Karar Künyesi
Belediyenin mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan bazılarının kiralanması işlemlerinde muhammen bedelin piyasa koşullarında oluşan gerçek değere uygun olarak belirlenmediği, şartname ve sözleşmelerde belirsiz hükümlere yer verildiği, sözleşme sürelerinin encümen kararıyla uzatıldığı tespit edilmiştir.
Muhammen bedelin gerçek değere uygun olarak belirlenmemesi
Belediyeye ait taşınmazların kiralanması ihalelerinde tahmin edilen bedelin mevzuata uygun olarak belirlenmediği tespit görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’ncu maddesinde; “tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre
gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.” hükmü yer almaktadır.
Kanun maddesinde belirtilen iş ve işlemlerin, işinin ehli olmak şartıyla en az üç kişiden oluşacak komisyon marifetiyle yürütülmesi, piyasa fiyatı araştırma sürecinde resmi kurumlarca bildirilen emsal bedellere riayet edilmesi, gerekmesi halinde gayrimenkul değerleme şirketlerinden hizmet almak suretiyle taşınmaz değerlerinin belirlenmesi, piyasa fiyatı araştırma süreci sonunda ilgili taşınmazın bedeli hakkında oluşan kanaatin bir rapora bağlanarak komisyon üyeleri tarafından imza altına alınması gerekmektedir.
Yapılan incelemede, taşınmaz kiralama işlemlerinde kıymet takdir komisyonu görevlendirildiği ancak kiraya verilecek taşınmazların, tahmin edilen bedel tespiti için ticaret odası, sanayi odası, borsa, emlakçı gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden görüş alınmadığı, bedel tespit tutanağına sadece parasal tutar yazılarak bir tahmin edilen bedel belirlendiği görülmüştür. Tahmin edilen bedelin belirtilen hesaplama şekli 2886 sayılı Kanun’un 9’ncu maddesine aykırılık teşkil etmektedir. Bu tür ihalelerde tahmin edilen bedelin hatalı belirlenmesi varlıkların gerçeğe uygun değeri (rayiç bedeli) üzerinden kiraya verilmesine engel olabilecektir. Belediye taşınmazlarının kiralanması ihalelerinde tahmin edilen bedelin mevzuata uygun olarak gerçeğe uygun değer (rayiç bedel) tespit edilmek suretiyle belirlenmesi gerekmektedir.
Kiralamalara ilişkin şartname/sözleşmede belirsizlik bulunması
Belediyeye ait taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin şartnamelerin, kira bedellerinin ödenmesi ve kira artış oranlarının tespiti hususlarında belirsizlik içerdiği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1'inci maddesinde, belediyelerin kira, trampa, mülkiyetin gayri aynı hak tesisi ve taşıma işlerinin bu kanuna göre yürütüleceği, “Şartnameler” başlıklı 7’nci maddesinde, ihale konusu işlerin her türlü özelliğini belirten şartname ve varsa eklerinin idarelerce hazırlanacağı, işin mahiyetine göre konulacak özel ve teknik şartlardan başka genel olarak yer alacak hususların şartnamelerde gösterilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve
esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı; 344’üncü maddesinin birinci fıkrasında ise, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu hüküm altına alınmıştır.
Yapılan incelemede, Belediyenin şartname ve kira sözleşmelerinde kira artış oranının TÜFE oranını geçmemek üzere encümen tarafından belirleneceği ifadelerine yer verildiği görülmüştür. Bu haliyle sonraki yıl için yapılacak kira artış oranı net bir şekilde belirlenmediği için kiracılar açısından ödenecek yeni kira tutarının ne olacağı belirsiz kalmaktadır. Diğer yandan taşınmaz kiralama şartname ve sözleşmelerine ödemenin yapılma zamanı ve şartları ile ödemenin yapılmaması halinde nasıl işlem yapılacağının açık bir hüküm şeklinde düzenlenmediği görülmüştür.
İdarece yapılan kiraya vermelere ilişkin şartname ve sözleşmelerde belirsizliğe neden olmayacak şekilde gerekli hükümlerin konulması sağlanmalıdır.
Kira sürelerinin encümen kararıyla uzatılması
Belediye tarafından kiraya verilmiş olan taşınmazlardan kira süresi sona erenler için 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri gereği yeniden ihaleye çıkılmadığı, encümen kararı ile kira sözleşmelerinin belirli sürelerle uzatıldığı görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1'inci maddesinde, belediyelerin kira, trampa, mülkiyetin gayri aynı hak tesisi ve taşıma işlerinin bu kanuna göre yürütüleceği, 64’üncü maddesinde, kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı; 75 inci maddesinde, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmesinde hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi halde ecrimisil alınacağı işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği düzenlenmiştir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15'inci maddesinin altıncı fıkrasında, belediye mallarına karşı suç işleyenlerin Devlet malına karşı suç işlemiş sayılacağı, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Anılan Kanunun 18'inci maddesinin (e) fıkrasında, taşınmaz mal alımına, satımına,
takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermenin belediye meclisinin görev ve yetkisinde olduğu düzenlenmiştir.
Sözü edilen Kanunun 34'üncü maddesinin (g) fıkrasında ise taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak ile süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermenin encümenin görev ve yetkisinde olduğu belirtilmiştir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra belediyelerin sahip olduğu taşınmazların gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden ecrimisil istenmesi, fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmeyen ecrimisil için 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil yoluna gidilmesi ve işgal edilen belediye taşınmazının belediyenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, belediyeye teslim edilmesi gerekmektedir.
Anılan Kanun’a göre üç yıla kadar olan kiralamalar encümence, üç yılı aşanlar ise meclis tarafından yapılmalıdır. Ancak taşınmazın kira süresinin hiçbir halde 10 yıldan fazla olamayacağı 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü madde hükmünün gereğidir. Taşınmazların üç yıldan fazla olarak kiraya verileceği durumlarda meclis kararında taşınmazın kaç yıllığına kiraya verileceği belirlenmeli ve bu sürenin bitiminde yeniden ihaleye çıkılmalıdır. Sürenin bitiminde kiracının tahliyesinde 5393 sayılı Kanun’un 15'inci ve 2886 sayılı Kanun’un 75'inci maddesine göre işlem yapılmalıdır.
Belediye encümeninin yetkisi olmaksızın taşınmazı üç yıldan fazla veya her yıl kira miktarını belirlemek suretiyle ucu açık bir şekilde yıllarca kiraya vermesi ve böylelikle kira süresinin belirsiz bir şekilde uzatılması mevzuata aykırılık oluşturmaktadır.
Yapılan incelemede, belediye tarafından çeşitli sürelerle kiraya verilen bazı taşınmazların kira sürelerinin, her yılın sonunda encümen kararlarıyla birer yıl uzatıldığı görülmüştür. Bu durum yukarıda bahsedilen mevzuat hükümlerine aykırılık teşkil etmekte ve belediye taşınmazlarının ihalesiz olarak kiraya verilmesi sonucunu doğurmaktadır.
Belediyenin ilk defa kiraya vereceği veya kira süresi sona erdiği için yeniden kiraya vereceği taşınmazlarının, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile 5393 sayılı Belediye Kanunu hükümleri gereğince belirlenecek kira süresi ile sınırlı olarak ve ihale yoluyla kiraya verilmesi gerekmektedir.