, plan iptali nedeniyle mevcut ruhsat ve kat irtifakının artık geçersiz hale geleceği, sahada inşaat çalışmalarının olmadığı hususlarının, bulguda göz önünde bulundurulmadığı,

• Projenin halen hayata geçmemiş olması, imar planlarının iptal edilmesi ve yargılamanın devam etmesi, fesih kararının yerinde bir karar olduğunun bir göstergesi olduğu,

• Fesih karşılığında İBB’den takas suretiyle alınan taşınmazlarda projeler gerçekleştirilmeye başlandığı, bu projelerden hasılat getirisi elde edildiği,

• Tüm bu işlemler yapılırken Şirket menfaatinin gözetilerek kar etme amacının hedef alındığı, bu suretle basiretli tacir sıfatıyla hareket edildiği, şirketi zarara uğratan herhangi bir işlem yapılmadığı,

ifade edilmiştir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki Şirketin bulguya vermiş olduğu cevapta fesih ve tasfiye sözleşmesinin 12 aylık süresi içerisinde İBB tarafından İmar AŞ’ye ödenmesi gereken 95.212.425,21 TL’nin vadesinde tahsil edilmemiş olmasına ilişkin hiçbir açıklama bulunmamaktadır. Söz konusu tutarın vadesinde tahsil edilmemesi karşısında yasal yollara başvurulup başvurulmadığı, söz konusu tutara faiz işletilip işletilmediği ve bu suretle Şirket menfaatlerinin korunup korunmadığına ilişkin hiçbir bilgi bulunmamaktadır. Vadesi geçmiş söz konusu tutarın tahsil edilmesi önem arz etmektedir.

Bununla birlikte yine bulguya verilen cevapta fesih ve tasfiye kararının doğru ve yerinde bir karar olduğu, bu suretle Şirketin menfaatlerinin korunduğu, gerçekleşmesi belirsiz bir projeden çıkılarak elde edilen kazanımlarla getirisi olan yatırımlar yapıldığı belirtilmektedir. Ancak, belirtmek gerekir ki Sayıştay tarafından bulgu konusu yapılan husus fesih ve tasfiye kararının doğru ve yerinde bir karar olup olmadığı hususu değildir. Zaten, Sayıştay tarafından yerindelik denetimi yapılmamaktadır. Bu bağlamda Ticaret Kanununa göre faaliyet gösteren İmar AŞ’nin bir sözleşmenin tarafı olma veya tarafı olduğu sözleşmeden dönme ehliyeti bulunmaktadır. Bu açıdan Şirketin sözleşmenin feshine yönelik gösterdiği irade bulgunun konusu değildir. Bulgu konusu yapılan husus fesih ve tasfiye işlemleri sonucunda Şirketin tahsil edeceği tasfiye bedelinin belirlenmesi yöntemi ve bu yöntem nedeniyle Şirketin elde etmesi gereken tutardan daha düşük bir bedel üzerinde anlaşarak Şirketin elde etmesi muhtemel gelirden daha düşük düzeyde gelir elde etmesine sebep olunması hususudur.

Sözleşmeyi fesih ve tasfiyeye götüren süreç incelendiğinde; gayrimenkul projesinin yer aldığı parselin de içerisinde bulunduğu imar planının 06.05.2013 tarihinde iptali için dava açıldığı, iki adet bilirkişi raporunda da planların şehircilik ve hukuka aykırı olduğunun tespit edildiği, ancak İstanbul 7. İdare Mahkemesi’nin 30.10.2018 tarihinde davanın reddine karar verdiği, bu kararın istinaf edildiği, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdare Dava Dairesi’nin 20.09.2019 tarihinde dava konusu planların iptaline karar verdiği görülmektedir. Söz konusu

karar sonrası bu karara karşı Danıştay’da temyiz yoluna başvurulmuş olup dava sürecinin devam ettiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda anlatılanlardan da görüleceği üzere imar planlarının ihtilaflı ve dava sürecinde olması yeni ortaya çıkmış bir durum değildir. Bu durum taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulması sırasında sözleşmenin tüm taraflarınca da bilinmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine esas proje değeri hesaplanırken değerleme raporunda imar planlarının mahkeme sürecinin devam ettiği belirtilmiş, hesaplamalar bu riskler göz önüne alınmaksızın projenin hayata geçmesi halindeki pazar değerinin hesaplanması üzerinden yürütülmüştür. Esasen bu yöntem, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında projeden taşınmaz satın alan İmar AŞ’nin ödemesi gereken bedelin belirlenmesinde kullanılan bir yöntemdir. Bu açıdan projenin gerçekleşmesi halindeki proje değeri üzerinden hesaplama yapılması doğru ve makul bir yaklaşımdır.

İBB, KİPTAŞ ve İMAR AŞ arasında mülkiyeti İBB'ye ait olan Afet Riski Altındaki İstanbul İli Beşiktaş İlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 2011 Ada, 272 (Eski 29 ve 271) Parsel sayılı taşınmazda hayata geçirilecek projede 206 adet kat irtifaklı bağımsız bölümlerin İMAR AŞ’ye satışının vaat edilmesi konulu İstanbul 17. Noterliğinin, 31.12.2018 tarih ve 59097 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” ve bu sözleşmeye ek olarak yapılan İstanbul 17. Noterliğinin 18.02.2019 tarih ve 07962 Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ek Sözleşmesi imzalanması öncesinde söz konusu projeden taşınmaz satın alacak olan İMAR AŞ’nin ödeyeceği bedelin belirlenmesi için İBB Tarafından Bedel Takdir Komisyonu kurulmuştur. Komisyon, kararına esas olmak üzere lisanslı bir firmaya projenin pazar değerini takdir etmesini istemiştir.

SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketi, İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Rumelihisarı Mahallesi, 2011 Ada, 272 Parsel (Eski 2011 ada 29 ve 271 parsellerin tevhidinden oluşmuştur) üzerinde geliştirilen projede yer alması planlanan 509 adet konut, 26 adet dükkan ve 1 adet otel nitelikli olmak üzere toplam 536 adet bağımsız bölümün tamamlanmış olması durumunda bugünkü güncel pazar değerinin takdirine yönelik gayrimenkul değerleme raporu hazırlamıştır. Bu rapora göre gayrimenkulun pazar değerinin 2.306.665.000,00 TL olabileceği ortaya konulmuştur.

İBB tarafından kurulan Bedel Takdir Komisyonu ise projenin pazar değerinin lisanslı firmanın 2.306.665.000,00 TL’lik değerlemesine rağmen 2.660.000,00TL olarak belirleyerek, İMAR AŞ’nin %35,0248085439’lik payına karşılık 931.676.046,00 TL ödemesi gerektiğine

karar vermiştir.

Gerek lisanslı firmanın değerleme raporunda gerekse İBB’nin değerleme için kurduğu komisyon raporunda gayrimenkulun konumu, ulaşım ve çevre özellikleri göz önüne alınmış, piyasa değeri belirlerken gayrimenkul sektörü ve ekonominin genel durumu üzerinde de durularak piyasa bedeli belirlenmiştir. Tüm bu değerleme işlemleri yapılırken projenin üzerinde bulunduğu parselin imar durumunun ihtilaflı olduğu, imar planına ilişkin mahkeme süreçlerinin devam ettiği, planların iptal edilme riskinin bulunduğu sözleşmenin tüm taraflarınca bilinmekteydi. Gayrimenkulun pazar değerinin belirlenmesindenki amaç zaten projenin gerçekleşmesi halinde gayrimenkullerin değerinin ne olacağının tespit edilmesidir. İmar planlarının mahkemece iptali riski bilinmekte ve bu risk göz ardı edilerek bir pazar değeri tespit edilmektedir. Belirlenen pazar değerine istinaden de sözleşme taraflarının hisseleri oranında projeye yatıracakları bedel belirlenmektedir.

Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesince sözleşmenin her bir tarafına düşen edimler farklılık göstermektedir. İMAR AŞ’nin edimi ise kendisi için takdir edilen bedeli ödemesi ve sözleşme sonunda hissesine düşen oranda taşınmazı teslim almasıdır. Burada bulgu konusu yapılan husus ise işin tasfiye edilmesi sonrasında tasfiye bedelinin belirlenmesine yöneliktir.

İmar AŞ, 2018 yılı Aralık ayında gayrimenkullerin toplam pazar değerinin kendi payına isabet eden tutarında ödemede bulunmuştur. Ödeme yaptığı bedeli tasfiye ve fesih tarihi olan 2021 yılı Mayıs ayında geri alırken hangi tutarda geri alacağı önem arz etmektedir. Buna göre taşınmazın teslimi mümkün olmadığından sözleşmenin taraflarının borcu artık İMAR AŞ’den tahsil ettikleri parayı geri iade etmektir. Buna göre paranın İBB’ye ödendiği tarih ile tasfiye ve fesih işlemlerinin yapıldığı tarih arasındaki geçen süredeki enflasyon oranında paranın güncel satın alma değerinin hesaplanarak güncellenme yapılması bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır. İkinci bir yöntem ise İmar AŞ’nin ödeyeceği bedelin belirlenmesinde kullanılan yöntem olan gayrimenkulun güncel pazar değerinin belirlenmesi suretiyle hissesine düşen tutarın kendisine iade edilmesi yöntemidir. Tasfiye ve fesih sözleşmesi ile bedel takdir komisyon raporlarından görüldüğü kadarıyla geri ödenecek tutarın belirlenmesinde ikinci yöntem tercih edilmiştir.

Buna göre, İmar AŞ’ye ödenecek bedelin belirlenmesinde İBB tarafından bir komisyon kurulduğu, bu komisyon marifeti ile lisanslı bir firmaya gayrimenkulun güncel pazar değerinin hesaplatıldığı görülmüştür.

SPK lisanslı gayrimenkul değerleme firması tarafından hazırlanan raporda proje konusu bağımsız bölümlerin tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin hesaplandığı, projenin yapıldığı parselin de dahil olduğu imar planının mahkeme kararı ile iptal edildiği, temyiz sürecinin devam etmesi sebebiyle projenin toplam değerinin değişmesinin gerekebileceği ifade edilerek projenin tamamlanmış olması halindeki güncel pazar değerinin 3.392.844.000,00 TL olduğu ifade edilmiştir.

İBB Değer Takdir Komisyonu raporunda ise 2018 yılındaki İBB Değerleme Komisyon Raporunda gayrimenkullerin piyasa değerinin 2.660.000.000,00 TL olarak belirlendiği, bu tutarın fesih tarihine göre enflasyon oranında güncellenmesi sonucunda projenin güncel değerinin 3.594.930.455,00 TL olacağı, değerleme şirketinin projenin güncel değeri için 3.392.844.000,00 TL güncel pazar değeri belirlediği, ancak kullanım imkanları, mevcut yapılaşma, ekonomik koşullar vb. göz önünde bulundurulduğunda projenin değerinin 3.275.000.000,00 TL olacağı kanaatinin hasıl olduğu ifade edilmiştir. Bir başka deyişle, İmar AŞ’ye geri ödenecek bedelin belirlenmesine yukarıda belirtilen iki yöntemden hiçbiri uygulanmamış, ne 2018 yılında ödenen bedelin 2021 yılındaki satın alma gücüne göre bir enflasyon güncellemesi yapılarak tasfiye bedeli belirlenmiş ne de lisanlı firma tarafından bilimsel veriler ışığında belirlenen güncel pazar değeri üzerinden İmar AŞ hissesine isabet eden tutar hesaplanmıştır. Değerleme Komisyonu tarafından herhangi bir hesaplama yöntemi gösterilmeksizin projenin güncel değerinin 3.275.000.000,00 TL olduğu ifade edilmiştir.

Bu tutarın İmar AŞ’nin payına düşen karşılığı olarak 1.147.062.479,81 TL’nin İBB tarafından İmar AŞ’ye iade edilecek tutar olarak fesih ve tasfiye sözleşmesine konu edilmesi uygun görülmüştür.

Bulgu konusu yapılan husus aslında tam olarak da budur. İmar AŞ’nin 2018 yılı Aralık ayında ödediği toplam 931.676.046,00 TL nin satın alma gücü fesih ve tasfiyenin yapıldığı 2021 yılı Mayıs ayındaki TÜFE verilerine göre güncellendiğinde 1.270.327.562,97 TL, ÜFE verilerine göre güncellendiğinde 1.468.842.556,18 TL, ÜFE ve TÜFE’nin ortalaması alınmak suretiyle güncellendiğinde ise 1.369.585.059,58 TL etmektedir.

Bu yöntemin uygulanması kabul görmüyosa projeye giriş bedelinin belirlenmesinde izlenen projenin bitirildiğindeki pazar değeri hesaplaması yapılarak bu bedel üzerinden fesih ve tasfiye yapılması da uygun bir yol olacaktır. Buna göre lisanslı gayrimenkul değerleme firmasının 2021 yılında yapmış olduğu değerlemede projenin güncel değeri 3.392.844.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın İmar AŞ payına isabet eden kısmı ise 1.188.337.115,19 TL

olmaktadır. Ancak, İBB tarafından kurulan Değerleme Komisyon Raporu hiçbir bilimsel gerekçeye dayanmaksızın projenin güncel değerini 3.275.000.000,00 TL olarak tayin etmiş ve bu değerden İmar AŞ hissesine düşen kısmı 1.147.062.479,81 TL olarak belirlemiştir. Arada 41.274.635,38 TL tutarında önemli bir farklılık bulunmaktadır. Söz konusu tutar TÜFE ve ÜFE verilerine göre hesaplanmış olsaydı bu farkın daha da büyük olacağı bulgu metninden de anlaşılmaktadır.

Yukarıda yer alan açıklamalardan da görüleceği üzere, sözleşmenin fesih ve tasfiyesine ilişkin bedelin belirlenmesi hususunda İmar AŞ’nin menfaatlerini koruyacak adımlar atılmamış, fesih ve tasfiyenin olması gereken bedelden daha düşük bir bedel ile gerçekleşmesi sağlanarak şirket menfaatlerine zarar verilmiştir. Tüm bunlarla birlikte, fesih ve tasfiye sözleşmesinde belirtilen süre zarfından İBB’den geri alınması gereken bedelin vadesinde tahsili sağlanmamış, tahsile ilişkin atılması gereken yasal adımlar da atılmamıştır.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 18’inci maddesinin 2’nci fıkrası gereğince, tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli iş adamı gibi hareket etmesi gerekmektedir. Mezkûr sözleşmenin tasfiye ve fesih işlemlerinde şirketin kendi değerleme çalışmasını yapmaması, iade alınması gereken bedelin tespitine ilişkin tüm sürecin sözleşmenin diğer taraflarına bırakılması, fesih ve tasfiye sözleşmesi gereğince tahsil edilmesi gereken bedelin vadesinde tahsilinin sağlanamaması sebebiyle yasal yollara başvurulmaması basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü ile bağdaşmamaktadır.