Denizli Büyükşehir belediyesince, Pamukkale Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi Pamukkale Teknokent Yönetici Anonim Şirketine ait hisselerden (3) adet pay alınarak sermaye artışına iştirak edilmek suretiyle ortak olunması işleminde, yeniden değerlemeye tabi tutulan şirketin değerinin yüksek tespit edildiği ve buna bağlı olarak şirketin güncel her bir hisse bedelinin yüksek tespit edilen fiyattan ödendiği görülmüştür.

26.06.2021 tarih ve 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu hükümleri doğrultusunda Üniversiteler, araştırma kurum ve kuruluşları ile üretim sektörlerinin işbirliği sağlanarak, ülke sanayiinin uluslararası rekabet edebilir ve ihracata yönelik bir yapıya kavuşturulması maksadıyla teknolojik bilgi üretmek, üründe ve üretim yöntemlerinde yenilik geliştirmek, ürün kalitesini veya standardını yükseltmek, verimliliği artırmak, üretim maliyetlerini düşürmek, teknolojik bilgiyi ticarileştirmek, teknoloji yoğun üretim ve girişimciliği desteklemek, küçük ve orta ölçekli işletmelerin yeni ve ileri teknolojilere uyumunu sağlamak, teknoloji yoğun alanlarda yatırım olanakları yaratmak, araştırmacı ve vasıflı kişilere iş imkânı yaratmak, teknoloji transferine yardımcı olmak ve yüksek/ileri teknoloji sağlayacak yabancı sermayenin ülkeye girişini hızlandıracak teknolojik alt yapıyı sağlamak amacıyla 26.01.2007 tarih ve 26415 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 18.01.2007 tarih ve 2007/11593 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla Pamukkale Üniversitesi yanında bulunan Denizli İli, Pamukkale İlçesi, Kınıklı Mahallesindeki sınırları ve koordinatları belirtilen toplam 50.820 m2’lik alan Pamukkale Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi olarak tespit edilmiştir.

Teknoloji Geliştirme Bölgesi olarak tespit edilen alanda bulunan ve mülkiyeti Maliye Hazinesine ait Denizli İli, Pamukkale İlçesi, Kınıklı Mahallesi, 6545 Ada, 15 nolu Parseldeki toplam 44.400,55 m2 alan, Pamukkale Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş. ne 05.09.2019 tarih ve 19557 tapu yevmiye no ile, 21.10.2011 tarihinden başlamak üzere (49) yıl süre ile daimi ve müstakil Üst (İnşaat) Hakkı tesisi amacıyla tahsis edilmiştir.

4691 sayılı Kanunda belirtilen hususların yerine getirilmesi amacıyla Pamukkale Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş. kurulmuş ve Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş.’nin Sözleşmesi de 09.01.2008 tarihinde Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi’nde yayımlanarak kuruluş işlemi tamamlanmıştır.

Şirket kuruluş aşamasında şirket sermayesi 1.000.000,00 (Bir milyon) TL. olarak belirlenmiş olup nominal değeri her biri 10.000,00 (Onbin) TL olan (100) yüz paya bölünmüş ve (100) hisseden (73) adet hisse (hisse değeri 730.000,00 TL) Pamukkale Üniversitesi tarafından, (10) adet hisse (hisse değeri 100.000,00 TL) Denizli Sanayi Odası tarafından, (10) adet hisse (hisse değeri 100.000,00 TL) Denizli Ticaret Odası tarafından, (5) adet hisse (hisse değeri 50.000,00 TL) Denizli İhracatçılar Birliği tarafından ve (2) adet hisse de (hisse değeri 20.000,00 TL) Denizli Ticaret borsası tarafından taahhüt edilmiş, taahhüt edilen bedellerin ¼’ü tescil ve ilan tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde, kalanı ise 3 yıl içerisinde ödenmiştir.

Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş.’nin 17.05.2022 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısında alınan karar gereğince, şirket sermayesinin 1.000.000,00 TL den 1.030.000,00 TL’ye çıkarılmasına ve mevcut ortakların rüçhan haklarının sınırlandırılarak artırılan (3) hisse karşılığı 30.000,00 TL sermaye artışına Denizli büyükşehir Belediyesinin iştirak etmesine, artırılan (3) hisse karşılığı 30.000,00 TL sermaye artışına karşılık Denizli büyükşehir Belediyesi tarafından 3.525.000,00 TL olarak ödeme yapılmasına karar verilmiştir.

Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş. nin sermaye artırımı ve sözleşme tadilatıyla ilgili Ticaret Bakanlığı ile Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı nezdinde gerekli işlemler tamamlanmış, Denizli büyükşehir Belediyesinin şirkete (3) hisse karşılığı 3.525.000,00 TL olarak iştirak etmesiyle ilgili 29.12.2021 tarih ve 5001 sayılı Cumhurbaşkanlığı izni alınmış, 14.06.2021 tarih ve 365 sayılı Denizli Büyükşehir Belediye Meclisi Kararıyla da, Denizli Büyükşehir Belediyesi olarak (1) adet pay değeri (1.175.000,00) TL olan Pamukkale Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş. ne ait hisselerden (3) adet pay alınarak sermaye artışına iştirak edilmek suretiyle ortak olunmasına karar verilmiştir.

Alınan bu Meclis Kararı doğrultusunda, toplam 3.525.000,00 TL tutarın ¼’ü olan 881.250,00 TL si 26.04.2022 tarih ve 8163/1 yevmiye nolu Ödeme Emri Belgesi ile, 2.643.750,00 TL si de 04.07.2022 tarih ve 13161/1 nolu Ödeme Emri Belgesi ile şirketin banka hesabına ödenmiştir.

Dolayısıyla Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş. ye, 30.000,00 TL sermaye artışına ait

(3) adet hisse bedeline karşılık olmak üzere (1) adet pay değeri (1.175.000,00) TL den (1.175.000,00 x 3 pay) = (3.525.000,00) TL ödenmiş olup bu durumda şirketin nominal bedelli (10.000,00) TL olan (1) adet pay değeri (1.175.000,00) TL olarak esas alınmıştır.

Nominal bedelli (10.000,00) TL olan (1) adet pay değerinin (1.175.000,00) TL olarak

esas alınması nedeninin, şirket hakkında SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Harita Mühendisi) tarafından düzenlenen 30.12.2020 tarih ve 2020.ÖZEL.6 nolu HİSSE DEĞERLEME RAPORU’na dayandığı, (Bu Raporun dayanağı da 28.12.2020 tarih ve 2020.ÖZEL.5 nolu Denizli İli, Pamukkale İlçesi, Kınıklı Mahallesi, 6545 Ada, 15 nolu Parselde kayıtlı 44.400,55 m2 “Yükseköğretim Tesis Alanı ve Teknokent Binası” nitelikli taşınmazın günümüz ekonomik koşullarındaki GAYRİMENKUL DEĞER TESPİT RAPORUDUR.) görülmüştür.

Söz konusu Raporda her ne kadar Bina Değeri ile Arsa Değeri toplanarak şirket hisselerinin gerçeğe uygun değeri 117.500.000,00 TL olarak takdir edilmiş ise de Teknokent binasının yapıldığı 6545 Ada, 15 nolu Parselde kayıtlı 44.400,55 m2 alanın mülkiyeti Pamukkale Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş. ne değil Maliye Hazinesine ait olup bu alan Pamukkale Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi Pamukkale Teknokent Yönetici A.Ş. ne 05.09.2019 tarih ve 19557 tapu yevmiye no ile, 21.10.2011 tarihinden başlamak üzere (49) yıl süre ile Üst (İnşaat) Hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmiştir.

Dolayısıyla taşınmazlar üzerinde Teknokent lehine tesis edilmiş olan üst hakkının değerlendirilmesi, buna mukabil arazi veya arsanın mülkiyeti şirkete aitmiş gibi bir değerlendirme yapılmamasi, yani şirket hisselerinin gerçeğe uygun değerinin tespit edilmesi gerekmektedir

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde taşınmaz mülkiyetinin konusunun; 1- Arazi, 2- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olduğu ve 705 inci maddesinde de Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının genel olarak tapuya tescil ile olacağı belirtilmiştir.

Mezkur Kanunun Üst hakkı başlıklı 726 ncı maddesinde; “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.” denilmiş, 826 ncı maddesinde de, “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” denilmiştir.

Madde hükümlerinden de anlaşılacağı üzere üst hakkı; başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere yapılar inşa edilmesi ve inşa edilen bu yapıların tahsis

edildiği sürece mülkiyetinin yapı sahibine ait olmasını sağlayan bir irtifak hakkıdır. (Medeni Kanunda üst hakkı sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakları arasında sayılmıştır.)

Kanunda en az otuz yıl için kurulan üst hakkının sürekli nitelikte olduğu belirtildiğinden, en az otuz yıl ve daha fazla süreyle kurulan üst hakkının Kanunun 704 üncü maddesine göre taşınmaz mülkiyeti olarak, aksi kararlaştırmadıkça, tapuya tescili mümkündür. Dolayısıyla İrtifak haklarından olan üst hakkına dayalı olarak inşa edilen yapıların mülkiyeti (arsa hariç) yapı sahibine ait olacağından mülkiyetin kazanılması tapuya tescil ile mümkün olmaktadır. Ancak bir üst (irtifak) hakkı sahibi olunması, aynı zamanda arsa veya arazinin de sahibi olunması anlamına gelmez.

Konuyla ilgili olarak kamu idaresi cevabında; İrtifak Hakkının gayrimenkulün ya da şirket hissesinin değerlemesinde aktif değer içerisinde değerlendirildiği, irtifak hakkının gelir sağlayıcı fonksiyonun olduğu ve irtifak hakkının kapsamında her türlü yararlanma hakkının bulunduğu, ayrıca Türk Ticaret Kanunu'nun 342. maddesinde belirtildiği üzere anonim şirketlere "üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikri mülkiyet hakları ve sanal ortamlarda dahil, malvarlığı unsurları"nın ayni sermaye olarak konulabilir hükmüne istinaden Gayrimenkul Değer Tespit Raporunda belirtilen Toplam Yapı Değeri olan 117.500.000,00-TL (Bina Değeri

+ Arsa Değeri) üzerinden takdir edilmesinin usule ve yasaya uygun olduğu ifade edilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununda irtifak hakkı sınırlı ayni haklar kapsamında sayılmış olup lehine irtifak hakkı kurulana sadece taşınmaz üstünde yararlanma ve kullanma hakkı sağlamaktadır.

Bu açıklamalardan hareketle, şirket hisselerinin gerçeğe uygun değerinin tespitinde sadece gayrimenkulün üzerinde tesis edilmiş olan üst hakkinin değerlendirmede dikkate alınması, buna mukabil mülkiyetinin dikkate alınmaması, bu şekilde yapılacak değerlendirme sonucunda şirketin gerçeğe uygun beher hisse değerinin takdir edilmesi, doğru bir uygulama olacaktır.